Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 г. N 09АП-8159/15

г. Москва

14 апреля 2015 г.

Дело N А40-113271/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 14.04.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола секретарем Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23-29.12.2014 г. по делу N А40-113271/2014, принятое судьей Коноваловой Е.В.

по заявлению ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" (ОГРН 1027700000679, ИНН 7701285928, 129110, г. Москва, Олимпийский пр-т, д. 5)

к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1) в лице Филиала по Москве (111397, г. Москва, Зеленый пр-т, д. 20), Правительству города Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), ЗАО "Профессиональный центр оценки и экспертиз" (115054, г. Москва, ул. Дубнинская, д. 35), ООО "Городской консультационный центр" (119004, г. Санкт-Петербург, 5-я линия, литер А, пом. 6-Н),

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Крестьянников А.С. по дов. от 16.02.2015 г.;

от заинтересованных лиц: неявка;

от третьих лиц: неявка,

УСТАНОВИЛ:

21.07.2014 г. ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" предъявило требований к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительству города Москвы, Департаменту городского имущества г. Москвы о пересмотре результатов определения на основании Постановления Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП кадастровой стоимости находящихся у Истца в аренде земельных участков по основанию установления на 01.01.2013 г. их рыночной стоимости, а именно:

1- для участка площадью 400 кв.м. с кадастровым N 77:06:0004011:4 по адресу: г. Москва, Научный пр-д, вл. 1-А, в размере 4 146 000 руб.;

2- для участка площадью 1621кв.м. с кадастровым N 77:06:0006004:14 по адресу: г. Москва, пересечение ул. Островитянова и ул. Академика Опарина, в размере 16 803 000 руб.;

3- для участка площадью 1194кв.м. с кадастровым N 77:07:0012007:2 по адресу: г. Москва, Аминьевское ш., вл. 1, соор. 1, в размере 29 151 000 руб.;

4- для участка площадью 1585кв.м. с кадастровым N 77:02:00015011:5 по адресу: г. Москва, пр. Серебрякова, вл. 14, в размере 15 231 000 руб.;

5- для участка площадью 2558кв.м. с кадастровым N 77:08:0003001:84 по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл. 99, в размере 24 017 000 руб.;

6- для участка площадью 2036кв.м. с кадастровым N 77:09:0001002:8 по адресу: г. Москва, ул. Правобережная, вл. 1А, в размере 25 775 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23-29.12.2014 г. (т. 11 л.д. 84-87) требования удовлетворены.

На состоявшееся Решение Департаментом городского имущества г. Москвы, Правительством г. Москвы поданы апелляционные жалобы (т. 11 л.д. 88-98).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель по требованиям и доводам жалоб возражал; остальные неявившиеся участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст.ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, посредством размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 11 л.д. 118).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Установлено, что вышеуказанные земельные участки, о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости которых заявлены требования, Заявитель ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" арендует у города Москвы.

Величина арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, установлена кадастровая стоимость земельных участков Истца по состоянию на 01.01.2013 г., составившая соответственно:

1- для участка во вл. 1-А по Научному пр-ду: 15 417 840 руб.;

2- для участка на пересечении ул. Островитянова и ул. Академика Опарина: 64 476 296,23 руб.;

3- для участка во вл. 1 (соор. 1) по Аминьевскому ш.: 55 504 355,64 руб.;

4- для участка во вл. 14 по пр. Серебрякова: 61 692 590,45 руб.;

5- для участка во вл. 99 по ул. Свободы: 85 100 004,44 руб.;

6- для участка во вл. 1А по ул. Правобережная: 81 385 089,08 руб.

В заключениях оценщика, привлеченного Истцом, установлено, что рыночная стоимость земельных участков Истца по состоянию на 01.01.2013 г. составляет соответственно:

1- для участка во вл. 1-А по Научному пр-ду: 4 146 000 руб.; при определении итогового результата использован сравнительный подход (т. 6 л.д. 65);

2- для участка на пересечении ул. Островитянова и ул. Академика Опарина: 16 803 000 руб.; при определении итогового результата использован сравнительный подход (т. 1 л.д. 100);

3- для участка во вл. 1 (соор. 1) по Аминьевскому ш.: 29 151 000 руб.; применялся сравнительный подход, но при определении итогового результата использован доходный подход (т. 2 л.д. 64);

4- для участка по вл. 14 по пр. Серебрякова: 15 231 000 руб.; при определении итогового результата использован сравнительный подход (т. 4 л.д. 106);

5- для участка по вл. 99 по ул. Свободы: 24 017 000 руб.; при определении итогового результата использован сравнительный подход (т. 8л.д. 63);

6- для участка во вл. 1А по ул. Правобережная: 25 775 000 руб.; применялся сравнительный подход, но при определении итогового результата использован доходный подход (т. 9 л.д. 64).

На основании данных заключений оценщика Заявитель требует пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по основанию установления их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции полагает данные требования необоснованными.

Заявитель не доказал, что рыночная стоимость равна испрашиваемой им величине, поскольку отчеты оценщика, положенные в обоснование довода о величине рыночной стоимости, являются недостоверными.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Следовательно, Заявитель должен доказать, что при продаже объектов недвижимости, аналогичных тем, кадастровая стоимость которых оспаривается, согласовывается покупная цена иная, нежели оспариваемая кадастровая стоимость.

Однако данное обстоятельство Заявителем ни при помощи отчетов об оценке, ни иными документами не доказано.

Вывод оценщика о рыночной стоимости сделан по результатам сравнительного подхода, т.е. сравнения цен, взятых из рекламных объявлений, за которые предлагаются к продаже права аренды на земельные участки, аналогичные оцениваемым.

Затем оценщик определил характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки и соответственно скорректировал цены аналогов (применил поправку, положительную или отрицательную), с тем, чтобы нивелировать отличия.

Оценщик выполнил корректировку, в частности, по такому отличию, как вид права, учитывая, что оценке подлежит право собственности, а за аналоги взяты права аренды.

Оценщик посчитал, что стоимость права аренды может быть приведена к стоимости права собственности, и указал зависимость (формулу), в силу которой стоимость права собственности на 20% выше стоимости права аренды.

Затем оценщик цену права аренды объектов-аналогов увеличил на 20% и указал, что полученная величина есть стоимость права собственности оцениваемого земельного участка, а именно:

1- для участка во вл. 1-А по Научному пр-ду: перечень взятых за аналоги цен права аренды - т. 6 л.д. 47; обоснование того, что цена приобретения в собственность на 20% выше цены приобретения в аренду - т. 6 л.д. 54; установлено, что поскольку цена приобретения аналогичных участков в аренду составляет 8 292 руб. за 1кв.м., то цена приобретения оцениваемого участка в собственность составляет 10 366 руб. за 1кв.м. или 4 146 000 руб. за весь объект (т. 6 л.д. 48)

2- для участка на пересечении ул. Островитянова и ул. Академика Опарина: перечень взятых за аналоги цен права аренды - т. 1 л.д. 82; обоснование того, что цена приобретения в собственность на 20% выше цены приобретения в аренду - т. 1 л.д. 89; установлено, что поскольку цена приобретения аналогичных участков в аренду составляет 8 292 руб. за 1кв.м., то цена приобретения оцениваемого участка в собственность составляет 10 366 руб. за 1кв.м. или 16 803 000 руб. за весь объект (т. 1 л.д. 83);

3- для участка во вл. 1 (соор. 1) по Аминьевскому ш.: перечень взятых за аналоги цен права аренды - т. 2 л.д. 46; обоснование того, что цена приобретения в собственность на 20% выше цены приобретения в аренду - т. 2 л.д. 63; установлено, что поскольку цена приобретения аналогичных участков в аренду составляет 7 730 руб. за 1кв.м., то цена приобретения оцениваемого участка в собственность составляет 9 662 руб. за 1кв.м. (т. 2 л.д. 47);

4- для участка по вл. 14 по пр. Серебрякова: перечень взятых за аналоги цен права аренды - т. 4 л.д. 88; обоснование того, что цена приобретения в собственность на 20% выше цены приобретения в аренду - т. 1 л.д. 95; установлено, что поскольку цена приобретения аналогичных участков в аренду составляет 7 687 руб. за 1кв.м., то цена приобретения оцениваемого участка в собственность составляет 9 609 руб. за 1кв.м. или 15 231 000 руб. за весь объект (т. 4 л.д. 89);

5- для участка по вл. 99 по ул. Свободы: перечень взятых за аналоги цен права аренды - т. 8 л.д. 45; обоснование того, что цена приобретения в собственность на 20% выше цены приобретения в аренду - т. 8 л.д. 52; установлено, что поскольку цена приобретения аналогичных участков в аренду составляет 7 511 руб. за 1кв.м., то цена приобретения оцениваемого участка в собственность составляет 9 389 руб. за 1кв.м. или 24 017 000 руб. за весь объект (т. 8 л.д. 46);

6- для участка во вл. 1А по ул. Правобережная: перечень взятых за аналоги цен права аренды - т. 9 л.д. 41; обоснование того, что цена приобретения в собственность на 20% выше цены приобретения в аренду - т. 9 л.д. 53; установлено, что поскольку цена приобретения аналогичных участков в аренду составляет 7257 руб. за 1кв.м., то цена приобретения оцениваемого участка в собственность составляет 9 071 руб. за 1кв.м. (т. 9 л.д. 47).

Оценщик указал, что вывод о том, что стоимость права собственности на 20% выше стоимости права аренды, сделан им на том основании, что нормой п. 1 ст. 2 ФЗ N 137-ФЗ от 10.10.2001 г. "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" установлено, что приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек. Далее оценщик указывает, что в сложившейся городской застройке г. Москвы земельные участки, как правило, вовлекаются в инвестиционный проект арендатором, который является собственником улучшений, существовавших ранее, в связи с чем нормативная величина затрат на выкуп земельного участка в собственность в размере 20% представляется оценщику обоснованным.

Данный вывод оценщика является недостоверным и не может быть положен в основу отчета о рыночной стоимости.

Во-первых, нормой п. 1 ст. 2 ФЗ N 137-ФЗ от 10.10.2001 г. "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" была установлена льгота, а именно: право выкупить находящийся в публичной собственности земельный участок по цене, ниже рыночной (20 % кадастровой стоимости).

Во-вторых, данная льгота действовала с ограничением по сроку (льготная продажа осуществлялась только до 01.07.2012 г.).

В третьих, данная льгота действовала с ограничением по кругу лиц, т.е. она распространялась не на все случаи продажи земельных участков из публичной собственности, а на определенный закрытый перечень; ею могли воспользоваться 1- собственники строений, отчужденных из публичной собственности, или 2- собственники строений, построенных вместо разрушенных или снесенных, ранее отчужденных из публичной собственности, или 3- собственники строений, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В четвертых, даже если бы правовая норма, установившая данную льготу, распространялась на случаи выкупа и после 01.07.2012 г., то и в таком случае из указанной правовой нормы никак нельзя было бы вывести экономическую формулу (установить экономическую зависимость) стоимости права собственности на землю от стоимости права аренды на земельный участок, тем более за земельный участок населенного пункта (не используемого для сельхозпроизводства), являющегося непотребляемым ресурсом.

Из нормы, обязывающей публичного собственника в строго определенных случаях продать земельный участок по цене 20% от кадастровой стоимости, логически никак не следует вывод о том, что рыночная цена права собственности на все земельные участки на 20% выше рыночной цены права аренды.

Можно предположить вероятность посредством экономической или статистической науки обнаружить методику приведения стоимости права аренды земельного участка к стоимости права собственности.

Например, можно допустить, что по результатам статистических наблюдений за сделками, по которым одни и те же земельные участки приобретались в долгосрочную аренду, а затем в собственность (наблюдений в течение такого периода времени, за таким количеством сделок, чтобы сделанные на их основе обобщения показали не случайные, а закономерные зависимости), вероятно, можно было бы обосновать с позиции статистической науки зависимость цены права собственности от цены права аренды на земельный участок.

Однако оценщик на признанную статистической, экономической, др. наукой методику приведения стоимостей указанных прав не сослался.

Оценщик, по сути, сам вывел некую формулу, данных о научной ценности, обоснованности которой с позиции науки не представлено.

Кроме того, взятые оценщиком из рекламных объявлений сведения о стоимости права аренды не содержат существенных данных, характеризующих отчуждаемое право и влияющих на его цену, как то: каков оставшийся срок аренды; каков размер арендной платы; наличие особых условий, например, обязывающих застроить участок в определенный срок, при нарушении которого арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, др.

Поскольку в использованных оценщиком рекламных объявлений не указаны кадастровые номера земельных участков, объявления о продаже права аренды которых опубликованы, не указаны наименования и адреса местонахождения лиц, опубликовавших соответствующие объявления, то доступным суду и участвующим в деле лицам способом невозможно выяснить обстоятельства, которые позволили бы удостовериться в том, что на продажу не выставлены неликвидные права аренды, например, из тех договоров аренды, которые подпадают под действие нормы п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ), устанавливающей, что заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием в случае его существенного нарушения (неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором, или, при отсутствии такого срока в договоре, в срок, на который выдано разрешение на строительство; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства).

Для участков во вл. 1 (соор. 1) по Аминьевскому ш. и во вл. 1А по ул. Правобережная, несмотря на применение оценщиком сравнительного метода, вывод об итоговой величине рыночной стоимости сделан на основании доходного подхода (т. 2 л.д. 64, т. 9 л.д. 64), метода предполагаемого использования (т. 2 л.д. 56-57, т. 9 л.д. 56-57), при котором определяется разница между затратами для наиболее эффективного использования объекта и доходами от такого использования.

Однако сведения, использованные оценщиком в данной методе исследования, не могут быть признаны достоверным.

Например, в отчетах оценщик использовал сведения о ценах на объекты-аналоги зданий операторской АЗС (т. 2 л.д. 68-69, т. 9 л.д. 68-69), сведения о ценах на резервуары-аналоги (т. 2 л.д. 70, т. 9 л.д. 70), сведения о ценах на ТРК (т. 2 л.д. 71, т. 9 л.д. 71), указав, что источник данных сведений размещен в сети Интернет на странице по адресу: "http://www.esm-azs.ru/price.html".

Проверка судом данного адреса показала, что он является адресом, отсылающим к нескольким десяткам различных сайтов, а не адресом страницы, содержащей публикацию, использованную оценщиком; при этом к отчетам также не приложена выполненная на бумажном носителе копия соответствующей страницы сайта с размещенной на ней публикацией, использовавшейся оценщиком; из всех приложенных к отчету распечаток рекламных объявлений на бумажном носителе (т. 3 л.д. 6-17, т. 10 л.д. 1-7) ни одна не является копией страницы Интернет-сайта, и ни одна не несет информацию, использованную оценщиком.

Тем самым отчеты не соответствуют требованиям п. 10 ФСО N 3, предусматривающего, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменения адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

По вышеуказанным основаниям отчеты об оценке признаются судом апелляционной инстанции ненадлежащими доказательствами, не подтверждающими достоверность указанных в них величин рыночной стоимости.

Наличие аналогичных недостатков в отчетах по делам, рассмотренным Верховным судом РФ (определения от 18.02.2015 г. N 53-АПГ14-16, 04.02.2015 г. N 25-АПГ14-7), признано обстоятельством, исключающим удовлетворение требований о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции указал Истцу на недостатки отчетов об оценке и предложил привести мотивы, позволяющие признать выводы отчетов достоверными, однако Истец недостатки отчетов не опроверг; ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы не заявил.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что по спору о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении него рыночной стоимости законом не предусмотрена обязанность суда определять действительную рыночную стоимость самому, т.е. если Истец рыночную стоимость не доказал, суд не должен устанавливать ее сам любыми способами в рамках своей компетенции (в отличие, например, от прямо предусмотренных законом споров о выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества участнику, обратившемуся с заявлением о выходе из состава участников общества).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности заявленного иска и отказе в его удовлетворении в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23-29.12.2014 г. по делу N А40-113271/2014 отменить.

В удовлетворении требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова