Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 г. N 10АП-18529/14

г. Москва

14 апреля 2015 г.

Дело N А41-70003/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Огурцова Н.А.,

судей Бархатова В.Ю., Епифанцевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2014 года по делу N А41-70003/14, принятое судьей Севостьяновой Н.В.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Юнитэл" со следующими требованиями:

1. Взыскать с ООО "Юнитэл" задолженность по арендной плате за земельный участок по договору N ДЗ-138 от 04.03.2010 г. в размере 1 055 281,05 рублей, из которых: 861 297,41 руб. - сумма основного долга, 139 983,64 руб. - размер пени;

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка N ДЗ-138 от 04.03.2010 г, заключенный между ООО "Юнитэл" и Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района с 27 октября 2014 г.;

3. Обязать ООО "Юнитэл" освободить земельный участок с кадастровым N 50:05:0070107:104, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, ул. Стахановская, уч. 15, общей площадью 1 650 кв.м. под торгово-офисный центр и передать его Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области по акту.

Решением суда от 25.12.2014 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на нарушения норм материального права и на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам.

При этом истец, ссылаясь на положения п. 4.4.7 Договора, указывает на нарушение ответчиком срока подачи документов, что привело к приостановке регистрации Договора.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик просил оставить решение без изменения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

При этом ответчик утверждает, что в результате действий истца, ответчик был лишен права пользования земельным участком вплоть до 24.02.2014 г. Кроме того, ответчиком всегда своевременно вносилась арендная плата в полном объеме, приостановка оплаты за 3 и 4 кварталы 2012 г. и весь 2013 год была основана на ч. 2 ст. 328 ГК РФ и позиции ВАС РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции, в результате действий истца ответчик был фактически лишен права пользования арендованным имуществом, т.к. не мог зарегистрировать в установленном порядке спорный Договор аренды и поэтому не имел возможности использовать участок по целевому назначению - строительство торгово-офисного центра.

Согласно позиции ВАС РФ, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя, не может быть основанием для расторжения договора аренды (Определение ВАС РФ от 20.08.2012 г. N ВАС-10621/12 по делу N А40-27268/11-53-233).

Ответчик не вносил арендную плату за 3 и 4 квартал 2012 г. и весь 2013 г. (вплоть до исполнения Администрацией Решения суда по другому делу N А41-2223/13 Арбитражного суда Московской области), основываясь на вышеприведенной позиции ВАС РФ и ч. 2 ст. 328 ГК РФ.

Доказательств того, что ответчиком земельный участок использовался в заявленный период, Администрацией в материалы дела не представлено.

Начиная с 1 квартала 2013 года до 4 квартала 2013 года включительно истец в нарушение п. 3.1 Договора стал начислять арендную плату, используя повышенный коэффициент деятельности.

Согласно п. 3.1 Договора, на период строительства (до даты ввода объекта в эксплуатацию), но не более чем на три года с момента заключения договора аренды земельного участка, коэффициент деятельности (Кд) будет составлять 1,5. После завершения строительства коэффициент деятельности будет изменен в соответствии с законодательством.

В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Таким образом, по правильному выводу суда первой инстанции, до 24.02.2014 договор являлся незаключенным и оснований для применения истцом повышенного коэффициента деятельности не имелось.

С момента регистрации договора 24.02.2014 по дату рассмотрения спора в суде ответчиком были выполнены следующие работы: выполнены картографические и геодезические работы на земельном участке и прилегающих территориях; получены технические условия для присоединения к электрическим сетям и сетям водоснабжения и водоотведения; архитектурно-планировочным управлением Московской области, выполнено градостроительное задание и разработан проект планировки территории; администрацией Сергиево-Посадского муниципального района проведены публичные слушания по проекту планировки территории, вынесено положительное заключение; своевременно оплачена аренда земельного участка за все 4 квартала 2014 года; в настоящее время ведутся работы по проектированию здания. Начало строительных работ намечено на весну 2015 года.

Таким образом, в результате действий истца, признанных судом незаконными, ответчик был фактически лишен права пользования земельным участком вплоть до 24.02.2014. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции приходит к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы жалобы заявителя не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства, иная оценка подателем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование закона не означает судебной ошибки.

При указанных обстоятельствах, из доводов жалобы и материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2014 года по делу N А41-70003/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Огурцов

Судьи

В.Ю. Бархатов С.Ю. Епифанцева