Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 г. N 09АП-57829/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2017 г. N Ф05-3103/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

14 декабря 2016 г.

Дело N А40-179140/15

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.В. Лаврецкой, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 сентября 2016 года

по делу N А40-179140/15, принятое судьей Рыбиным Д.С.

по иску ООО "Орбита-Сервис НК"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Орбита-Сервис НК" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 91,7 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Новокосинская, д.47, комн.13,14,15,18,19,20, тамбуры А6 и А7, по цене 5.695.000 рублей 00 копеек с рассрочкой платежа на 5 лет на условиях прилагаемого проекта договора.

Истец дважды уточнял предмет исковых требований, в связи с чем в окончательной редакции исковые требования заявлены об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения N III площадью 91,7 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Новокосинская, д.47, комн.13,14,15,18,19,20, по цене 6.400.750 рублей 00 копеек с рассрочкой на 5 лет на условиях прилагаемого проекта договора, в десятидневный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года по делу N А40-179140/15, обязал Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, зарегистрирован по адресу: 125009, г.Москва, Газетный переулок, д.1/12, дата регистрации: 15.11.1991) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис НК" (ОГРН 1037739457183, ИНН 7720023501, зарегистрировано по адресу: 111672, г.Москва, ул.Новокосинская, д.47, дата регистрации: 04.01.1995) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 91,7 кв.м (1 этаж пом.III комн.13-15,18-20), расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Новокосинская, д.47, по цене 6.400.750 рублей 00 копеек, без НДС, с рассрочкой платежа на 5 лет на условиях прилагаемого в решении проекта договора.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Также, доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, подготовленного НП СРО "СВОД" не представлено.

Ответчик поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года по делу N А40-179140/15 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что ответчиком для подписания истцу был передан проект договора купли-продажи, отвечающий-требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного ООО "АБН-Консалт" на основании запроса ответчика в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, при этом доказательств того, что отчет ООО "АБН-Консалт" от 21.01.2016 N 138-15Б/125 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или Федеральным стандартам оценки истцом суду не представлено.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 21.01.2009 N 04-14/99 арендует нежилое помещение общей площадью 91 кв.м, расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул.Новокосинская, д.47, находящееся в собственности города Москвы. Договор заключен на срок до 26.10.2013.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "Орбита-Сервис НК" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 28.04.2015 обратился к ответчику с заявлением вх. N 33-5-12508/15-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения в собственность по цене 5.695.000 рублей 00 копеек согласно отчету ИП Летова О.В. от 01.07.2015 N 01/07 "Об определении рыночной стоимости нежилого помещения".

Ответчик решением, оформленным сообщением от 13.05.2015 N 33-5-12508/15-(0)- 1 о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги, отказал заявителю в предоставлении услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" со ссылкой на п.2.10.1.2 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы",

утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы", указав в качестве основания для отказа на то, что договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 21.01.1999 N 04-14/99 в установленном законом порядке не зарегистрирован, следовательно, в силу ст.165 Гражданского кодекса РФ является недействительным и не привел к возникновению у заявителя преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2016 по делу N А40-164135/15-176-1359, являющимся преюдициальным судебным актом по отношению к данному спору, решение Департамента городского имущества города Москвы, оформленное сообщением от 13.05.2015 N 33-5-12508/15-(0)-1 о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги признано незаконным, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы не позднее тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу совершить в отношении ООО "Орбита-Сервис НК" действия, определенные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", путем направления в адрес ООО "Орбита-Сервис НК" проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение вышеуказанного решения ответчик направлял истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 9.107.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ООО "АБН-Консалт" от 21.01.2016 N 138-15Б/125 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 28.01.2016 N 105/С-16.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В от 09.06.2016 N А40-179140/15 рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 91,7 кв.м (1 этаж пом.III ком.13-15,18-20), расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Новокосинская, д.47, по состоянию на 28.04.2015 составляет 6.400.750 рублей 00 копеек.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта, для дачи пояснений.

Ответчик представил замечания по судебной экспертизе, которые судом приобщены к материалам дела.

Эксперт Марченкова С.В. в судебном заседании 05.09.2016 представила устные исчерпывающие ответы на вопросы ответчика.

С учетом изложенного и результатов полученной экспертизы, суд считает, что исковые требование подлежит удовлетворению в полном объеме, путем изложения договора в редакции истца.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ИП Летова О.В. от 01.07.2015 N 01/07 "Об определении рыночной стоимости нежилого помещения" является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Эксперт Марченкова С.В. в судебном заседании 05.09.2016 представила устные исчерпывающие ответы на вопросы ответчика.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года по делу N А40-179140/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.В. Лаврецкая Е.Б. Расторгуев