Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2015 г. N 09АП-5137/15

г. Москва

21 апреля 2015 г.

Дело N А40-110916/14

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,

судей:	Поташовой Ж.В., Попова В.И.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Берхамовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2014 по делу N А40-110916/14, принятое судьей Махалкиным М.Ю. (шифр судьи 16-949)

по заявлению ООО "Ремэкс" (127018, г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 7)

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка

при участии:

от заявителя:	Потапов А.В. по доверенности от 10.11.2014; Руссков С.В. по доверенности от 01.07.2014;
от ответчика:	Николаев А.А. по доверенности от 29.12.2014;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ремэкс" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы (далее-ответчик) от исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25009-Z от 20.01.2006, выраженный в уведомлениях N ДГИ-И-4449/14 от 11.03.2014 и N ДГИ-И-7020/14 от 11.04.2014, а также применении последствий недействительности указанной сделки путём восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020229:213, адрес: г. Москва, с/о Краснопахорский, правом аренды истца со сроком с 01.01.2006 по 21.12.2055.

Решением суда от 19.12.2014 заявленные требования - удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители заявителя возражали против изложенных в жалобе доводов, представили отзыв на жалобу, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.

Дело судом рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 123, 156 АПК РФ в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в деле доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда, принятого в соответствии с законодательством РФ и установленными фактическими обстоятельствами, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО "Сити Трейд-М" (арендатором) и Министерством имущественных отношений Московской области (арендодателем) был заключён договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25009-Z от 20.01.2006, в соответствии с которым указанному обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020229:213 площадью 200 000 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Московская область, Подольский район, с/о Краснопахорский, вблизи д. Софьино, для индивидуального жилищного строительства.

Указанный договор был заключён на срок 49 лет с 01.01.2006 по 31.12.2055 (п.п. 2.1, 2.2 договора).

Договор аренды прошёл государственную регистрацию 03.03.2006 рег. N 50-50-27/004/2006-10.

Пунктом 7.1 данного договора была установлена договорная подсудность в Арбитражном суде Московской области.

Однако в силу ч. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Как указано в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" по месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Исключительная подсудность, установленная ст. 38 АПК РФ, не может быть изменена по соглашению сторон в силу ст. 37 АПК РФ.

Поскольку в настоящий момент земельный участок находится на территории города Москвы, дело подлежит рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы.

Договором передачи прав и обязанностей арендатора N 0106-25009-Z от 05.02.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды N 25009-Z от 20.01.2006 были переданы от ООО "Сити Трейд-М" истцу.

Данный договор прошёл государственную регистрацию 04.04.2007 рег. N 50-50-27/008/2007-353.

Следовательно, с данной даты истец является арендатором по договору аренды земельного участка N 25009-Z от 20.01.2006.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Постановления от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью", с 1 июля 2012 года произошло изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, в связи с чем арендованный истцом земельный участок оказался в границах города Москвы.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В связи с этим и на основании ст.ст. 387, 608, 617 Гражданского кодекса РФ с 01.07.2012 арендодателем по договору аренды N 25009-Z от 20.01.2006 стал Департамент земельных ресурсов города Москвы (новое название - Департамент городского имущества города Москвы).

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Поскольку истец не осуществил индивидуальное жилищное строительство на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды земельного участка N 25009-Z от 20.01.2006, и не получил разрешения на строительство, ответчик направил истцу уведомление N ДГИ-И-4449/14 от 11.03.2014 о расторжении указанного договора.

Истец 31.03.2014 передал ответчику возражение на данное уведомление.

Ответчик уведомлением N ДГИ-И-7020/14 от 11.04.2014 подтвердил расторжение договора аренды земельного участка N 25009-Z от 20.01.2006.

Между тем, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ предусмотрено одностороннее расторжение лишь заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.

Однако до 01.01.2011 земельный участок, являющийся предметом договора аренды N 25009-Z от 20.01.2006, не находился в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы.

Также на момент вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ данный земельный участок не находился в границах города федерального значения Москвы.

В силу императивной нормы п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) не подлежат применению к договору аренды N 25009-Z от 20.01.2006, поскольку данный договор был заключён в отношении земельного участка, который на момент заключения договора не находился в границах города Москвы, а изменение границ города Москвы не может являться основанием для пересмотра условий аренды в силу императивной нормы п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка ответчика на противоположную судебную практику по делу N А40-88725/14 безосновательна, так как в указанном деле иные обстоятельства.

Также в соответствии с ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство необходимо оформить градостроительный план земельного участка.

В силу ч. 5 ст. 41, ст. 44, ст. 45 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка разрабатывается уполномоченным органом субъекта федерации, местного самоуправления.

Согласно п.п. 2, 8 ст. 43 Градостроительного кодекса города Москвы градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры в случае наделения его соответствующими полномочиями.

Таким образом, для получения разрешения на строительство необходимо оформить градостроительный план земельного участка и утвердить его Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры.

Следовательно, градостроительные планы земельных участков, разработанные до присоединения территории Московской области к городу Москве, подлежат переоформлению, что подтверждается судебной практикой (решение Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2014 по делу N А40-40083/14).

Поскольку до переоформления градостроительного плана земельного участка и его утверждения Правительством Москвы или уполномоченным им органом невозможно получить разрешение на строительство, то 5-летний срок на получение разрешения на строительство для территории "новый Москвы", следует считать с 01.07.2012, то есть с момента присоединения территории к городу Москве.

Следовательно, ответчик в любом случае не мог расторгнуть договор N 25009-Z от 20.01.2006 ранее 01.07.2017.

Кроме того, давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует также, учитывая различные объективные факторы и принимать во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.

Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности постановление ФАС Московского округа от 04.08.2014 N Ф05-7943/2014 по делу N А40-133728/13-41-1231.

У заявителя имелись обстоятельства, препятствующие исполнению своих обязательств и использованию им участка в установленных договором аренды целях.

Так, решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2013 по делу N А40-123394/2012, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.07.2013, установлено, что ОАО "МОЭСК" с 26.10.2009 не исполнял обязательство обратиться в уполномоченный орган за установлением (утверждением) соответствующим органом индивидуальной ставки за технологическое подключение, в связи с чем суд обязал ОАО "МОЭСК" исполнить данную обязанность.

В связи с этим технические условия на присоединение объекта строительства к газопроводу были выданы ОАО "МОЭСК" лишь 25.02.2013, а схема газопровода согласована только 29.05.2013.

Следовательно, до 29.05.2013 истец по вине ОАО "МОЭСК" (что установлено решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2013 по делу N А40-123394/2012) был лишён возможности завершить разработку проектной документации, что в свою очередь, лишало его возможности получить разрешение на строительство.

Таким образом, у ответчика отсутствовали законные основания для расторжения договора N 25009-Z от 20.01.2006 в одностороннем внесудебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Спорные уведомления ответчика являются односторонними сделками (п. 2 ст. 154 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Между тем, на основании уведомлений ответчика N ДГИ-И-4449/14 от 11.03.2014 и N ДГИ-И-7020/14 от 11.04.2014 г. право аренды было прекращено, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Москве от 25.06.2014 N 07/204/2014-1426.

Как указано в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ответчик указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.12.2014 по делу N А40-110916/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Л.Г. Яковлева

Судьи

Ж.В. Поташова В.И. Попов