Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2015 г. N 13АП-1396/15

г. Санкт-Петербург

23 апреля 2015 г.

Дело N А56-77721/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Веселовой М.А.,

при участии:

от истца (заявителя): представителя Назаровой Е.Л., доверенность от 26.12.2014

от ответчика (должника): представителей Котик М.В., доверенность от 28.01.2014, Маслова Д.А., доверенность от 13.04.2015

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1396/2015) Индивидуального предпринимателя Даниленко Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2014 по делу N А56-77721/2013 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску (заявлению) Комитета по управлению городским имуществом

к Индивидуальному предпринимателю Даниленко Татьяне Ивановне

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о взыскании, расторжении договора, выселении

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к предпринимателю Даниленко Татьяне Ивановне (далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 1 336 812 руб. 73 коп. задолженности по договору аренды от 02.04.2012 N 12-А002651 за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 за пользование нежилым помещением 10Н общей площадью 44,3 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 159, лит. А, 306 069 руб. 34 коп. пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).

Предприниматель обратился к Комитету со встречным исковым заявлением об уменьшении арендной платы по договору из расчета 36 303 руб. 93 коп. за один квадратный метр, исходя из фактической площади - 27,3 кв. м. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением от 01.12.2014 первоначальные исковые требования полностью удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы ответчик указал, что переданное ему помещение имело недостатки - антресоль находилась в аварийном состоянии, что подтверждается составленным арендатором и представителем Жилкомсервиса N 3 Московского района 02.04.2012 актом; суд не дал оценки самовольной перепланировке объекта, являющегося памятником истории и культурного наследия; не учел аварийное состояние антресоли, отсутствие документов технического учета.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы жалобы.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по изложенным в отзыве на жалобу основаниям, считая решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 02.04.2012 заключен договор N 12-А002651 аренды нежилого помещения 10Н площадью 44,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:7626А:1:1:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 159, лит. А, сроком по 01.04.2022, объект передан по акту от 02.04.2012, согласно которому состояние помещений нормальное, имеется отопление, водопровод, канализация и электроэнергия.

Указанное помещение площадью 25,2 кв. м. было образовано в ноябре 1997 года из части арки, указанный объект целевым назначением 05.03.1998 передан в аренду закрытому акционерному обществу "Орлан", а впоследствии 01.04.2003 между Комитетом и закрытым акционерным обществом "Орлан" был заключен договор N 12-А-2651 этого же помещения на новый срок.

Суд установил, что в результате обустройства антресоли в объеме первого этажа площадь объекта увеличилась на 19,1 кв. м без изменения внешних границ объекта, в связи с чем дополнительным соглашением от 17.12.2007 N 3 в договор от 01.04.2003 внесены изменения, указано, что закрытому акционерному обществу "Орлан" в аренду передано помещение 10Н площадью 44,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:7626А:1:1:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 159, лит. А, изменен размер арендной платы; дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 30.07.2008.

Как установлено судом 16.10.2013 Комитет в соответствии с требованием статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направил Предпринимателю по адресу, указанному в договоре, и по адресу аренды претензию от 08.10.2013 N 6226-12/13 об оплате задолженности за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор.

Поскольку ответчик не погасил задолженность, суд удовлетворил требование истца о взыскании суммы долга в соответствии со статьями 309, 614 ГК РФ.

В связи с нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом на основании пункта 4.9 договора Комитет начислил пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд установил, что 16.10.2013 Комитет в соответствии с требованием статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направил Предпринимателю по адресу, указанному в договоре, и по адресу аренды претензию от 08.10.2013 N 6226-12/13 об оплате задолженности за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор.

Возможность досрочного расторжения договора аренды в случае ненадлежащего исполнения арендатором условий договора в части своевременной оплаты в течение трех месяцев, предусмотрена пунктом 5.3.2 договора.

Ответчик не освободил объект аренды после расторжения договора, в связи с чем требование истца об обязании ответчика освободить объект правомерно удовлетворено судом в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении встречного иска суд отказал, установив при рассмотрении дела, что изменение площади объекта вызвано самовольными действиями Предпринимателя по демонтажу антресоли.

Изложенные в решении выводы апелляционный суд считает правильными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Комитетом и Предпринимателем заключен договор аренды, предметом которого является нежилое помещение 10Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 159, лит. А площадью 44,3 кв.м, на которое зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

В извещении о проведении аукциона было указано на наличие самовольной перепланировки на объекте, в связи с чем дополнительным условием (пункт 6.11 договора) было проведение арендатором согласования проекта перепланировки.

Однако вместо согласования существующей перепланировки ответчик произвел без согласия истца демонтаж части помещения (антресоль), в результате чего площадь помещения уменьшилась на 17 кв. м. и по заявлениям Предпринимателя демонтаж антресоли привел к невозможности использовать помещение.

Таким образом, ответчик не только не выполнил условия договора о согласовании перепланировки, но и привел помещение в непригодное состояние.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в числе прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Установив наличие задолженности и соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд правомерно расторг договор аренды и выселил ответчика из фактически занимаемого им помещения.

Довод жалобы о том, что помещение на дату передачи его Комитетом ответчику (02.04.2012) находилось в аварийном состоянии, подлежит отклонению.

Суд первой инстанции критически отнесся к акту от 02.04.2012 и справке от 02.04.2012, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Московского района", представленными ответчиком, поскольку 02.04.2012 Предпринимателем подписан акт приема-передачи помещения, где недостатки, отраженные в названных акте и справке от 02.04.2012, им отражены не были.

Данный акт был представлен ответчиком, как следует из материалов дела, только в последнем судебном заседании, оригинал акта на обозрение суда и истца не был представлен, ранее данный акт Комитету не передавался.

При указанных обстоятельствах данный акт правомерно не принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, доводы ответчика об аварийном состоянии антресоли материалами дела не подтверждены.

Из представленного Комитетом в материалы дела Отчета об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости, выполненного ГУП ГУИОН 01.04.2009 по заказу предыдущего арендатора следует, что состояние помещения характеризуется как "хорошее", а планировка соответствует данным представленного плана (по состоянию на 07.08.2007).

Кроме того, договор был заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды, при этом цена определялась величиной годовой арендной платы за объект, а не за квадратный метр объекта аренды.

Пунктом 3.1 договора величина квартальной арендной платы без учета НДС на момент заключения договора установлена в размере 340 733 руб. 92 коп.

Таким образом, демонтаж антресоли, повлекший уменьшение площади объекта, не влечет за собой уменьшение размера арендной платы.

Наличие задолженности и ее размер подтверждены материалами дела. Доказательства погашения задолженности и уплаты пеней отсутствуют. При указанных обстоятельствах исковые требования обоснованно удовлетворены судом.

Обстоятельства дела были надлежащим образом оценены судом первой инстанции после исследования представленных в деле доказательств.

Нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого решения и удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2014 по делу N А56-77721/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина