Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. N 08АП-13967/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 марта 2017 г. N Ф04-6981/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

15 декабря 2016 г.

Дело N А46-5540/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13967/2016) Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 13 октября 2016 года по делу N А46-5540/2016 (судья Савинов А.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сити Груп Омск" (ИНН 5501229440, ОГРН 1105543034222) к муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области в лице Департамента имущественных отношений администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании права собственности,

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя Шум Елены Викторовны (ОГРН 30455053140020, ИНН 550500474928),

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Лукьяновой Н.М. (удостоверение, доверенность),

от общества с ограниченной ответственностью "Сити Груп Омск" - Купеевой С.В. (паспорт, доверенность),

от индивидуального предпринимателя Шум Елены Викторовны - представитель не явился, извещена надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сити Груп Омск" (далее по тексту - ООО "Сити Груп Омск", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, к муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области в лице Департамента имущественных отношений администрации города Омска (далее по тексту - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1П, общей площадью 53,2 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: город Омск, ул.1-я Железнодорожная д.18, принятии пункту 4.1. договора купли-продажи в редакции покупателя - ООО "Сити Груп Омск": "Цена за приобретаемый "Объект" составляет 1 152 542 рубля (Один миллион сто пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два рубля) (НДС не облагается)", а так же судебных расходов на уплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и 10 000 руб. судебных расходов на оценку.

Определением суда от 23.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна (далее по тексту - ИП Шум Е.В., третье лицо).

До вынесения судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил требования с учетом выводов эксперта о рыночной стоимости объекта купли-продажи, изложенных в заключение N 426-Н/2016.

Решением от 13 октября 2016 года по делу N А46-5540/2016 Арбитражный суд Омской области исковые требования ООО "Сити Груп Омск" удовлетворил, урегулировав разногласия, возникшие между департаментом и ООО "Сити Груп Омск" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N1П, общей площадью 53,2 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: город Омск, ул.1-я Железнодорожная д.18, изложив пункт 4.1.договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет 1288 135 руб. 59 коп. (Один миллион двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать пять рублей 59 копеек) (НДС не облагается)".

С муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице Департамента имущественных отношений администрации города Омска за счет казны муниципального образования в пользу ООО "Сити Груп Омск" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп., судебные расходы на экспертизу в сумме 9 000 руб.

Обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр оценки "Оптима" (ИНН 5504231126, ОГРН 1125543022087) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области перечислено 9 000 руб. 00 коп. за проведение экспертизы по делу N А46-5540/2016 (денежные средства внесены ООО "Сити Груп Омск" по квитанции ФСКБ Приморья "Примсоцбанк" N18160942 от 27.05.2016).

Муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области в лице Департамента имущественных отношений администрации города Омска с депозитного счета Арбитражного суда Омской области возвращены денежные средства в сумме 9 000 руб. 00 коп., перечисленные по платежному поручению от 06.09.2016 N 970.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что судом не дана должная правовая оценка доводам ответчика. Настаивает на том, что заключение судебной экспертизы, положенное в основу решения по делу, не является надлежащим доказательством. Так, апеллянт указывает на необоснованное применение экспертом при определении рыночной стоимости объекта сравнительного и доходного подхода; нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки обязывающего подтверждать информацию, существенным образом влияющую на стоимость объекта оценки; нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки об обязанности оценщика при проведении оценки сравнительным подходом описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов. Также указывает на то, что стоимость предлагаемого к выкупу имущества не может быть уменьшена на величину НДС.

Отзыв истца на жалобу департамента, с учетом возражений департамента, не подлежит приобщению к материалам дела и оценке, поскольку доказательств его направления либо вручения в адрес третьего лица ИП Шум Е.В. ООО "Сити Груп Омск" суду апелляционной инстанции не представлено (часть 1 статьи 262 АПК РФ). Отзыв подлежит возврату ООО "Сити Груп Омск" вместе с настоящим постановлением.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ИП Шум Е.В., надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания и не заявившей ходатайства об его отложении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.

В устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Сити Груп Омск", заявленные в апелляционной жалобе требования отклонил, просит решение арбитражного суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, 15.11.2011 между департаментом (арендодатель) и ООО "Сити Груп Омск" (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества N 47/2 от 15.11.2011, заключен договор аренды нежилого помещения N40131/6-А, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: город Омск, ул. 1-я Железнодорожная, д.18 (нежилого помещения N1П, находящегося на первом этаже жилого дома. Литера: А), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 53,2 кв.м. Срок действия настоящего договора пять лет (пункты 1.1, 1.2 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 18.11.2011 объект аренды передан ООО "Сити Груп Омск".

В иске указано, что ООО "Сити Груп Омск" в сентябре 2015 года обратилось в департамент с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых им помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Департамент направил в адрес ООО "Сити Груп Омск" для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения N 1П, общей площадью 53,2 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: город Омск, ул.1-я Железнодорожная д.18.

Как следует из указанного проекта договора купли-продажи департамент (продавец) передает в собственность, а ООО "Сити Груп Омск" (покупатель) покупает нежилое помещение N 1П, общей площадью 53,2 кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: город Омск, ул.1-я Железнодорожная д.18.

Пунктом 4.1 данного проекта договора в редакции Департамента предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 630 000 руб.

Указанный проект договора был подписан ООО "Сити Груп Омск" 28.03.2016 с протоколом разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости от 25.03.2016, согласно которому предлагалось изложить в следующей редакции:

- пункт 4.1 договора: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 360 000 (Один миллион триста шестьдесят тысяч) рублей (с учетом НДС);

- пункт 4.2 договора: Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение восьми лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 4.1 суммы без учета НДС на расчетный счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 5508001003/550301001, р/счет 40101810100000010000 Отделения по Омской области Сибирского главного управления Центрального банка РФ, БИК 045209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 02043 04 0422 410 ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца отчетного квартала.

В обоснование стоимости объекта купли-продажи ООО "Сити Груп Омск" при согласовании условий договора был использован отчет N 49/03/2016 от 25.03.2016 независимого оценщика ООО "Центр интеллектуальных технологий".

Департаментом подписан вышеуказанный протокол со следующей редакцией:

- пункт 4.1 договора: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 630 000 (Один миллион шестьсот тридцать тысяч) рублей;

- пункт 4.2 договора: Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение восьми лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 4.1 суммы на расчетный счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 5508001003/550301001, р/счет 40101810100000010000 Отделения по Омской области Сибирского главного управления Центрального банка РФ, БИК 045209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 02043 04 0422 410 ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца отчетного квартала.

В обоснование стоимости объекта купли-продажи департаментом при согласовании условий договора использован отчет N 139-34-2/10-15 от 05.10.2015 независимого оценщика ИП Шум Е.В.

Ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, предусматривающий пункт 4.1 договора в редакции продавца, который истец не стал подписывать.

Указанные обстоятельства стали причиной обращения истца в суд с исковым заявлением.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федеральный закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, а именно, в предмет рассмотрения входит урегулирование разногласий по пункту 4.1 проекта договора, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, определением суда от 22.06.2016 по ходатайству истца по настоящему делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость (с НДС и без НДС) нежилого помещения N 1П общей площадью 52,4 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома (литер А), расположенного по адресу: город Омск, ул. 1-я Железнодорожная, д.18 по состоянию на 01 октября 2015 года?

В соответствии с заключением эксперта N 426-Н/2016 рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.10.2015 составляет 1 520 000 руб. 00 коп. с учетом НДС и 1 288 135 руб. 59 коп. без учета НДС.

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции, не соглашаясь с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении, департамент заявил суду первой инстанции ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, мотивированное тем, что экспертное заключение не соответствует предъявляемым действующим законодательством требованиям.

В удовлетворении ходатайства о назначения повторной экспертизы судом первой инстанции было отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Аналогичного ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы суду апелляционной инстанции не заявлено.

Позиция департамента, изложенная суду первой инстанции и поддержанная в апелляционной жалобе, заключается в необоснованном применении экспертом при определении рыночной стоимости объекта сравнительного и доходного подхода; нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки обязывающего подтверждать информацию, существенным образом влияющую на стоимость объекта оценки; нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки об обязанности оценщика при проведении оценки сравнительным подходом описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной (дополнительной) экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий, недостаточная ясность и полнота заключения эксперта.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Подобный вывод подтверждается правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 09.03.2011 N 13765/10.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Как следует из определения суда от 29.02.2016, отводов конкретному эксперту и экспертному учреждению в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

Как следует из материалов дела, при определении кандидатуры эксперта суд, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, а также, учитывая, что предложенная в качестве эксперта кандидатура отвечала требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у эксперта необходимого образования и опыта работы, поручил проведение экспертизы ООО "Межрегиональный центр оценки "Оптима" в лице эксперта Ткаченко Елены Владимировны.

Проанализировав заключение эксперта, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросу, поставленному на его разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, обоснованных отводов эксперту не заявлено.

Опрошенный судом первой инстанции в порядке статьи 55 АПК РФ эксперт Ткаченко Е.В., являющийся исполнителем экспертного исследования, подтвердила действительность своего исследования, представила письменные пояснения по возникшим у департамента вопросам, а также ответила на вопросы лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что позиция департамента фактически связана с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N ВАС-13839/2013).

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

На основании статей 14 и 20 Федерального закона от 29.05.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

Как следует из заключения N 426-Н/2016, в исследовательской части экспертного заключения экспертом указано, что оценка с применением затратного подхода не производилась, поскольку в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611 (пункт 24а), затратный рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, занятых объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых помещений.

Оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов, что соответствует требованиям пункту 5 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО).

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.05.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N 1, пункт 8 ФСО N 3).

В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно достоверности величины стоимости объекта и отсутствии в отчете анализа рынка нежилой недвижимости в г. Омске, а также некорректном применении аналогов объектов, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Как следует из заключения эксперта, экспертом использованы аналоги помещений в г. Омске. При этом, с учетом иного местонахождения аналогов в г. Омске экспертом правомерно и обоснованно применены соответствующие поправки на местоположение, о чем указано в отчете. Кроме того, в исследовательской части экспертного заключения 426-Н/2016 экспертом отражено, что оценка рыночной стоимости имущества сделана с применением сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на место расположении, на состояние, на разницу в площадях, на этаж расположения, на торг, корректировка на этаж расположения цоколя. Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительною подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки, наличие инженерных коммуникаций, приведены источники использованной информации.

Кроме того, в отчете экспертом приведен подробный анализ рынка недвижимости в г. Омске и Омской области, проанализированы средние цены на рынке квартир г. Омска, проанализирован рынок недвижимости г. Омска, по результатам которого экспертом сделан вывод о том, что рынок торгово-офисной недвижимости в Омской области представлен стабильно.

Таким образом, учитывая, что объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки (в том числе в части местоположения объекта) экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует требованиям пп. "б" п. 22 ФСО N 1.

Довод подателя жалобы относительно коэффициентов корректировки величины расходов на отделочные работы суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованный, поскольку не указано, какие коэффициенты подлежат применению в соответствии с действующим нормативным регулированием, в чем заключается несоответствие коэффициентов, учтенных в заключении эксперта N 426-Н/2016.

Приведенные возражения были обоснованно расценены судом первой инстанции как формальные и надуманные.

Коллегия считает, что предположения департамента, не подкрепленные надлежащими доказательствами, не могут быть положены в основу судебного акта и приняты в качестве причины, порочащей экспертное заключение.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, департамент в материалы дела не представил. Позиция ответчика сводится лишь к критике экспертного заключения и судебного акта.

Несогласие департамента с результатами судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, не дает оснований считать выводы эксперта неправомерными.

Таким образом, экспертное заключение суд апелляционной инстанции считает надлежащим доказательством по настоящему делу, доводы ответчика о недопустимости в качестве доказательства по делу заключения эксперта N 426-Н/2016 являются голословными, не опровергают выводы эксперта.

При этом судебная коллегия отмечает, что выражая несогласие с выводами эксперта ООО "Межрегиональный центр оценки "Оптима" Ткаченко Е. В. относительно определения рыночной стоимости спорного объекта, ответчик не учитывает, что данная стоимость с учетом НДС (1 520 000 руб.) близка по значению и вполне сопоставима со стоимостью, указанной в отчете ИП Шум Е.В. (1 630 000 руб.), и которую сам ответчик считает достоверной. Оснований считать позицию ответчика убедительной у суда не имеется.

В отношении довода департамента о необходимости включения в рыночную стоимость объекта налога на добавленную стоимость необходимо отметить следующее.

Вопреки позиции департамента, НДС подлежит вычету из стоимости имущества, исходя из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество.

При таких обстоятельствах ссылка апелляционной жалобы департамента на разъяснения Министерства экономического развития о том, что с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС, отклоняется.

С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта, в том числе в случае участия в арбитражном процессе в качестве ответчика по делу.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 13 октября 2016 года по делу N А46-5540/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

Д.Г. Рожков Ю.М. Солодкевич