Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2015 г. N 13АП-1789/15

г. Санкт-Петербург

16 апреля 2015 г.

Дело N А21-7833/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.

при участии:

от истца: представитель Мишин К.В. (по доверенности от 06.09.2014),

от ответчика: представители Журба Г.Б. (протокол от 15.10.2014), Степанян М.Р. (по доверенности от 15.01.2015),

от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1789/2015) ИП Лапотько И.А. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.11.2014 по делу N А21-7833/2014 (судья Ковалев Е.В.), принятое по иску ИП Лапотько И.А.

к ООО "Морской прибой" 3-е лицо: ОАО "Морской прибой"

о переводе прав и обязанностей арендатора,

установил:

Индивидуальный предприниматель Лапотько Инара Александровна (адрес: город Калининград, ОГРИН 314392624800142, ИНН 390700612357) (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Морской прибой" (адрес: город Черняховск, Гусевское шоссе, дом 3/47, ОГРН 1023902146113, ИНН 3914003874) (далее - Ответчик, Общество, ООО "Морской прибой") с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 04.02.2014 земельного участка с кадастровым номером 39:05:010105:1 площадью 4 269 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Октябрьская, 23.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Морской прибой" (далее - ОАО "Морской прибой").

Решением арбитражного суда от 06.11.2014 в иске отказано.

Не согласившись с названным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что Истец является собственником объекта недвижимости, находящегося на отчужденном в нарушении преимущественного права Предпринимателя земельном участке, что нарушает его права и законные интересы (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом Истец полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о пропуске трехмесячного срока для обращения с соответствующим требованием. Также Истец полагает, что при заключении договора купли-продажи его стороны преследовали цель отчуждения именно земельного участка, а не находящихся на нем объектов недвижимости.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

ОАО "Морской прибой" своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

На основании постановления главы муниципального района "Зеленоградский район" от 28.09.2006 N 1752 ОАО "Морской прибой" был предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 39:05:010105:1 площадью 4 269 кв.м., находящийся по адресу: г. Зеленоградск, ул. Октябрьская, 23, 23 а, под существующие объекты недвижимости.

Впоследствии спорный земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимого имущества был продан ОАО "Морской прибой" по договору купли-продажи от 04.02.2014, заключенному с ООО "Морской прибой" по цене 2 265 230 руб. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 11.06.2014.

В свою очередь, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2013 Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание - котельная, площадью 63,8 кв.м., расположенное по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Октябрьская, дом N 25а.

Ссылаясь на то, что указанная котельная располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 39:05:010105:1, договор купли-продажи заключен без извещения Предпринимателя, как собственника объекта недвижимости, находящегося на отчуждаемом земельном участке, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи между ОАО "Морской прибой" (продавец) и ООО "Морской прибой" (покупатель) от 04.02.2014 последний приобрел в собственность не только спорный земельный участок, но и объекты недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная позиция также отражена в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Пленум отмечает, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование о переводе прав покупателя не подлежит удовлетворению в связи с тем, что права на земельный участок отчуждались не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектами недвижимого имущества, преимущественное право покупки которого у Истца отсутствует, соответственно он лишен права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Указанное соответствует положениям статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым к основным принципам земельного законодательства относится единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции о пропуске Истцом срока для обращения с настоящим требованием, поскольку последний соответствует правовой позиции, определенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Доводы подателя жалобы о притворности договора купли-продажи носят предположительный характер и не подтверждены документально, в связи с чем не принимаются апелляционным судом во внимание.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.11.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина