Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 г. N 18АП-3353/15

г. Челябинск

14 апреля 2015 г.

Дело N А47-12858/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации и общества с ограниченной ответственностью "АСТ Сервис" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.02.2015 по делу N А47-12858/2013 (судья Пирская О.Н.).

Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АСТ Сервис" (далее - ООО "АСТ Сервис", общество, ответчик) об обязании ответчика передать нежилое помещение 1, площадью 576 кв. м, расположенное на 1-м этаже в здании (инвентарный N П-33-57/АА1/п.1, литеры АА1), по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Мира, 4, истцу по акту приема-передачи; о взыскании договорной неустойки в виде пени за период с 11.09.2012 по 05.08.2013 в размере 1 365 527 руб. 53 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга по арендной плате за период с 06.08.2013 по 11.12.2013 в размере 24 160 руб. 30 коп., расчет процентов за пользование чужими денежными средствами производить по дату уплаты суммы долга (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л. д. 108).

Общество обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с встречным исковым заявлением к учреждению о взыскании денежных средств, затраченных на проведение капитального ремонта помещения, в размере 100 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее также - Министерство, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.02.2015 (резолютивная часть объявлена 29.01.2015) исковые требования учреждения удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 130 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 160 руб. 30 коп., а также обязал ответчика освободить нежилое помещение N 1, общей площадью 576 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании (инвентарный N П-33-57/АА1/п.1) по адресу: Оренбургской обл., г. Оренбург, пр. Мира, 4, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи истцу. Также суд указал, что в случае неисполнения настоящего судебного акта с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения на всю взыскиваемую денежную сумму (включая судебные расходы) присуждаются и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствам, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25 % годовых. В удовлетворении встречного иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе учреждение (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить в части взыскания с ответчика неустойки, в остальной части оставить обжалуемое решение без изменения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что ответчик, заявив о снижении неустойки, не представил доказательства ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

С вынесенным решением не согласился также и ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменит, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель в апелляционной жалобе и в дополнительных пояснениях по ней ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что в акте приема-передачи имущества от 06.09.2012 не было отражено его действительное состояние, а именно аварийное состояние отопительной системы. После подписания договора, акта приема-передачи арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды - скрытые недостатки, полностью препятствующие пользованию помещением, произвел обследование его технического состояния совместно с специализированной организацией и информировал о скрытых недостатках имущества арендодателя. Учреждение знало о производстве работ, не возражало и не препятствовало в их проведении, отказы в зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы в адрес общества не направляло. Отсутствие документального возражения на производство капитальных работ в помещении было расценено обществом как согласие арендодателя на их проведение. Кроме того, податель жалобы указывает, что судом необоснованно отклонен довод общества о необходимости исчисления арендной платы с декабря 2012 года, поскольку арендатором до указанного момента проводился капитальный ремонт помещения. Также после истечения срока действия договора аренды общество продолжало использовать арендуемое помещение в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Уведомление об отказе от исполнения договора аренды (пункт 7.6 договора) арендодатель обществу не направлял, за три месяца до расторжения договора аренды об этом арендатора не предупреждал, тем самым был нарушен досудебный порядок урегулирования спора.

Отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании итогов проведенного открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества (т. 1, л. д. 28, 29) 06.09.2012 между Министерством, учреждением (арендодатели) и ООО "АСТ Сервис" (арендатор) заключен договор аренды N 141/3/АИ-317, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 1, площадью 576 кв. м, расположенное на 1-м этаже в здании (инвентарный N П-33-57/АА1/п.1, литеры АА1) по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Мира, д. 4, для использования под магазин (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 9-13).

В соответствии с пунктом 2.1 договор действует до 05.08.2013 включительно.

Учреждение обязано при досрочном расторжении договора принять по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, арендуемый арендатором объект (пункт 3.1.6 договора).

Учреждение также обязано в течение дня окончания срока аренды, установленного настоящим договором, принять от арендатора объект, указанный в приложении N 1 к настоящему договору, по акту приема-передачи, который составляется и подписывается учреждением и арендатором в трех экземплярах и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта на момент передачи (пункт 3.1.7 договора).

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную настоящим договором или дополнительными соглашениями, которые в дальнейшем будут являться неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.2.4 договора).

В силу пункта 3.2.7 договора арендатор обязан незамедлительно извещать учреждение о ставшем известным ему повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем или могущем нанести ущерб арендуемому объекту, и безотлагательно принимать меры для предотвращения его дальнейшего разрушения или повреждения, а также к установлению нанесенного арендуемому объекту ущерба.

На основании пункта 3.2.11 арендатор обязан не производить неотделимые улучшения арендуемого объекта без письменного согласия арендодателей.

Согласно пункту 3.2.13 арендатор обязан не производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью, в случае, предусмотренном статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, без предварительного письменного разрешения арендодателей.

Пунктом 3.2.19 договора установлено, что арендатор обязан в течение дня окончания срока аренды, установленного настоящим договором, сдать учреждению объект, указанный в приложении N 1 к настоящему договору, по акту приема-передачи, который составляется и подписывается учреждением и арендатором в трех экземплярах и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта на момент его передачи.

Арендатор до дня подписания учреждением и арендатором акта приема-передачи объекта, указанного в приложении N 1 к настоящему договору, должен освободить арендуемый объект и привести его в состояние не хуже, чем в котором его получил, с учетом нормального износа (пункт 4.1.2 договора).

Размер арендной платы в месяц в соответствии с пунктом 5.1 договора и протоколом по проведению аукциона от 20.07.2012 составляет 211 793 руб. 28 коп.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно. Первое внесение арендной платы, указанной в пункте 5.1 договора, арендатор производит в течение десяти дней после подписания учреждением и арендатором акта приема-передачи объекта, указанного в приложении N 2 к настоящему договору. Обязательство по оплате арендной платы, указанной в пункте 5.1 настоящего договора, возникает у арендатора с момента подписания учреждением и арендатором акта приема-передачи объекта и прекращается с момента возврата арендатором объекта, оформленного соответствующим актом приема-передачи (абзацы 3-5 пункта 5.3 договора).

Согласно пункту 6.2.1 договора за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.4 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на счет, указанный в пункте 5.3 договора, пени в размере 0,7 % от суммы долга по арендной плате, установленной настоящим договором или дополнительными соглашениями, которые будут являться неотъемлемой частью настоящего договора, за каждый день неоплаты после срока, указанного в пункте 5.3 настоящего договора или дополнительных соглашениях, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора.

По окончании срока аренды, установленного настоящим договором, договор считается прекращенным (пункт 7.8.1 договора); арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды объекта, указанного в приложении N 1 к настоящему договору, на новый срок. Продление договора на неопределенный срок по основания, предусмотренным статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается (пункт 7.8.2 договора); заключение договора аренды объекта, указанного в приложении N 1 к настоящему договору, на новый срок осуществляется по результатам конкурса либо аукциона (пункт 7.8.3 договора).

В силу пункта 9.2 договора стоимость неотделимых улучшений объекта, указанного в приложении N 1 к настоящему договору, произведенных арендатором с согласия арендодателей, после прекращения настоящего договора возмещению не подлежит.

Имущество передано арендатору во владение и пользование по акту приема-передачи федерального недвижимого имущества, подписанному сторонами 06.09.2012 (т. 1, л. д. 13 оборот).

Истец, указывая, что ООО "АСТ Сервис" несвоевременно оплачивало арендные платежи, а также по окончании срока действия договора не возвратило помещение, обратился в суд с указанными выше требованиями.

В свою очередь, общество обратилось в суд с встречным иском о взыскании денежных средств, затраченных на проведение капитального ремонта помещения, в размере 100 000 руб.

Удовлетворяя исковые требования ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что арендные правоотношения сторон по договору аренды от 06.09.2012 N 141/3/АИ-317 прекратились 05.08.2013 - с момента истечения срока действия договора. Условия договора содержат прямой запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Соответственно, у ответчика отсутствуют правовые основания для использования помещения. Ответчиком допускалось нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы, соответственно, истец обоснованно требует взыскание с ответчика пени. Между тем, суд с учетом заявления ответчика об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации счел заявленную истцом к взысканию неустойку явно не соответствующей последствиям нарушения ответчиком обязательства. Суд, сославшись на передачу ответчику помещения в удовлетворительном состоянии по акту передачи 06.09.2012, указал на необоснованность довода ответчика о необходимости исчислять арендную плату с декабря 2012 года. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что ответчик не представил доказательства необходимости проведения капитального ремонта отопительной системы, а также доказательства уведомления арендодателей о необходимости проведения указанных работ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 названного Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 названного Кодекса).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 названного Кодекса).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 названного Кодекса).

Исследовав содержание спорного договора аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 названного Кодекса, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды арбитражный суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 названного Кодекса ("Аренда").

Договор аренды заключен на срок менее года, соответственно, государственной регистрации не подлежал.

О незаключенности или недействительности договора стороны не заявили.

В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Как указано ранее, в пункте 6.2.1 договора аренды стороны согласовали условие о неустойке в размере 0,7 % от суммы долга по арендной плате, насчитываемой в случае нарушение арендатором обязательства по своевременному внесению арендной платы.

Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Из материалов дела следует нарушение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей.

Соответственно, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным.

Довод общества о необходимости исчисления арендной платы с декабря 2012 года, поскольку арендатором до указанного момента проводился капитальный ремонт помещения, обоснованно не принят арбитражным судом первой инстанции, так как передача ответчику помещения по спорному договору аренды состоялась 06.09.2012 путем подписания акта приема-передачи. В акте указано на передачу помещения в удовлетворительном техническом состоянии.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции было заявлено ходатайство о применении статьи 333 названного Кодекса (т. 1, л. д. 48, 49).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечёт возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Ответчик, заявивший о применении указанной статьи, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-0).

Таким образом, целью применения указанной статьи является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Также по смыслу указанной статьи уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В настоящем случае арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял во внимание высокий процент неустойки, предусмотренный договором аренды (0,7 %), отсутствие доказательств реально наступивших для истца негативных последствий нарушением ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей, факт оплаты ответчиком суммы основного долга, сравнительно не длительный период просрочки, снизив размер подлежащей взысканию неустойки до 130 000 руб.

В связи с вышеизложенным доводы учреждения, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты.

Обязывая ООО "АСТ Сервис" освободить занимаемое помещение, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендные правоотношения сторон по договору аренды прекратились 05.08.2013 - с момента истечения срока действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 названного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 425 названного Кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что условия договора содержат прямой запрет на возобновление договора на неопределенный срок.

Так, в пункте 7.8.1 договора аренды стороны установили, что по окончании срока аренды, установленного настоящим договором, договор считается прекращенным. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Продление договора на неопределенный срок по основания, предусмотренным статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается (пункт 7.8.2 договора). Заключение договора аренды на новый срок осуществляется по результатам конкурса либо аукциона (пункт 7.8.3 договора).

Из изложенных условий договора аренды в совокупности следует, что при его заключении стороны исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок.

Также следует отметить, что в силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

В указанном порядке осуществляется также заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении, в том числе государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" среди прочего разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 названного Кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

В силу изложенного не принимается довод общества о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, так как после истечения срока его действия общество продолжало использовать арендуемое помещение в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Арбитражный суд первой инстанции также обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ООО "АСТ Сервис".

Так, согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу пункта 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В настоящем случае из акта приема-передачи имущества от 06.09.2012 следует, что арендатор принял помещение без замечаний, техническое состояние помещений на момент передачи удовлетворительное. Из названного акта не следует, что отопительная система в помещении находится в нерабочем, неудовлетворительном, аварийном состоянии.

Иные доказательства, подтверждающие, что на момент передачи в аренду помещения отопительная система имела значительный физический износ и без проведения работ по капитальному и текущему ремонту ее дальнейшая эксплуатация и использование по назначению оказалось бы невозможным, обществом не представлены.

Сам по себе факт заключения договора подряда на выполнение подрядных работ по отоплению, а также замена труб отопления не свидетельствуют о наличии указанных обстоятельств.

Также следует отметить, что ответчик, указывая на проведение ремонтных работ отопительной системы в 2012 году в связи с невозможностью эксплуатации без них помещения, представил в материалы дела договор подряда на проведение ремонта отопления N 1-р (на который ответчик ссылается в обоснование встречного иска), датированный 15.04.2014 (т. 1, л. д. 86), акт приемки выполненных работ от 15.04.2013 (т. 1, л. д. 91, 92, т. 3, л. д. 13, 14). Вторично представленный в материалы дела договор подряда N 1-р не позволяет определить дату его заключения (т. 3, л. д. 12).

Не свидетельствует о необходимости проведения ремонта системы отопления и представленный ответчиком акт о подключении отопления от 17.12.2012 (т. 1, л. д. 97).

Справка о техническом состоянии здания по адресу: г. Оренбург, ул. Мира, 4 от 07.06.2010, подписанная временно исполняющим обязанности начальника Федерального государственного квартирно-эксплуатационного управления Оренбургской квартирно-эксплуатационной части района (т. 1, л. д. 95), на которую ссылается податель жалобы, свидетельствует о состоянии помещения только на дату изготовления указанной справки. В то же время спорный договор аренды заключен 06.09.2012.

Кроме того, из материалов дела не следует, что ООО "АСТ Сервис" в период действия договора аренды обращалось к ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО", третьему лицу с заявлениями о необходимости проведения ремонта отопительной системы, в том числе в связи с ее ненадлежащим состоянии, и каким-либо образом согласовывало данный ремонт.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 623 названного Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенного арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 указанной статьи).

Пунктом 3.2.11 спорного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не производить неотделимые улучшения арендуемого объекта без письменного согласия арендодателя.

Арендатор обязуется не производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью, в случае, предусмотренном статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, без предварительного письменного разрешения арендодателей (пункт 3.2.13 договора аренды).

В силу пункта 9.2 договора стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных арендатором с согласия арендодателей, после прекращения настоящего договора возмещению не подлежит.

Таким образом, ответчик не доказал наличие оснований для удовлетворения его встречных исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.02.2015 по делу N А47-12858/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации и общества с ограниченной ответственностью "АСТ Сервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

А.А.Румянцев Л.А. Суспицина