Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 г. N 02АП-11724/14

г. Киров

10 апреля 2015 г.

Дело N А29-5660/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представитель истца - Анисимовой Ю.Н. по доверенности от 10.07.2014;

представитель ответчика (ООО "Корсар") - Стрижкова Н.А., по доверенности от 10.01.2015

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2014 по делу N А29-5660/2014, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" (ОГРН: 1027200795918; ИНН: 7203110241)

к администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ОГРН: 1021100807716; ИНН: 1103023523)

к обществу с ограниченной ответственностью "Корсар" (ОГРН: 1081103000912; ИНН: 1103043390)

с участием в деле третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми Воркутинский отдел

о признании права собственности на объект недвижимости, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" (далее - истец, ООО "Мантрак Восток") обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - ответчик 1, администрация МОГО "Воркута"), обществу с ограниченной ответственностью "Корсар" (далее - ответчик 2, ООО "Корсак") с требованием о признании права собственности истца на здание гаража с АБК, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, инв. N 87:410:010:00004830, лит. В, В1; а также о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка N 05-2014 от 31.03.2014 и применении последствий недействительности договора в виде двусторонней реституции.

Ответчики не признавали исковые требования.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2014 по делу N А29-5660/2014 исковые требования ООО "Мантрак Восток" в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Мантрак Восток" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой от 03.12.2014 N 176ют-2014, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2014 по делу N А29-5660/2014 отменить и исковые требования ООО "Мантрак Восток" удовлетворить.

Заявитель жалобы указывает на неправильное применение норм материального права: суд вынес решение без учета положений, содержащихся в пункте 1 статьи 35, пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 12, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации; пунктов 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункта 58 совместного постановления Пленума ВАС РФ и Пленум ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Заявитель жалобы указывает, что право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Кроме того, на момент передачи спорного земельного участка в собственность ООО "Корсар" недвижимое имущество - здание гаража с АБК уже находилось в фактическом владении ц пользовании истца, в связи с чем передача спорного земельного участка, занятого этим недвижимым имуществом, противоречит требованиям статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ГК РФ. Действия ООО "Корсар", связанные с оформлением в собственность земельного участка, не отвечают требованиям статьи 10 ГК РФ о добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений. По мнению Истца, со стороны ООО "Корсар" допущено злоупотребление правом. Сделки, в которых было допущено злоупотребление правом, могут быть признаны судом недействительными на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ (пункт 9 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Заявитель жалобы ссылается на недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а именно: суд первой инстанции посчитал установленным то обстоятельство, что на спорном земельном участке имеется недвижимое имущество, которое в настоящее время принадлежит ООО "Корсар", и при этих обстоятельствах истец не вправе единолично претендовать на спорный земельный участок.

Однако заявитель указывает на то, что единственным существующим доказательством, подтверждающим наличие права собственности на недвижимое имущество, является доказательство государственной регистрации такого права. Если права Истца в отношении недвижимого имущества подтверждены договором купли продажи от 16.12.2013 и актом приема-передачи, то права ООО "Корсар" в отношении некоего объекта, который имеет статус самовольной постройки, ничем не подтверждаются. Кроме того, из документов, представленных в материалы дела Ответчиками (постановления Администрации МОГО "Воркута" о разделе земельного участка, пояснений, предоставленных кадастровым инженером Дубовицким Г.П. и т.п.) не следует, что на спорном земельном участке кроме недвижимого имущества Истца имеется еще какое-либо недвижимое имущество.

Кроме того, истец полагает, что суд первой инстанции, устанавливая данные обстоятельства, вышел за пределы рассмотрения заявленных требований и дал оценку обстоятельствам, которые не подлежали установлению при разрешении настоящего спора.

Заявитель жалобы считает, что судом допущено неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, указывая н то, что суд определением от 23.10.2014 обязал Управление архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля Администрации МОГО "Воркута" и кадастрового инженера Дубовицкого Г.П. предоставить документы, касающиеся раздела спорного земельного участка, материалы регистрационного дела и дать соответствующие пояснения о том, является ли достаточной площадь земельного участка для эксплуатации здания фактически принадлежащего Истцу в размере 1826 кв.м. при первичном выделении 2749 кв.м. Истец, считающий раздел земельного участка неправомерным, основывая свою позицию на нормах земельного и градостроительного законодательства и Правилах землепользования и застройки МОГО "Воркута", привел суду первой инстанции свои доводы относительно невозможности раздела и выделения Истцу земельного участка площадью 1826 кв.м. для эксплуатации приобретённого недвижимого имущества.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в отзыве на апелляционную жалобу указало, что не оспаривает чьих либо прав на объекты недвижимого имущества, не является заинтересованным лицом, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Администрация муниципального образования городского округа "Воркута" в отзыве на апелляционную жалобу считает решение законным и обоснованным.

ООО "Корсар" просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 13.01.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение дела к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции назначено на 09 февраля 2015 года в 11 час. 00 мин.

Для дополнительного выяснения и исследования обстоятельств дела судебное разбирательство откладывалось на 05 марта 2015 года в 16 час. 00 мин.; отложено на 06.04.2015 в 14 часов 00 минут.

19.03.2015 от ООО "Мантрак Восток" поступило заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми совершать регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровым номером 11:16:1703002:598 площадью 1823 кв.м, местоположение по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32, и 11:16:1703002:597 площадью 926 кв.м. по такому же адресу.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015 заявление ООО "Мантрак Восток" о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми совершать регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровым номером 11:16:1703002:598 площадью 1823 кв.м, местоположение по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32, и 11:16:1703002:597 площадью 926 кв.м. по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32.

Администрация муниципального образования городского округа "Воркута" ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи.

Администрация, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорное здание гаража с АБК, назначение: нежилое, 2-хэтажное, общей площадью 790,5 кв.м., инв. N 87:410:010:00004830, лит. В, В1, расположенное по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32 - ранее принадлежало на праве хозяйственного ведения МУП "Чистый город" муниципального образования городского округа "Воркута" и в результате проведения процедур несостоятельности (банкротства) в отношении предприятия выбыло в частную собственность.

Так, 25.04.2013 по результатам торгов был заключен договор купли-продажи здания гаража с АБК между МУП "Чистый город" муниципального образования городского округа "Воркута" (в лице конкурсного управляющего; продавец) и обществом "СтройМастер" (покупатель; в лице директора Золотухина Дениса Александровича; назначен 15.03.2013) по цене 3 199 500 рублей.

На момент продажи здание находилось на земельном участке площадью 13 487 кв.м. с кадастровым номером 11:16:1703002:64, права на который не были оформлены за конкретным лицом (справке об отсутствии права аренды либо постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок от 31.05.2013 N 469; т.2 л.д.60).

Пункты 4.4., 6.1 договора от 25.04.2013 содержали условия об обязанности покупателя оформить права на земельный участок и о переходе к покупателю права на часть земельного участка, занятую зданием.

12.09.2013 был заключен договор купли-продажи здания гаража с АБК между обществом "СтройМастер" (продавец; в лице директора Золотухина Дениса Александровича) и обществом "Корсар" (покупатель; в лице представителя по доверенности от 12.09.2013 Марухно Светланы Валерьевны) по цене 3 780 000 рубля (т.2 л.д.81).

При этом до 02.09.2013 директором общества "Корсар" был также Золотухин Денис Александрович (т.2 л.д.133).

В целях государственной регистрации перехода права на здание в регистрирующий орган была предоставлена справка управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля администрации от 16.09.2013 о том, что с 01.04.2009 был расторгнут договор аренды на земельный участок площадью 13 487 кв.м. с кадастровым номером 11:16:1703002:64; по состоянию на 16.09.2013 иные лица за оформлением права не обращались (т.2 л.д.93).

Договор купли-продажи от 12.09.2013 также содержал пункты 4.4, 6.1 с условиями об обязанности покупателя оформить права на земельный участок и о переходе к покупателю права на часть земельного участка, занятую зданием.

01.10.2013 состоялась регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) права собственности общества "Корсар" на здание гаража с АБК на основании договора от 12.09.2013.

16.12.2013 был заключен договор купли-продажи здания гаража с АБК между обществом "Корсар" (продавец; ответчик по настоящему делу) и обществом "Мантрак Восток" (покупатель; истец по настоящему делу) по цене 12 154 000 рублей.

Пункты 4.4., 6.1 договора от 16.12.2013 содержали аналогичные (по сравнению с договорами от 25.04.2013, 12.09.2013) условия об обязанности покупателя оформить права на земельный участок и о переходе к покупателю права на часть земельного участка, занятую зданием.

18.12.2013 здание было передано истцу (покупателю) по акту приема-передачи; покупатель полностью оплатил цену здания (т.1 л.д.11, 13). Факт передачи истцу спорного здания гаража с АБК не оспаривался при рассмотрении дела в судах обеих инстанций.

28.03.2014 стороны договора от 16.12.2013 обратились за государственной регистрацией перехода права собственности на здание (т.2 л.д.97).

В целях регистрации общество "Корсар" предоставило в Росреестр справку управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля администрации от 04.02.2014 об отсутствии оформленных прав в отношении земельного участка площадью 13 487 кв.м. с кадастровым номером 11:16:1703002:64 (т.2 л.д.103).

Однако впоследствии 05.04.2014 общество "Корсар" обратилось с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права на здание; решением регистрирующего органа государственная регистрация была приостановлена (т.2 л.д.123 - 125).

06.05.2014 общество "Корсар" представило в регистрирующий орган документы о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 2749 с кадастровым номером 11:16:1703002:555 (образован в результате выделения из земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64), поставленный на государственный кадастровый учет 30.01.2014 с разрешенным использованием - для эксплуатации здания гаража (т.2 л.д.132 - 136; т.3 л.д.20).

Из представленных материалов следовало, что земельный участок приобретен обществом "Корсар" по договору купли-продажи земельного участка N 05-2014 от 31.03.2014, заключенному с администрацией, по цене 60 454 рубля 63 коп.

17.05.2014 государственная регистрация перехода права на здание была приостановлена регистрирующим органом в связи с регистрацией права общества "Корсар" на земельный участок.

05.06.2014 последовал отказ в государственной регистрации в связи с наличием записи о государственной регистрации права на земельный участок за обществом "Корсар" (л.д.140 - 141 т.1).

09.06.2014 общество "Корсар" предложило обществу "Мантрак Восток" приобрести земельный участок площадью 2749 за 1 183 576 рублей, включая 600 000 рублей - стоимость незарегистрированного здания (т.1 л.д.12).

ООО "Мантрак Восток" обращалось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми с требованиями о признании отказа Управления в государственной регистрации права собственности на здание гаража с АБК, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, незаконным и об обязании Управления зарегистрировать за ООО "Мантрак Восток" право собственности в отношении Здания гаража.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-5659/2014 от 10.09.2014, в удовлетворении требований было отказано. При рассмотрении указанного дела судом было установлено, что документов, подтверждающих перехода права собственности на земельный участок под зданием гаража к ООО "Мантрак Восток", на регистрацию предоставлено не было, на момент подписания договора купли-продажи от 16.12.2013 продавец собственником земельного участка не являлся.

Считая свои права нарушенными при изложенных обстоятельствах в результате поведения общества "Корсар", а также в результате заключения и исполнения договора купли-продажи земельного участка N 05-2014 от 31.03.2014 между ответчиками, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска полностью.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что по договору от 16.12.2013 в собственность истца передавалось лишь спорное здание гаража с АБК; при этом на спорном земельном участке еще до приобретения истцом спорного здания, возведено здание склада, не принадлежащее истцу.

Суд принял во внимание факт регистрации права собственности общества "Корсар" на земельный участок с кадастровым номером 11:16:1703002:555, а также предъявление настоящего иска лицом, не являющимся владеющим и реестровым собственником спорного здания гаража с АБК, и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца по заявленному предмету иска ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты, не способного повлечь признание нарушенных, по мнению истца, прав и не влияющего на реализацию им права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:555.

Суд отметил, что оценка законности действий по разделу участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64 не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Применительно к требованию о признании права собственности истца в отношении спорного здания гаража с АБК суд сослался на правовую позицию, содержащуюся в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) в силу которой лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса. Как усматривается из материалов настоящего дела, Истец просит признать свое право на спорный объект.

Суд указал на то, что отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект, не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении и переходе права собственности.

Однако суд первой инстанции ошибочно не принял во внимание следующее.

В пункте 3 постановления Пленумов 10/22 указано, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В данном случае истец заявил о признании прав собственности в отношении спорного здания; однако в обоснование иска указывал на то, что спорное здание было передано ему во исполнение заключенного с ответчиком (обществом "Корсар") договора купли-продажи и полностью оплачено; истец указывал на совершение обществом "Корсар" недобросовестных и незаконных действий, направленных на оформление прав в отношении земельного участка, занятого спорным зданием гаража с АБК и совершенных в период после заключения и исполнения договора купли-продажи здания от 16.12.2013; указывал на возникшую в результате таких действий невозможность государственной регистрации перехода права.

Отношения, возникающие вследствие уклонения либо отказа от государственной регистрации перехода права по исполненному договору продажи недвижимости, урегулированы специальными нормами пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах сторона, права которой нарушены вследствие уклонения другой стороны по сделке от государственной регистрации, имеет право на судебную защиту путем предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности. Решение по такому иску является основанием для государственной регистрации.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 постановления Пленумов N 10/22).

Таким образом, ошибочная правовая квалификация требования истцом (как требования о признании права) в данном случае сама по себе при условии приведения истцом надлежащих оснований иска и очевидности предмета судебной защиты не могла послужить достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В данном случае на момент заключения договора купли-продажи здания от 16.12.2013 земельный участок, занятый спорным зданием, не принадлежал обществу "Корсар"; права в отношении существовавшего на дату продажи здания участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64 не были оформлены за обществом "Корсар" либо иным лицом.

Переход при таких условиях права пользования соответствующей частью земельного участка, занятую спорным объектом недвижимости и необходимую для его использования, был обусловлен прямым указанием закона (пункт 1 статьи 552 ГК РФ) и не зависел от воли общества "Корсар".

Следовательно, договор от 16.12.2013 между обществами "Мантрак Восток" и "Корсар" не противоречил императивным положениям статьи 35 ЗК РФ; отсутствие в договоре условий о передаче покупателю права в отношении определенного земельного участка (либо его конкретной части) не могло само по себе препятствовать переходу права собственности на здание при условии добросовестного поведения обеих сторон и надлежащего исполнения встречных обязанностей по передаче здания покупателю и оплате последним обусловленной договором цены.

Однако из материалов дела следует, что после надлежащего исполнения обеими сторонами договора купли-продажи от 16.12.2013 ответчик (общество "Корсар") совершил действия по оформлению права в отношении земельного участка, в том числе, под зданием гаража с АБК, по приостановлению государственной регистрации перехода права на здание; впоследствии эти действия повлекли отказ в государственной регистрации перехода права на здание.

Материалами дела подтверждается, что 30.12.2013 администрация на основании заявления кадастрового инженера, действующего по заявке общества "Корсар", утвердила схему расположения земельного участка площадью 2749 для эксплуатации здания гаража с АБК.

30.01.2014 земельный участок площадью 2749 с кадастровым номером 11:16:1703002:555 был поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для эксплуатации здания гаража.

27.03.2014 на основании заявления общества "Корсар" от 03.02.2014 было принято постановление администрации о предоставлении обществу "Корсар" в аренду и в собственность земельного участка площадью 2749 кв.м. для эксплуатации здания гаража с АБК.

31.03.2014 заключены договор аренды земельного участка с обществом "Корсар" и договор купли-продажи земельного участка.

19.04.2014 общество "Корсар" подало заявление о государственной регистрации права на земельный участок; 26.04.2014 состоялась государственная регистрация права общества "Корсар" на земельный участок.

По смыслу действующего гражданского законодательства отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (пункт 60 постановления Пленумов N 10/22).

В материалах дела не имеется доказательств, из которых бы следовало, что указанные действия общества "Корсар" были совершены в интересах либо при согласии общества "Мантрак Восток". Напротив, содержащиеся в пунктах 4.4., 6.1 договора от 16.12.2013 условия полностью опровергают возможность таких согласованных действий.

Таким образом, апелляционный суд считает доказанным, что общество "Корсар" после исполнения договора от 16.12.2013 (передачи здания по акту от 18.12.2013 и получения в полном объеме оплаты за здание в сумме 12 154 000 рублей) уклонилось от государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание.

При рассмотрении настоящего дела общество "Корсар" не приводило доводов о недействительности договора от 16.12.2013, его ненадлежащем исполнении со стороны покупателя либо об иных обстоятельствах, которые бы исключали возможность удовлетворения иска покупателя.

При таких условиях требование истца о признании права собственности на здание подлежит удовлетворению на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление в части признания недействительным и применении последствий недействительности заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка N 05-2014 от 31.03.2014 также подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Следовательно, заключение договора купли-продажи находящегося в государственной либо муниципальной собственности земельного участка, на котором расположено здание, с иным лицом, не обладающим указанным исключительным правом нарушает императивные нормы статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также императивные положения пункта 4 статьи 35 того же Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По пункту 2 той же статьи Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае оспариваемый договор купли-продажи земельного участка N 05-2014 между ответчиками был заключен 31.03.2014, т.е. после заключения договора купли-продажи здания от 16.12.2013, передачи здания покупателю, уплаты последним стоимости здания (18.12.2013) и обращения сторон договора купли-продажи здания от 16.12.2013 за государственной регистрацией перехода права собственности (28.03.2014).

При таких условиях на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N 05-2014 от 31.03.2014 общество "Корсар" не могло рассматриваться как лицо, наделенное исключительным правом приватизации земельного участка под спорным зданием применительно к правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По пункту 3 статьи 10 Кодекса в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В данном случае общество "Корсар", обращаясь 03.02.2014 за оформлением прав на земельный участок площадью 2749 с кадастровым номером 11:16:1703002:555 (сформированный с разрешенным использованием - для эксплуатации спорного здания гаража), а также заключая договор купли-продажи земельного участка от 31.03.2014 действовало явно недобросовестно с целью получения от покупателя не обусловленной договором от 16.12.2013 дополнительной платы (за земельный участок). Последнее обстоятельство с достоверностью подтверждается последующим обращением ответчика к истцу с письмом от 09.06.2014 N 09/06-2014 о выкупе земельного участка площадью 2 749 кв.м. по цене 1 183 576 рублей 45 коп. (т.1 л.д.12).

При указанных конкретных обстоятельствах апелляционный суд в силу предоставленных суду пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса полномочий отклоняет ссылку общества "Корсар" на наличие у общества "Корсар" права на приватизацию земельного участка площадью 2749 с кадастровым номером 11:16:1703002:555, основанную на том лишь обстоятельстве, что на дату заключения договора в ЕГРП сохранялась запись о государственной регистрации права общества "Корсар" в отношении здания гаража с АБК.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 31.03.2014 в момент его заключения нарушил охраняемые законом интересы истца, последний вправе оспаривать указанный договор (пункт 3 статьи 166 ГК РФ), который в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

При этом апелляционный суд с силу приведенных норм гражданского и земельного законодательства считает обоснованным довод истца о том, что он лишен возможности защиты своих прав и охраняемых законом интересов каким-либо иным способом, помимо оспаривания заключенного между сторонами договора купли-продажи от 31.03.2014.

Апелляционный суд считает несостоятельным довод общества "Корсар" и необоснованным соответствующий вывод суда первой инстанции о том, что на спорном земельном участке находится иной объект недвижимости (склад). Указанное обстоятельство учтено судом первой инстанции как исключающее удовлетворение иска общества "Мантрак Восток". Однако в деле отсутствуют доказательства того, что этот объект недвижимости был построен обществом "Корсар" (созданным 04.09.2008) либо приобретен у иного лица на законных основаниях. Напротив, письмо ответчика от 09.06.2014 (т.1 л.д.12) со всей очевидностью указывает на отсутствие у общества "Корсар" зарегистрированного в установленном порядке права в отношении указанного здания склада.

Таким образом, фактическое наличие в границах земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:555 другого здания (помимо здания гаража с АБК) само по себе в отсутствие надлежащих доказательств принадлежности такого здания обществу "Корсар" (пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") не свидетельствует о сохранении обществом "Корсар" на дату заключения оспариваемого договора от 31.03.2014 охраняемого законом интереса по приобретению прав в отношении указанного земельного участка (применительно к статье 36 ЗК РФ с учетом правовой позиции, сформулированной Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

При указанных условиях апелляционный суд оставляет (по правилам статьи 67 АПК РФ) без оценки по существу доводы сторон относительно допустимости (недопустимости) раздела земельного участка, в том числе, с учетом его размера и действующих на территории г.Воркуты Правил землепользования и застройки от 29.11.2012.

Истец требует применения последствий недействительности договора от 31.03.2014 N 05-2014.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 той же статьи Кодекса).

В данном случае последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 31.03.2014 N 05-2014, исполненного обеими сторонами (ответчиками), состоят в возврате всего полученного по сделке.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 11:16:1703002:555 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 11:16:1703002:598 и 11:16:1703002:597 (дата внесения записи в ГКН - 27.10.2014), на настоящий момент принадлежат обществу "Корсар" (дата регистрации права - 25.12.2014).

Однако указанное обстоятельство не исключает возможность применения предусмотренных пунктом 2 статьи 167 ГК РФ последствий (реституции).

В силу правовых позиций, содержащихся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Правилам пункта 2 статьи 167 ГК РФ не противоречит при указанных выше конкретных обстоятельствах возврат администрации земельных участков с кадастровыми номерами 11:16:1703002:598 и 11:16:1703002:597, соответствующих в совокупности по площади и границам проданного по оспариваемому договору земельному участку с кадастровым номером 11:16:1703002:555.

Таким образом, положенные в основание обжалуемого судебного акта обстоятельства (заключение между обществами "Мантрак Восток" и "Корсар" договора купли-продажи лишь в отношении здания гаража с АБК, наличие в пределах спорного земельного участка другого объекта недвижимости, не принадлежащего истцу, а также отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на здание гаража с АБК к истцу) не исключали удовлетворение заявленного иска.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции неверно определил характер спора, вследствие чего ошибочно заключил об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, не применил к спору подлежащие применению нормы пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неправильно истолковал и применил к спорным отношениям нормы статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необоснованно сослался на правовую позицию, содержащуюся в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неверно определил предмет доказывания по спору.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска полностью (пункт 2 статьи 269, пункты 1, 3, 4 части 1, пункты 1, 3 части 2 статьи 270 АПК РФ).

Настоящее постановление является при этом основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом апелляционный суд отмечает, что при наличии у ответчика либо иного лица законных требований в отношении здания склада, находящегося в пределах земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:555 (в настоящее время - земельный участок N 11:16:1703002:597), а также обусловленных принадлежностью такого здания прав в отношении занятого зданием земельного участка (частью земельного участка), такие требования и права могут быть предметом самостоятельного спора.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110, 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанции в полном объеме относятся на общество с ограниченной ответственностью "Корсар", т.к. возникновение настоящего спора полностью обусловлено совершением названным лицом незаконных и недобросовестных действий; вина администрации в возникновении настоящего спора не установлена. В связи с этим возложение на администрацию в какой-либо части судебных расходов не отвечало бы установленным статьей 2 АПК РФ задачам судопроизводства и предусмотренным статьями 110, 111 АПК РФ правилам.

В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Республики Коми.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2014 по делу N А29-5660/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" (ОГРН: 1027200795918; ИНН: 7203110241) право собственности на здание гаража с АБК, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, инв. N 87:410:010:00004830, лит. В, В1.

Признать договор купли-продажи земельного участка N 05-2014 от 31.03.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Корсар" (ОГРН: 1081103000912; ИНН: 1103043390) и Администрацией муниципального образования городского округа "Воркута" (ОГРН: 1021100807716; ИНН: 1103023523) недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней (взаимной) реституции.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Корсар" (ИНН: 1103043390, ОГРН: 1081103000912) возвратить Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" земельные участки с кадастровым номером 11:16:1703002:598 площадью 1823 кв.м, местоположение по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32, и 11:16:1703002:597 площадью 926 кв.м. по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32.

Обязать Администрацию муниципального образования городского округа "Воркута" вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Корсар" денежные средства в сумме 60 454 (шестьдесят тысяч четыреста пятьдесят четыре) рубля 63 копейки, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка N 05-2014 от 31.03.2014.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Корсар" (ИНН: 1103043390, ОГРН: 1081103000912) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" (ОГРН: 1027200795918; ИНН: 7203110241) 11 000 (одиннадцать тысяч) рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины по первой и апелляционной инстанциям.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

С.Г. Полякова А.В. Тетервак