Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2015 г. N 10АП-1283/15

г. Москва

17 апреля 2015 г.

Дело N А41-68758/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - закрытого акционерного общества "Рольф Экстейт" - Манциной М.А. (представителя по доверенности от 08.07.2014), Плиевой В.В. (представителя по доверенности от 08.07.2014),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

от общества с ограниченной ответственностью "Каскад-Энергосеть" - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03.02.2015 по делу N А41-68758/14, принятое судьей Бирюковой Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Рольф Эстейт" (далее - ЗАО "Рольф Эстейт") обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ управления, оформленный сообщением от 04.08.2014 N 21/029/2014-410.

- обязать управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на сооружение электроэнергетики общей площадью 25,3 кв.м, кадастровый номер 50:21:0050101:7982, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Развилковское, п. Развилка, вл. 17 (далее - спорный объект недвижимости).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует общество с ограниченной ответственностью "Каскад-Энергосеть" (далее - ООО "Каскад-Энергосеть").

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.02.2015 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители ЗАО "Рольф Эстейт" в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей управления, ООО "Каскад-Энергосеть".

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей ЗАО "Рольф Эстейт", суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между администрацией Ленинского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Газкомплектимпэкс" (далее - ООО "Газкомплектимпэкс") заключен договор аренды от 31.08.2001 N 106-2001/Ю-50-60/107пр земельного участка общей площадью 25 940 кв.м. с кадастровым номером 50-21-8-104 ю, расположенного по адресу: район п. Развилка, предоставленный для строительства комплекса АЗС и сервисного обслуживания.

Между ООО "Газкомплектимпэкс" и ЗАО "Рольф Эстейт" заключен договор от 18.09.2007 N 50-60/1у о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды.

Между муниципальным образованием "Ленинский муниципальный район Московской области" и ЗАО "Рольф Эстейт" заключено дополнительное соглашение от 18.02.2009 к этому договору аренды, в котором данные стороны предусмотрели, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка предметом договора является земельный участок общей площадью 22 080 кв.м. с кадастровым номером 50:21:050101:154, с адресом местоположением: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Развилковское, пос. Развилка, предоставляемый в аренду для размещения торгово-технического центра по продаже, обслуживанию и ремонту автомобилей.

Между ЗАО "Рольф Эстейт" (заявитель), ООО "Каскад-Энергосеть" (сетевая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Газстрой" (технический заказчик) заключен договор от 26.07.2012 N КЭ 500П об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Согласно пункту 1.1 этого договора сетевая организация в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации обязуется выполнить комплекс мероприятий по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств (электроустановок) заявителя к электрическим сетям в рамках выданных технических условий на осуществление технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрической сети сетевой организации от 19.03.2012 N КЭ 500П (далее - технические условия), а технический заказчик и заявитель обязуются оплатить стоимость услуг сетевой организации по осуществлению технологического присоединения в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а также договором генерального строительного подряда и на выполнение функций заказчика, заключенного между заявителем и техническим заказчиком от 30.06.2011 N Mb2-Т/2011.

Технологическое присоединение осуществляется в целях подключения новых энергопринимающих устройств объекта заявителя.

Согласно пункту 2 договора технологическое присоединение необходимо для энергоснабжения автосалона и технического центра по обслуживанию и ремонту автомобилей заявителя.

Технологические условия являются неотъемлемым приложением к договору от 26.07.2012 N 500П и разработаны в целях присоединения энергопринимающих устройств заявителя - автосалон и технический центр по обслуживанию и ремонту автомобилей (далее - объект).

Согласно техническим условиям сетевая организация выполняет:

- реконструкцию ТП-117, ТП-118 по итогам которой необходимо предусмотреть дополнительные ячейки для технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя (пункт 1.1.1).

- комплекс работ по сооружению электрических сетей для обеспечения технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя к центрам питания в соответствии с техническим заданием и разработанной проектной документацией.

Согласно техническим условиям технический заказчик выполняет:

- строительно-монтажные работы по прокладке питающих кабелей линии 10 кв.: от ТП-117 до нового ТП заявителя; от ТП-118 до нового ТП заявителя;

- строительство ТП на объекте;

- выполнить монтажные работы системы внутреннего энергоснабжения;

- работы выполняются техническим заказчиком в интересах заявителя за счет своих средств, из своих материалов.

Согласно пункту 3.2 договора от 26.07.2012 N КЭ 500П внесение платы за техническое присоединение по договору осуществляется заявителем в следующем порядке:

- заявитель оплачивает стоимость услуг сетевой организации за проводимое по договору технологическое присоединение путем передачи имущества, созданного в результате выполнения заявителем и техническим заказчиком технических условийна присоединение энергопринимающих устройств объекта заявителя на сумму 53 000 000 рублей, в том числе НДС-18% в размере 8 084 745 рублей 76 копеек (пункт 3.2.1 договора);

- в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию недвижимого имущества, созданного в соответствии с техническими условиями на присоединение энергопринимающих устройств объекта и подлежащего передаче сетевой организации в оплату услуг по договору, заявитель обязан передать указанное имущество сетевой организации по акту приема-передачи недвижимого имущества, с приложением проектно-сметной документации и заверенных заявителем копии актов приемки выполненных работ к договору генерального строительного подряда, составленных по форме КС-11, подписанных заявителем и техническим заказчиком в отношении созданного недвижимого имущества (строительная часть трансформаторной подстанции). Одновременно с передачей недвижимого имущества заявитель обязуется предоставить необходимые документы для регистрации права собственности сетевой организации на объект недвижимости, созданный в результате технических условий и подлежащий передаче сетевой организации заявителем в качестве оплаты услуг по договору, а также оказывать сетевой организации необходимое содействие в целях государственной организации перехода права собственности на указанный объект недвижимости. Право собственности на передаваемый заявителем объект недвижимости переходит сетевой организации с даты государственной регистрации.

По условиям договора после выполнения технических условий между сторонами подписаны акт оказания услуг по технологическому присоединению, акт выполнения технических условий, акт о техническом присоединении, акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.04.2013 N 1 к договору от 26.07.2012 N КЭ 500П о составе имущества, подлежащего передаче заявителем сетевой организации в оплату стоимости услуг по договору, которым также изменен пункт 3.2.3 договора.

ЗАО "Рольф Эстейт" получено свидетельство о государственной регистрации от 12.02.2014 серия 50-АЕ N 889474 на объект: сооружение, назначение: сооружение электроэнергетики, общая площадь 25,3 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Развилковское, п. Развилка, вл. 17. Свидетельство выдано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.03.2013 N RU 50503000-010/13-р/в., выданного администрацией Ленинского муниципального района Московской области.

Между ЗАО "Рольф Эстейт" и ООО "Каскад-Энергосеть" подписан акт приема-передачи от 01.03.2014 спорного объекта недвижимости к договору от 26.07.2012 N КЭ 500П.

ЗАО "Рольф Эстейт" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора от 26.07.2012 N КЭ 500П, приложив указанные документы.

Управление 03.07.2014 уведомлением N 21/029/2014-410 приостановило государственную регистрацию и 04.08.2014 сообщением N 21/029/2014-410 отказало ЗАО "Рольф Эстейт" в государственной регистрации.

Не согласившись с данным отказом управления, ЗАО "Рольф Эстейт" 31.10.2014 оспорило его в судебном порядке.

Удовлетворяя требования ЗАО "Рольф Эстейт", суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон, Закон о государственной регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 17 Закона к основаниям для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество сделок с ним договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 18 Закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из пункта 1 статьи 20 Закона следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В обоснование отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости управление сослалась на то, что:

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 06.03.2013, выдано позднее представленного обществом договора от 26.07.2012 N КЭ 500П;

- договор от 26.07.2012 N КЭ 500П не предусмотрен действующим законодательством в качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, отсутствуют сведения о земельном участке, на котором располагается указанный объект;

- акт приема-передачи от 01.03.2014 спорного объекта недвижимости к договору от 26.07.2012 N КЭ 500П не может рассматриваться в качестве дополнительного соглашения к договору, а в представленном обществом договоре от 26.07.2012 N КЭ 500П данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, отсутствуют.

Вместе с тем договор от 26.07.2012 N КЭ 500П является договором на выполнение работ по технологическому присоединению к электрическим сетям с элементами договора купли-продажи недвижимого имущества, передаваемого в оплату за эти работы, что не противоречит действующему гражданскому законодательству Российской Федерации. Данный договор соответствует обычаям гражданского оборота в данной сфере, его условия повторяют обычные условия аналогичных договоров.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, перечень оснований возникновения/приобретения права собственности не является закрытым.

Более того, в соответствии с основами гражданского законодательства Российской Федерации является признанной и охраняемой законом свобода договора и необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, также могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор), при этом условия договора определяются по усмотрению сторон.

Поскольку на момент заключения договора от 26.07.2012 N КЭ 500П спорный объект недвижимости не существовал, а строительство данного объекта как раз и предусмотрено данным договором и техническими условиями к нему, стороны согласно пункту 3.3.2 данного договора подписали акт приема-передачи от 01.03.2014 спорного объекта недвижимости к договору от 26.07.2012 N КЭ 500П, в котором конкретизировали данный объект и изложили его характеристику, указав ее в последующем при подаче заявления на государственную регистрацию права.

В связи с этим довод управления о том, что акт приема-передачи от 01.03.2014 не может рассматриваться в качестве дополнительного соглашения к договору, в котором определенно установлено недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, отклоняется как несостоятельный. На этом же основании отклоняется довод управления о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 06.03.2013, выдано позднее представленного обществом договора от 26.07.2012 N КЭ 500П. Управление не учло, что по способу определения гражданское законодательство Российской Федерации различает определимые и определенные условия гражданско-правовых договоров, а также в целом такую характеристику условий гражданско-правовых договоров, как определимость. В данном случае условие о предмете договора от 26.07.2012 N КЭ 500П (спорном объекте недвижимости) являлось определимым.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация недвижимости регулируется статьей 131 Гражданского кодекса. На основании пункта 1 статьи 12 Закона о регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Поскольку параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество на дату заключения такого договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Кроме того, на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект ЗАО "Рольф Эстейт" обладало правом собственности на него (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2014 серия 50-AEN N 889474).

Положениями части 3 статьи 552 Гражданского кодекса закреплено, что продажа не движимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. С даты государственной регистрации права собственности покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, снятый недвижимостью и необходимый для ее использования, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (аналогичная позиция приведена в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое существо документов о правах продавца на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект, в силу статей 19, 20 Закона о регистрации не могло в данном случае являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект. У приобретателя права собственности на объект также отсутствует обязанность и возможность вносить изменения в договор аренды земельного участка до государственной регистрации заявленного права, в связи с чем управление не вправе было требовать представления соответствующих документов. Иное толкование приведенных норм права приведет к нарушению права собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, так как ставит право распоряжения собственником своим недвижимым имуществом в зависимость от совершения каких-либо действий иным лицом.

ЗАО "Рольф Эстейт" представило в управление все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, которые оформлены в соответствии с действующим законодательством и подтверждают право собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем у управления не имелось оснований для отказа в такой регистрации.

Из доводов управления, материалов дела оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.02.2015 по делу N А41-68758/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.А. Мищенко М.А. Немчинова