Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2015 г. N 04АП-6221/14

г. Чита

20 апреля 2015 г.

Дело N А10-5310/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Монаковой О.В.,

судей Куклина О.А., Л.В. Капустиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Связной Логистика" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 сентября 2014 года по делу N А10-5310/2013 по иску закрытого акционерного общества "Связной Логистика" к обществу с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" о взыскании 282 912 руб., по встречному иску о взыскании 461 900,22 руб. (суд первой инстанции: судья М.Н. Бурлаков),

определением от 25 марта 2015 г. произведена замена судьи Юдина С.А. на судью Куклина О.А.

при участии в судебном заседании:

от истца ЗАО "Связной Логистика" (ОГРН 1057748731336, ИНН 7703567318, 115280, ул. Ленинская Слобода, д. 19, г. Москва): не явился, извещен;

от ответчика ООО "Мультиплекс на Набережной" (ОГРН 1070326004924, ИНН 0326045871, 670000, ул. Корабельная, д. 32, г. Улан-Удэ): не явился, извещен;

установил:

закрытое акционерное общество "Связной Логистика" (далее ЗАО "Связной Логистика") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мультиплекс на Набережной" (далее ООО "Мультиплекс на Набережной") о взыскании 282 912 руб. - суммы неосновательного обогащения.

ООО "Мультиплекс на Набережной" обратилось в суд со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 406 709,68 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 791,62 руб., задолженности по эксплуатационным расходам по договору аренды в размере 20 335,48 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 281,29 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды в размере 4 782,15 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 сентября 2014 года в иске отказано, встречный иск удовлетворен.

Истец, не согласившись с решением суда, обжаловал его в апелляционном порядке. Считает, что обязательства сторон по заключению договора аренды прекращены 02.05.2012 года.

Указывает, что смешанный характер предварительного договора от 25.05.2012 г. никаким образом не влияет на права и обязанности сторон по договору относительно уплаты и возврата гарантийной денежной суммы, следовательно, не имеет никакого значения для рассмотренного гражданского дела.

Суд сделал неверный вывод об отсутствии у администратора Песковой О.В. полномочий по принятию от имени арендодателя помещений от арендаторов и. следовательно, о наличии задолженности ЗАО "Связной Логистика" перед ООО "Мультиплекс на Набережной" по арендной плате, коммунальным и эксплуатационным расходам.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что условие по гарантийной денежной сумме не противоречит требованиям статьи 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств может обеспечиваться и другими способами. Денежная сумма в размере 282912 рублей была уплачена в счет обеспечения исполнения обязательств по договору. Арендатор отказался от заключения основного договора, в связи, с чем не была возвращена и осталась у арендодателя в качестве обеспечения исполнения обязательств в форме неустойки. Поскольку арендатор не извещал 13.08.2013 г. арендодателя о сдаче арендованного имущества, начисление арендных платежей продолжало производиться с 13.08.2013 г. по 30.09.2013 г.

Стороны о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 25 мая 2012 года между ООО "Мультиплекс на Набережной" и ЗАО "Связной Логистика" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А8 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора стороны обязуются заключить в будущем в срок, установленный настоящим договором, договор аренды (далее по тексту "основной договор") части нежилого помещения (далее по тексту "помещения"), которое будет расположено в здании Торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, N 32. Здание (объект незавершенного строительства) принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 03-АА N 050950, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 29.10.2010 года. Здание расположено на земельном участке, принадлежащим арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, серия 03-АА N 129932, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 04.05.2011 года. Строительство здания осуществляется арендодателем на основании разрешения на строительство N RU04302000-198 от 08.11.2011 года.

Согласно пункту 1.2. договора проект текста основного договора, в котором предусмотрены условия аренды помещения, согласован сторонами на дату подписания договора, прилагается к нему в виде Приложения N 2 к договору и является его неотъемлемой частью. Стороны обязаны подписать основной договор в том виде, в каком он согласован в Приложении N 2 к договору, за исключением условий, указанных в пункте 2.1. основного договора, которые уточняются сторонами при его подписании на основании пунктом 1.3., 1.7. настоящего договора.

В силу пункта 1.5.1. договора размер арендной платы по настоящему договору определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы.

В соответствии с пунктом 1.5.2. договора размер базовой части арендной платы, подлежащей внесению арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: ставки базовой части арендной платы за 1 кв.м. помещения Х на площадь помещения арендатора, оправляемую сторонами на основании акта приема-передачи помещения.

Ставка базовой части арендной платы составляет 4 200 руб. (в том числе НДС - 18%) за один квадратный метр помещения в месяц. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 282 912 руб. (в том числе НДС -18%). Изменение режима налогообложения арендодателя не влияет на ставку базовой части арендной платы.

Согласно пункту 1.5.3. договора переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения эксплуатационных расходов, сумму возмещения коммунальных расходов.

Пунктом 1.5.3. стороны также предусмотрели, что арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Переменная часть арендной платы оплачивается с даты допуска арендатора в помещение.

Согласно пункту 1.5.6. договора базовая часть арендной платы вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в виде аванса за один месяц не позднее 25 числа каждого предшествующего месяца.

Переменная часть арендной платы вносится за прошедший месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 3 рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату (пункт 1.6. договора).

В силу пункта 2.1. договора срок действия основного договора будет составлять 5 лет с момента его подписания. Основной договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Арендатор по требованию арендодателя при условии "открытия здания" и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 01 мая 2013 года обязан заключить краткосрочный договор аренды сроком действия до момента государственной регистрации основного договора на условиях, указанных в приложении N 2 к договору (за исключением срока аренды и связанных с этим обязательств сторон.)

В течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя сумму в размере 282 912 руб. (в том числе НДС 18%), которая будет являться обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по договору (далее по тексту "гарантийная денежная сумма"). На гарантийную денежную сумму не начисляются какие-либо проценты (пункт 3.1. договора).

В случае отказа арендатора от заключения основного договора (а также краткосрочного договора), а также в случае одностороннего расторжения настоящего договора арендодателем в соответствии с п.6.3. настоящего договора, гарантийная денежная сумма возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа (пункт 3.5. договора).

Обязательства сторон по предварительному договору, связанные с заключением основного договора, действуют до даты государственной регистрации основного договора. Обязательства, не связанные с заключением основного договора, действуют до их фактического исполнения (пункт 6.1. договора).

Согласно пункту 6.6. договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до даты прекращения договора, в случае:

- просрочки открытия здания по истечении трех месяцев с ориентировочной даты открытия, установленной в пункте 2.4. настоящего договора;

- арендодатель отказывается от заключения договора аренды на условиях, согласованных данным договором сторонами;

--арендодатель препятствует проведению в помещении отделочных работ и не устраняет препятствие в течении трех рабочих дней с даты получения соответствующего требования от арендатора;

-арендодатель сменит назначение здания.

В случае прекращения договора в соответствии с настоящим пунктом, гарантийная денежная сумма, уплаченная арендатором, возвращается арендатору (с учетом произведенных удержаний из нее, если таковые имели место) в течение 10 рабочих дней со дня прекращения договора.

В силу пункта 7.2. договора все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями обеих сторон. Все приложения к настоящему договору являются неотъемлемой его частью.

Согласно пункту 7.3. договора уведомления, извещения, иная корреспонденция, для которых договором предусмотрена письменная форма, направляются сторонами друг другу заказными письмами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем договоре, либо вручается под расписку уполномоченными представителями сторон, если договором не предусмотрено иное.

Дополнительным соглашением к предварительному договору аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А8 от 25.05.2012 года от 31 июля 2012 года размер базовой арендной платы за помещение в месяц установлен сторонами в размере 252 160 руб. (в том числе НДС); площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору составила ориентировочно 63,04 кв.м.

Во исполнение условий предварительного договора 25 сентября 2012 года сторонами подписан акт допуска на производство работ, согласно которому арендатор принял от арендодателя помещение, указанное в предварительном договоре, для производства работ арендатора. Помещение соответствует условиям предварительного договора, претензий арендатор не имеет.

30 декабря 2012 года стороны подписан акт начала коммерческой деятельности, согласно которому ЗАО "Связной Логистика" (арендатор) приступил к осуществлению коммерческой деятельности 30 декабря 2012 года. 28.06.2013 г. ЗАО "Связной Логистика" перечислило на расчетный мсчет арендодателя сумму в размере 282912 рублей.

12 августа 2013 года составлен акт осмотра нежилого помещения, составлен акт сдачи-приема помещения, в котором указано, что ключи от павильона "Связной" переданы Сендецким А.Г. администратору ТРЦ "Пионер" Песковой Ольге Васильевне.

15 октября 2013 года ЗАО "Связной Логистика" направил в адрес ООО "Мультиплекс на Набережной" претензию о необходимости возврата денежных средств в размере 282 912 руб., перечисленных в соответствии с предварительным договором.

В связи с не заключением в установленный предварительным договором срок основного договора, отказа в возврате денежной суммы по предварительному договору, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании гарантийной денежной суммы по предварительному договору.

В свою очередь ответчик в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании суммы арендной платы за период с 13.08.2013 г. по 30.09.2013 в сумме 437461 руб.

Суд, отказывая в удовлетворении требований о взыскании суммы неосновательного обогащения, сослался на статьи 421,429, 450, 610 Гражданского кодекса РФ, пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", удовлетворяя встречные исковые требования, сослался на статьи 309, 310, 395 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из условий предварительного договора и последующего поведения сторон с учетом требований статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключительный предварительный договор фактически является смешанным, поскольку содержит как элементы предварительного договора, обязывающего стороны заключить основной договор аренды на пятилетний срок, так и элементы договора аренды на неопределенный срок, поскольку обязывает до заключения основного договора передать имущество в пользование за плату.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ЗАО "Связной Логистика" при обращении в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения, ссылался на то, что обязательства по договор аренды прекращены 02.05.2013 г., поскольку основной договор до 01.05.2013 г., в срок указанный в договоре не заключен.

Однако пункт 6.1 предусматривает, что обязательства сторон по предварительному договору, связанные с заключением основного договора, действуют до даты государственной регистрации основного договора. Обязательства, не связанные с заключением основного договора, действуют до их фактического исполнения.

Следовательно, истечение срока действия предварительного договора, предусмотренного п. 6 ст. 429 ГК РФ означает лишь прекращение обязательств, сторон заключить основной договор аренды в будущем и передать имущество на определенный данным предварительным договором срок.

Данный вывод подтверждается нахождением арендованного помещения в фактическом пользовании истца, отсутствием задолженности по арендной плате за период по 12.08.2013 г. и опровергает доводы апелляционной жалобы, что смешанный характер предварительного договора от 25.05.2012 г. никаким образом не влияет на права и обязанности сторон по договору относительно уплаты и возврата гарантийной денежной суммы и следовательно, не имеет никакого значения для рассмотренного гражданского дела.

Как следует из условий договора основанием для взыскания гарантированной суммы, являются случаи прекращения договора в соответствии с пунктом 6.6. договора и одностороннего отказа Арендодателя от заключения краткосрочного и основного договора.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 30.07.2013 г. ЗАО "Связной логистика" было поставлено в известность о подписании основного договора.

Доказательства возникновения оснований для взыскания гарантированной суммы материалы дела не содержат, в связи, с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании гарантированной суммы.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Прекращение договора, заключенного на неопределенный срок, осуществляется по правилам абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как следует из содержания предварительного договора аренды нежилого помещения от 25.05.2012 г., стороны предусмотрели право арендатора отказаться от исполнения договора с предупреждением арендодателя за один месяц в случаях установленных п. 6.6. Договора

Как следует из материалов дела, претензия направлена в которой оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренного договором не содержится, направлена арендодателю 15.10.2013, от есть после передачи помещения лицу, полномочия которого принимать помещения от имени ответчика ничем не подтверждены.

В связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что суд сделал неверный вывод об отсутствии у администратора Песковой О.В. полномочий по принятию от имени арендодателя помещений от арендаторов и следовательно, о наличии задолженности ЗАО "Связной Логистика" перед ООО "Мультиплекс на Набережной" по арендной плате, коммунальным и эксплуатационным расходам не состоятельными.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, следовательно, основания для отмены либо изменения судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 сентября 2014 года по делу N А10-5310/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

О.В. Монакова

Судьи

Л.В. Капустина О.А. Куклин