Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2015 г. N 11АП-3810/15

город Самара

23 апреля 2015 г.

Дело N А65-25502/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш. и Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 апреля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.02.2015, принятое по делу NА65-25502/2014 (судья Харин Р.С.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кузкэй", Тукаевский район, село Кузкеево (ОГРН 1021601374410, ИНН 1639002885),

к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166),

об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка и понуждении заключить договор,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кузкэй" (далее - истец, ООО "Кузкэй") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - ответчик, Исполком) об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка и понуждении заключить его (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 76-78).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.02.2015 исковые требования удовлетворены.

Суд обязал Исполком заключить с ООО "Кузкэй" договор аренды земельного участка N 4402-АЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:100102:28, находящегося по адресу: промышленно - коммунальная зона города Набережные Челны, в районе пересечения ул. Машиностроительная и проспекта Автозаводский, площадью 1 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельный участок, предназначенный для строительства объекта придорожного сервиса (СТО, автомойка, кафе) на следующих условиях:

Изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1. Участок предоставлен сроком на 5 (пять) лет. Арендатор обязуется возвратить земельный участок арендодателю по истечении 5 (пяти) лет со дня подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка в аренду;

Изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: "3.2. Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка в аренду";

Изложить пункт 3.4 договора в следующей редакции: "3.4. Величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет: 69 934, 20 рублей. Арендатор перечисляет арендную плату равными долями по 5 827, 85 рублей ежемесячно, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным, на счет арендодателя по следующим реквизитам: КБК 800 1 11 05012 04 0000 120 "Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков". р/с 40101810800000010001 Банк: ГРКЦ НБ РТ Банка России г. Казань БИК 049205001. Получатель: УФК по РТ (Исполнительный комитет города Набережные Челны Республики Татарстан) ИНН 1650135166, КПП 165001001; ОКТМО 92730000001.".

Соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды земельного участка N 4402-АЗ исключено.

С ответчика в пользу истца взыскано 4 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что договор аренды земельного участка должен быть заключен в редакции арендодателя, поскольку срок действия договора исчисляется с момента издания постановления о предоставления земельного участка. Стоимость арендной платы определена соответствующими органами исполнительной власти, которые устанавливают базовый размер арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 21.08.2012 N 4553 истцу предоставлен в аренду на пять лет земельный участок с кадастровым номером 16:52 100102:28, площадью 1 000 (одна тысяча) кв.м., расположенный в г. Набережные Челны, в промышленно-коммунальной зоне, в районе пересечения ул. Машиностроительная и проспекта Автозаводский, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания (объект придорожного сервиса: СТО, автомойка, кафе). Управлению земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета поручено обеспечить заключение с ООО "Кузкэй" договора аренды земельного участка и его государственную регистрацию.

25.07.2014 ответчик передал истцу подписанные со своей стороны проекты договора аренды земельного участка от 24.06.2014 N 4402-АЗ и соглашения об установлении размера арендной платы к договору аренды земельного участка от 24.06.2014 N 4402-АЗ.

По итогам рассмотрения указанных проектов истцом в течение срока, установленного действующим законодательством, сопроводительным письмом от 29.07.2014 составлен и направлен ответчику протокол разногласий, в связи с невозможностью принятия пунктов 3.2, 3.4, 3.6, 5.2, 5.3 договора, а также в целом соглашения об установлении размера арендной платы в предложенной ответчиком редакции.

26.08.2014 ответчик письмом исх. N 06/3140 направил истцу уведомление об отклонении протокола разногласий, а также договор аренды земельного участка, акт приема-передачи земельного участка, протокол разногласий, соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды.

Поскольку стороны не пришли к согласию по условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором, с учетом уточнения требований, просит урегулировать разногласия по пунктам 3.1, 3.2, 3.4, договора, а также исключить соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды земельного участка N 4402-АЗ.

Возражая против пунктов 3.1, 3.2 договора в редакции ответчика, истец полагает, что условия договора не могут распространяться на правоотношения, возникшие с момента издания ответчиком постановления от 21.08.2012 N 4553, поскольку фактически земельный участок ответчиком по акту приема-передачи не передавался и истцом не использовался.

Возражая против пункта 3.4 договора в редакции ответчика, истец указывает, что размер арендной платы необходимо исчислять на основании Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Пунктами 3.1-3.3 проекта договора в редакции ответчика предусмотрено, что участок предоставлен сроком на 5 лет и арендатор обязуется возвратить его арендодателю 21.08.2017. Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента издания постановления Исполнительного комитета от 21.08.2012 N 4553. Арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в п. 3.2 договора.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Такое условие в договоре может устанавливаться сторонами относительно фактически существующих отношений, в действительности возникших до заключения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Соответственно, с даты фактической передачи арендатору земельного участка, арендатор обязан платить за использование земельного участка арендную плату, поскольку в силу правил статьи 614 ГК РФ арендная плата может взиматься только за фактическое пользование имуществом при наличии договорных отношений.

Представителями сторон при рассмотрении данного дела не оспаривалось, что земельный участок истцу не передавался, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, согласование распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязано одной стороне другой.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия пункта 3.2 договора в редакции арендодателя нарушают баланс интересов сторон, в связи с чем правомерно принял пункты 3.1, 3.2 договора аренды в редакции истца.

Пунктом 3.4 проекта договора в редакции ответчика предусмотрено, что величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 236028 руб.

При этом величина годовой арендной платы рассчитана Комитетом на основании Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

Кроме того, в Постановлении N 10782/13 от 17.12.2013 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что размер регулируемой арендной платы в указанных случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности. Данное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:52 100102:28 предоставлен истцу в соответствии с распоряжением муниципального органа от 23.05.2012 N 366 "О предварительном согласовании ООО "Кузкэй" места размещения объекта придорожного сервиса: СТО, автомойка, кафе", которым предварительно согласован земельный участок для предоставления истцу и утвержден акт о выборе земельного участка от 11.03.2012 N 22, с учетом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане площадью 1 000 кв.м.

Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 названных Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

В материалы дела представлена кадастровая выписка от 10.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 16:52 100102:28, с указанием кадастровой стоимости 3 496 710 руб. Иных сведений о кадастровой стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

По расчету истца, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора, рассчитанная на основании абзаца 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, составляет 69 934, 20 руб.

Следовательно, в силу принципа экономической обоснованности при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным истцу, пункт 3.4 договора аренды подлежит согласованию в редакции истца, а исчисление ответчиком арендной платы на основании Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", является не правомерным.

Соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды правомерно исключено судом первой инстанции ввиду установления в нем расчета размера арендной платы за 2012 - 2014 годы. Вместе с тем, как было ранее установлено судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок истцу не передавался и им не использовался, в связи с чем начисление арендной платы за указанный период является не обоснованным. Кроме того, в представленном Соглашении Комитет рассчитал арендную плату в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", что также является не обоснованным.

На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое ответчиком решение принято судом первой инстанции в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.02.2015, принятое по делу N А65-25502/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев