Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2015 г. N 15АП-21888/14

город Ростов-на-Дону

13 апреля 2015 г.

дело N А32-8744/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Фок В.Ю. по доверенности от 15.12.2014,

от ответчика: представителя Ковалевой Г.С. по доверенности от 01.12.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Асланяна Григора Ванушевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 октября 2014 года по делу N А32-8744/2013

по иску администрации муниципального образования город Геленджик

к ответчику индивидуальному предпринимателю Асланяну Григору Ванушевичу

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Отто Лилии Владимировны

о признании обременения отсутствующим,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

первоначально администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Асланяну Григору Ванушевичу (далее - ИП Асланян Г.В., ответчик), в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2006 года N 4000001333, площадью 990 кв.м., кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная, б/н; указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2006 года N 4000001333, площадью 990 кв.м., кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная, б/н.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2013 договор аренды расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2013 отменено, договор аренды расторгнут в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, выразившимся в невнесении арендной платы и неиспользовании земельного участка. Отказ в удовлетворении оставшейся части требований мотивирован избранием администрацией ненадлежащего способа судебной защиты.

Постановлением кассационной инстанции от 31.03.2014 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление мотивировано тем, что удовлетворяя исковые требования в части расторжении договора аренды, суды не установили основания государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, наличие (отсутствие) у администрации полномочий по распоряжению им, не оценили договор аренды на предмет его соответствия действовавшему в момент его заключения законодательству, не рассмотрели вопрос о привлечении к участию в деле первоначального арендатора, права которого могут быть затронуты оценкой договора аренды. Отказывая в удовлетворении фактически заявленного требования об аннулировании регистрационной записи, суды не учли, что требование об аннулировании записи в реестре может быть направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности договора аренды. Аналогичный подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10.

В ходе нового рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования и просил признать отсутствующим право аренды ИП Асланяна Г.В. на земельный участок площадью 990 кв.м., кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная, б/н, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.06.2006 N 4000001333 площадью 990 кв.м., кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная, б/н.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2014 признано отсутствующим обременение в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401040:0053, площадью 990 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Десантная, б/н, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу индивидуального предпринимателя ИП Асланяна Г.В. за номером регистрационной записи 23-23-12/006/2007-279 от 17.03.2007.

С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован тем, что на дату заключения договора аренды спорный земельный участок относился к территории курорта федерального значения - городу Геленджику, в силу прямого указания законодательства являлся собственностью Российской Федерации, в связи с чем администрация не имела полномочий осуществлять распорядительные действия по передаче участка в аренду, договор аренды является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции также указал, что спорный земельный участок ответчиком не освоен, строительные работы не ведутся, частично огорожен, срок разрешения на строительство не продлен, территория земельного участка не охраняется, имеется свободный доступ, участок захламлен мусором. Ответчик не представил доказательства, достоверно подтверждающие факт нахождения спорного участка в его владении и факт прекращения владения у истца, в связи с чем суд пришёл к вводу об избрании администрацией надлежащего способа защиты нарушенного права.

Суд указал, что решение по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРП сведений об аннулировании регистрационной записи о праве аренды ИП Асланяна В.Г., в связи с чем отсутствует необходимость в резолютивной части решения указывать на обязанность Управления Росреестра по КК погашению данной записи.

С принятым судебным актом не согласился ИП Асланян В.Г., в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции необоснованно пришёл к выводу об отнесении спорного земельного участка к землям курорта федерального значения, администрация не представила доказательства вхождения участка в округа зон санитарной либо горно-санитарной охраны курорта. Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту спорный земельный участок относится к категории земель поселений, а не к категории земель особо охраняемых территорий. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, т.к. администрация не владеет спорным имуществом, последнее находится во владении предпринимателя. Суд первой инстанции не дал правовой оценки доводу ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска администрации отказать.

Представитель администрации с доводами апелляционной жалоб не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола N 11-3 от 14.11.2006 заседания Комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, распоряжения главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 18.11.2005 N 180-р между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Отто Л.В. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2006 N 4000001333, площадью 990 кв.м., кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная, б/н.

Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке 28.12.2006 за N 23.23.12/093/2006-191.

На основании соглашения от 13.02.2007 Отто Л.В. передала права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.11.2006 N 4000001333 Асланяну Г.В. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 17.03.2007 за N 23-23-12/006/2007-279.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен ответчику для строительства центра медицинского обслуживания.

Полагая, что у администрации отсутствовали полномочия на предоставление спорного земельного участка в аренду, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель администрации представил выкопировку из ситуационного плана МО г-к Геленджик с нанесёнными на неё границами зон санитарной охраны курорта, утверждёнными постановлением Совета Министров РСФСР N 494 от 17.12.1987, согласно которой спорный земельный участок территориально располагается в границах 2-ой охранной зоны курорта.

Представитель ответчика достоверность данного документа не оспорила, о проведении по делу судебной экспертизы, направленной на разрешение вопроса о вхождении спорного земельного участка в состав округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, как это предлагалось ответчику в определении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015, не заявила, что в силу положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является процессуальным риском ответчика.

На момент заключения оспариваемого договора аренды к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, отнесена к муниципальной собственности.

Таким образом, до вступления в силу Закона N 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения и относившимися к федеральной собственности в силу прямого указания норм действовавшего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Соответственно, договор аренды от 2011.2006 N 4000001333, а также соглашение от 13.02.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка являются недействительными (ничтожными) сделками, не породившими у ИП Асланяна Г.В. возникновение прав на спорный земельный участок.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, по общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о правах ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящее время администрация не может рассматриваться как лицо, утратившее владение спорным земельным участком, по следующим основаниям.

Из пояснений сторон, распечатки публичной кадастровой карты, представленных в материалы документов, видеосъёмок акта осмотра, фотоматериала следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401040:0053 непосредственно граничит с земельными участками с кадастровыми номерами 23:40:0401040:68, 23:40:0401040:133 и 23:40:0401040:54. Со стороны ул. Десантников, а также по границе с земельным участком с кадастровым номером 23:40:0401040:68 земельный участок обнесён металлическим забором, по границе с земельным участком с кадастровым номером 23:40:0401040:133 земельный участок обнесён бетонным забором. Однако между спорным земельным участком и земельным участком с кадастровым номером 23:40:0401040:54 какое-либо ограждение отсутствует, проход (доступ) с одного земельного участка на другой является свободным. Между смежными земельными участками с кадастровыми номерами 23:40:0401040:54 и 23:40:0401040:55 также не установлено ограждений, со стороны ул. Ботылева доступ на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401040:55 является свободным (отсутствуют ограждающие конструкции).

Муниципалитет является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401040:54, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, истец имеет свободный доступ к спорному участку с территории как непосредственно принадлежащего муниципалитету на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401040:54, так и с территории общего пользования - с ул. Ботылева, через земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0401040:55 и 23:40:0401040:54.

С учётом сохранения владения участком, наличие к нему свободного доступа, у администрации отсутствует необходимость в заявлении виндикационного либо реституционного исков, а нарушенное право муниципального образования будет полностью восстановлено удовлетворением иска о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим и погашением соответствующей регистрационной записи о данном праве в ЕГРП. В силу выше приведённых обстоятельств заявленный иск носит негаторный характер, в связи с чем в силу положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации положения об исковой давности на него не распространяются.

В материалы дела не представлены доказательства того, что на спорном земельном участке предпринимателем были возведены легальные объекты недвижимого имущества, в связи с чем он приобрёл преимущественное право на приватизацию спорного участка. Напротив, из представленных в материалы дела актов осмотров земельного участка следует, что участок не освоен. Размещение ИП Асланяном Г.В. на земельном участке объектов движимого имущества (металлического ограждения, туалета из металлопрофиля, бетонных конструкций и т.д.) не имеет значения для правильного разрешения существующего спора, т.к. данное обстоятельство не свидетельствует о выбытии земельного участка из владения муниципалитета. Факт оплаты ответчиком арендных платежей сам по себе не свидетельствует о выбытии земельного участка из владения муниципалитета, напротив, рассматривая администрацию в качестве арендодателя, ответчик признаёт, что последняя сохраняет опосредованное владение участком.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 октября 2014 года по делу N А32-8744/2013 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе