Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 г. N 03АП-1479/15 (ключевые темы: ставки арендной платы - жилищное строительство - комплексное освоение - аукцион - арендная плата)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 г. N 03АП-1479/15

г. Красноярск

15 апреля 2015 г.

Дело N А33-13466/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "14" апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "15" апреля 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шошина П.В.,

судей: Магда О.В., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой Т.Е.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Керамика" (ответчика) - Березовского Г.М. - генерального директора, Аврамова Д.Д. - представителя по доверенности от 05.01.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Керамика"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "16" февраля 2015 года по делу N А33-13466/2014, принятое судьёй Шишкиной И.В.,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово (ИНН 2459002454, ОГРН 1022401745300, далее - КУМИ г. Шарыпово) обратился в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Керамика" (ИНН 2459010617, ОГРН 1022401741570, далее - ООО "Керамика") с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.11.2011 N 37 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571 общей площадью 122 437,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Шарыпово, микрорайон 7, с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства;

- обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:57:0000045:571, общей площадью 122 437,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Шарыпово, микрорайон 7, по акту приема-передачи, в первоначальном состоянии;

- взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.11.2011 N 37 в сумме 983 940 рублей 30 копеек долга;

- взыскать пени за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 425 728 рублей 38 копеек.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своих доводов заявитель в апелляционной жалобе указывает на следующее:

- суд необоснованно сделал вывод об отсутствии препятствия пользования арендованным имуществом, поскольку обводненность земельного участка и близкое расположение к поверхности грунтовых вод являются препятствием для постройки объектов капитального строительства;

- истцом необоснованно была включена цена в договор аренды. Арендная плата согласно документам, приложенным к аукционной документации, а именно отчету о рыночной стоимости права аренды, составляет 154 615 рублей в год. Следовательно, арендная плата носит фиксированный характер и является нерегулируемой ценой договора, которая не может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонил доводы жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.

Определением от 23.03.2015 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 14.04.2015.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в жалобе. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела путем направления копии определения от 23.03.2015 и размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанного лица.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением администрации города Шарыпово от 06.02.2010 N 2644 на основании заявления истца утверждена схема расположения земельного участка площадью 122 437 кв.м на кадастровом плане территории из земель населенного пункта по адресу: г. Шарыпово Красноярского края, мкр.7, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.

Приказом Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово от 12.09.2011 N 32 решено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель государственной собственности для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, в том числе земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571.

Согласно информационному сообщению о проведении аукциона по продаже права за заключение договора аренды земельного участка (приложение N 1 к приказу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации города Шарыпово от 12.09.2011 N 32), в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в торгах участвовало менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 32). Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы (пункт 27).

Согласно протоколу проведения торгов в форме открытого аукциона от 24.10.2011 N 2 ответчик стал единственным участником аукциона, с которым заключается договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571 по начальной цене аукциона 97 500 рублей.

Согласно отчету N 2/06/11 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка в целях жилищного строительства на дату 27.06.2011 рыночная стоимость права аренды объекта составляет 97 500 рублей

Платежным поручением от 23.09.2011 N 234 ответчик перечислил истцу 97 500 рублей - задаток за участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка.

На основании протокола от 24.10.2011 N 2 "Протокол аукциона" проведения торгов в форме открытого аукциона истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 37 от 03.11.2011 (далее - договор, т.1, л.д. 30-32), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:57:0000045:571, находящийся по адресу (имеющий иные адресные ориентиры): Красноярский край, город Шарыпово, микрорайон N 7 (далее - участок), для использования в целях освоения в целых малоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 1), общей площадью 122 437 кв.м, имеющий обременения (охранные зоны ВЛ 410 вК 36389 кв.м, ВЛ вК1805 кв.м). Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение 3).

В силу пункта 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Пункт 3.1 договора предусматривает, что размер арендной платы за 2011 год составляет 64 387 рублей 08 копеек, в месяц 28 927 рублей 53 копеек.

Арендная плата по договору в соответствии с пунктом 3.2 договора начисляется с 25.10.2011.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

В случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с даты вступления соответствующих изменений (пункт 6.2 договора).

Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы (пункт 3.5 договора).

Пункт 5.2 договора устанавливает, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.5. договора.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендатор обязан выполнять все условия аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, победителем которого он является, в том числе:

- выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность. Объекты инженерной инфраструктуры передаются в муниципальную собственность безвозмездно. Обязательным условием передачи объектов инженерной инфраструктуры в государственную и муниципальную собственность является подготовка технических паспортов объектов и осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности, необходимых в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4.6.1 договора);

- подготовить проект планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства в течение 3 месяцев с момента подписания договора (пункт 4.6.2 договора);

- осуществить жилищное строительство для каждого земельного участка, входящего в границы предоставленного участка для комплексного освоения (пункт 4.6.3 договора).

Все изменения и (или) дополнения к договору, за исключением пунктов 6.2 и 6.4 договора, оформляются сторонами в письменной форме в установленных законом случаях (пункт 6.1 договора).

Срок договора установлен с 24.10.2011 по 24.10.2016 (п. 2.1 договора).

Пунктом 4.4.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации (пункт 2.2 договора).

По акту приема-передачи от 03.11.2011 земельный участок передан ответчику (т.1, л.д. 37).

Государственная регистрация договора осуществлена 20.12.2011 согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2014 N 01/272/2014-332.

Платёжным поручением от 20.12.2012 N 516 ответчик перечислил истцу 50 000 рублей арендной платы.

Актами обследования земельного участка от 25.06.2014, от 05.02.2015 с приложением фотоизображений, составленным комиссией в составе представителей Администрации города Шарыпово, установлено, что земельный участок не огорожен, по назначению не используется, находится в запущенном состоянии, не облагорожен, жилая застройка не ведется, техника и технические объекты отсутствуют.

Письмами от 09.11.2012 N 3407 (получено ответчиком 13.11.2012), от 04.10.2013 N 2127 (получено ответчиком 15.10.2013), от 14.05.2014 N 1245 (получено ответчиком 27.05.2014) предъявлял требования о погашении долга по арендной плате и пени и информировал о намерении расторгнуть договор в случае непогашения ответчиком задолженности.

На основании заявлений от 07.05.2013 ответчику отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Шарыпово 25.06.2013 выданы разрешения N RU24314000 NN321-336 на строительство одноквартирных жилых домов на арендуемом участке сроком до 25.03.2014 (т.3, л.д. 143-175).

Согласно справке от 21.10.2014 N 170-ОА отдела архитектуры и градостроительства администрации города Шарыпово ответчик в период с 18.03.2013 по октябрь 2014 года не получал продления разрешения на строительство одноквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 24:57:0000045:571 по адресу г. Шарыпово Красноярского края, мкр.7.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, просрочку оплаты арендной платы более двух сроков подряд, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, обязании ответчика возвратить земельный участок арендодателю, взыскании долга по арендной плате и пени за период с 11.01.2012 по 31.05.2014.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме.

Ответчик, считая судебный акт незаконным и необоснованным, обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исполнение данной обязанности арендодателем - истцом по делу - подтверждается актом приема-передачи земельного участка, предоставленного в аренду и не оспаривается ответчиком.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 24.10.2011 по 21.05.2014 истцом начислена арендная плата в размере 983 940 рублей 30 копеек, рассчитанная с учетом платежей ответчика платежным поручением от 23.09.2011 N 234 в размере 97 500 рублей (оплата задатка за участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка), платёжным поручением от 20.12.2012 N 516 в размере 50 000 рублей (оплата арендной платы).

Арендная плата в 2011 году рассчитана истцом на основании пункта 3.1 договора и составила 28 927 рублей 53 копейки в месяц, в 2012-2014 годах - 37 208 рублей 53 копейки в месяц, учитывая положения пункта 6.2 договора, а также коэффициенты К1 и К2, утвержденные решением Шарыповского городского Совета депутатов от 22.06.2010 N 4-24 на 2010 год, Постановление Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края", утвердившее кадастровую стоимость земельных участков в составе земель г. Шарыпово, согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости составил 117,45 рубля за квадратный метр, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка - 14 380 225 рублей 65 копеек.

Истец также заявил ко взысканию с ответчика пени в размере 425 728 рублей 38 копеек, начисленные за период с 11.01.2012 по 31.05.2014 на основании пункта 5.2 договора, с учетом положения 3.3 договора о сраках внесения арендной платы.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из доказанности размера задолженности и пени и отсутствия основания для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы по договору, указанный в пункте 3.1 договора, является фиксированным, так как договор аренды заключен по результатам торгов, отклоняется судом апелляционной инстанции, в силу следующего.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды от 03.11.2011 N 37 находящегося в государственной собственности земельного участка, земельный участок представлен ответчику для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 2, 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В извещении о проведении аукциона, кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны, в том числе начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), а также размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Таким образом, одной из особенностей аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства является то, что размер арендной платы представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не является. Размер годовой арендной платы должен быть определен еще до проведения торгов и подлежит опубликованию их организатором в информационном сообщении.

Анализ статьи 38.2 (пункт 3) Земельного кодекса позволяет сделать вывод о том, что на аукционах по комплексному освоению в целях жилищного строительства торгуется начальная цена права на заключение договора аренды, которая в данном случае не может устанавливаться в виде годового размера арендной платы, а представляет собой, по сути, разовый платеж, вносимый в случае победы на аукционе.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 19 указанного постановления также разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из приказа Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово от 12.09.2011 N 32, решено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель государственной собственности для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, в том числе земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571 (т.1, л.д. 177).

В соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона по продаже права за заключение договора аренды земельного участка (приложение N 1 к приказу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации города Шарыпово от 12.09.2011 N 32) начальная цена лота в сумме 97 000 рублей определена на основании отчета об определении рыночной стоимости N 2/06/11. Из информационного сообщения о проведении аукциона следует, что в нем указана цена права на заключение договора аренды, которая являлась предметом аукциона (торг на повышение стоимости данного права). В проекте договора аренды земельного участка, являющегося приложением к аукционной документации, также содержатся условия об определении размера арендной платы на основании действующих нормативных актов Российской Федерации. Красноярского края, органов местного самоуправления (пункты 3.3, 6.2, 6.3 проекта договора - т.2, л.д. 2-5).

Согласно отчету об оценке от 27 июня 2011 года N 2/06/11 (т.1, л.д. 187-205) объектом оценки является земельный участок общей площадью 122 437 кв.м с кадастровым номером 24:57:0000045:571, находящийся по адресу (имеющий иные адресные ориентиры): Красноярский край, город Шарыпово, микрорайон N 7. Цель оценки: определение рыночной стоимости права аренды объекта оценки. Оценка рыночной стоимости права аренды произведена оценщиком методом капитализации земельной ренты по доходному подходу.

Таким образом, арендная плата по договору, заключенному между истцом и ответчиком в соответствии со статьями 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является регулируемой ценой.

Статьей 12 Закона Красноярского края N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в договоре аренды земельного участка в соответствии с настоящей статьей, за исключением случаев определения размера арендной платы в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), если иное не установлено федеральными законами. При определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора.

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс x К1 x К2, где А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Коэффициенты К1 и К2 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены земельные участки.

При расчете арендной платы истцом применена вышеуказанная формула расчета и применены коэффициенты К1 и К2, утвержденные Решением Шарыповского городского Совета депутатов Красноярского края от 22.06.2010 N 4-24 "Об утверждении коэффициентов К1 и К2 по арендной плате за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования город Шарыпово", соответствующий расчет приведен в приложении N 2 к договору аренды (К1 равен 2,07, К2 равен 0,015).

Изменение размера арендной платы с 2012 года вызвано новой кадастровой оценкой земли и утверждением новой кадастровой стоимости земельного участка, применяемой с 01.01.2012 согласно Постановлению Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка заключен сторонами на основании регулируемой арендной платы, о порядке формирования арендной платы ответчику было известно до начала аукциона, довод истца о том, что арендная плата по договору должна составлять 97 500 рублей в год и не подлежит изменению в течение всего срока договора, основан на ошибочном толковании законодательства.

Довод апелляционной жалобы о наличии у ответчика препятствий в использовании земельного участка по причине обводненности земельного участка и близкого расположения к поверхности грунтовых вод, заявленный в обоснование отсутствия у арендатора обязанности по внесению арендной платы за период проведения работ по приведению земельного участка в надлежащее состояние, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указывает ответчик, земельный участок был передан ООО "Керамика" сильно обводненным, при проектировании ответчиком был привлечен для выполнения инженерно-геологических работ ОАО "Хакасский трест инженерно-геологических изысканий; за период с 2012 по 2014 год обществом выполнены работы по планировке и осушению земельного участка в объеме 2,8 млн рублей.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Доказательства письменного обращения ООО "Керамика" к арендодателю информацией о каких-либо недостатках участка ответчиком не представлены.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

К материалам дела приобщены разрешения на строительство жилых домов на арендуемом земельном участке, выданные ответчику администрацией г. Шарыпово 25.06.2013, что подтверждает возможность комплексного освоения и застройки участка.

Технический отчет об инженерно-геологических изысканиях от 2012 года, подготовленный ОАО "ХакасТИСИ" с целью изучения физико-механических свойств грунтов и гидрогеологических условий площадки для обоснования проекта застройки 7 мкр. г. Шарыпово, составлен без проведения новых инженерно-геологических изысканий, только по архивным материалам на основании изысканий Хакасского отделения КрасноярскТИЗИС в 1988 году. Использованы отчеты 1988 года по семи скважинам. Данные отчеты содержали сведения о том, что гидрогеологические условия площадки характеризуются развитием безнапорных подземных вод порово-пластового вида. Подземные воды вскрыты на глубине 1,93-3,96 м, что соответствует абсолютным отметкам 311,23-311,91 м. Максимальный уровень подземных вод по данным режимных наблюдений по ближайшей площадке с аналогичными инженерно-геологическими условиями может превысить вышеуказанные отметки на 1,5-2,0 м (т.3, л.д. 1-15).

Таким образом, геологические изыскания предоставленного обществу земельного участка на предмет обнаружения уровня подземных вод после получения участка в аренду не проводились, ответчик ссылается на результаты изысканий давности более 24 лет. Документы по конкретному участку по данным режимных наблюдений за несколько лет отсутствуют, в проекте говорится о результатах испытаний по другому участку.

В пояснительной записке по проекту планировки территории для комплексного освоения земельного участка от 2012 год, подготовленного муниципальным предприятием "Архитектурно-планировочное бюро" г. Шарыпово, в пункте 3 "существующее состояние территории" указано, что у земельного участка нет особых условий и природных недостатков (т.2, л.д. 48).

Представленные истцом документы (проект планировки территории для комплексного освоения, шифр 1322-11; проект, разработанный ООО "Керамика", от 15.05.2012 подготовки территории жилищного строительства 7-го микрорайона комплексной малоэтажной застройки г. Шарыпово; спецификации к проектной документации на внешнее электроснабжение; акт от 20.01.2015 о проведениях мероприятий по обеспечению отвода грунтовых вод по указанному проекту; локальный сметный расчет; договор на услуги механизмов от 01.07.2013 N 8, договор на автотранспортные услуги от 13.04.2012 N 1, договор поставки от 21.11.2013 N 32/22/13; счета-фактуры и акты на автотранспортные услуги, на приобретение ПГС, щебня; производственное задание на выполнение работ в г. Шарыпово с 02.04.2012 по 28.04.2012 с актом приема выполненных работ от 28.4.2012; акт приема выполненных работ от 31.05.2012; путевые листы автотранспорта) свидетельствуют о проведении работ по планировке территории, удалению растительно-корневого слоя механизированным способом, вывозу мусора (производственное задание, акты приема выполненных работ от 28.04.2012, акт приема выполненных работ от 31.05.2012). Из данных документов буквально не усматривается, что эти работы относились к устройству дренажа для отвода подземных вод.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец не обосновал, что проведенные им работы выходят за рамки нормально необходимых при строительстве для отвода поверхностных вод и вызваны такими недостатками земельного участка, за которые несет ответственность арендодатель.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 2.1 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.11.2011 N 37 установлен срок аренды земельного участка: с 24.10.2011 по 24.10.2016, при этом указано, что срок аренды устанавливается на десять лет. С учетом содержания пункта 10 информационного сообщения о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, которым установлен срок аренды земельного участка - 5 лет (т.1, л.д. 179), противоречия в пункте 2.1 договора аренды в части установления срока аренды подлежат разрешению в пользу установления пятилетнего срока: с 24.10.2011 по 24.10.2016.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из части 3 данной статьи следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истец в письмах от 09.11.2012 N 3407, 04.10.2013 N 2127, от 14.05.2014 N 1245 (т.1, л.д. 55, 57, 59), полученных ответчиком 13.11.2012, 15.10.2013 и 27.05.2014 (т.1, л.д. 56, 58, 60) соответственно согласно почтовым уведомлениям о вручении, просил о погашении долга и пени, указывая, что в случае непогашения долга договор будет расторгнут.

Ответчик в установленный срок ответ на претензию не представил, действий, направленных на досудебное урегулирование спора, в том числе по погашению имеющейся задолженности по арендной плате, не предпринял.

Судом установлено, что обществом не исполнялась обязанность по уплате арендных платежей в установленные договорам сроки более двух раз подряд, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате.

Поскольку истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, требования о расторжении договора аренды от 03.11.2011 N 37 подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При досрочном расторжении, прекращении договора аренды правовые основания для нахождения имущества у арендодателя отсутствуют.

Таким образом, требования истца в части возврата земельного участка также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено

При указанных обстоятельствах на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 февраля 2015 года суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей взыскивается с общества с ограниченной ответственностью "Керамика" в доход федерального бюджета, поскольку определением суда от 23 марта 2015 года обществу с ограниченной ответственностью "Керамика" предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения апелляционной жалобы по существу и постановление суда апелляционной инстанции принято не в пользу заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" февраля 2015 года по делу N А33-13466/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Керамика" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

П.В. Шошин

Судьи

О.В. Магда О.В. Петровская