Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2015 г. N 13АП-3690/15

г. Санкт-Петербург

23 апреля 2015 г.

Дело N А21-4944/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Веселовой М.А.,

при участии:

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3690/2015) ГБУЗ КО "Янтарновская городская больница" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2014 по делу N А21-4944/2014 (судья Лобанова Е.А.), принятое

по иску (заявлению) ГБУЗ КО "Янтарновская городская больница"

к ООО "Алекс-Дент"

3-и лица: Агентство по имуществу Калининградской области, администрация муниципального образования "Янтарный городской округ", Комитет по управлению муниципальным имуществом

о взыскании, освобождении нежилого помещения,

установил:

Государственное бюджетное учреждение здравоохранения Калининградской области "Янтарновская городская больница" (ОГРН 1023902056804 далее- Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью "Алекс-Дент" (ОГРН 1093925004140 далее- Общество, ответчик) освободить нежилое встроенное помещение по адресу: п. Янтарный, ул. Советская, д. 23 и передать нежилые помещения Учреждению по акту приема-передачи; взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 61 850 руб.

Истец уточнил исковые требования, просит обязать ответчика освободить занимаемое встроенное помещение по адресу: п. Янтарный, ул. Советская, д. 23 и передать указанное помещение истцу по акту приема-передачи; взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 30 360 руб.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство), администрация муниципального образования "Янтарный городской округ" (далее - Администрация), Комитет по управлению муниципальным имуществом (далее - Комитет).

Решением от 16.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, а заявленные требования - удовлетворению. По мнению подателя жалобы, изложенные в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом неправильно.

В заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, своих представителей не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.03.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "Алекс-Дент" ( арендатор) был заключен на 5 лет договор N 01а-02 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в пользование нежилое встроенное помещение общей площадью 34,5 кв.м., расположенное по адресу: Калининградская область, п. Янтарный, ул. Советская, д. 23, в целях оказания стоматологических услуг (лечение, протезирование, рентгенодиагностика) населению Янтарного городского округа.

Рассматривая дело, суд установил, что муниципальное учреждение здравоохранения "Больница п. Янтарный" была принята в государственную собственность Калининградской области на основании постановления Правительства Калининградской области от 26.12.2011 N 970 "О приеме муниципальных учреждений здравоохранения в государственную собственность Калининградской области", 16.06.2014 было зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации Калининградской области на здание больницы общей площадью 1207,5 кв.м., расположенное по адресу : Калининградская область, пгт Янтарный, ул. Советская, дом N 23, а 21.08.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области зарегистрировано право оперативного управления Учреждения на указанное здание.

Ссылаясь на то, что договор аренды не зарегистрирован и является незаключенным, истец обратился в суд с настоящим иском, требуя обязать ответчика освободить арендуемое помещение и взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения.

Суд установил, что спорное помещение передано арендодателем ответчику по акту приема-передачи, ответчик производил оплату арендной платы.

Учитывая данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, материалами дела подтверждается их фактическое исполнение сторонами, в связи с чем нет оснований считать данную сделку незаключенной.

Ответчик, как следует из материалов дела, приобрел право аренды в результате проведенного прежним собственником открытого аукциона, по результатам которого подписан договор аренды сроком на пять лет (с 15.03.2011 по 15.03.2016).

Истец полагает, что поскольку договор аренды был заключен не с ним, а с прежним собственником здания, ответчик занимает помещение без правовых оснований и обязан освободить его по требованию истца, уплатив за фактическое пользование плату в размере средней рыночной стоимости за каждый квадратный метр площади.

Доводы Учреждения обоснованно отклонены судом, указавшим в решении, что договор хоть и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами длительное время, доказательств его расторжения в установленном порядке не представлено, в связи с чем основания для удовлетворения иска как в части обязания освободить помещение, так и в части взыскания неосновательного обогащения, отсутствуют.

Данные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает правильными.

Смена собственника помещения, переданного в долгосрочную аренду, не является основанием для расторжения договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно разъяснения, данным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, в пункте 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: - контрагенты согласовали его существенные и иные условия; - была соблюдена форма договора; - собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; - договор исполнялся сторонами.

Суд установил, что договор аренды исполнялся сторонами, несмотря на отсутствие государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование помещением в размере 30 360 руб. за период с 21.08.2014 по 17.11.2014 из расчета 300 руб. за 1 кв.м. площади помещения, поскольку размер арендной платы согласован сторонами в договоре и составляет 3 450 руб. Доказательства внесения сторонами изменений в договор в части размера арендной платы не представлены.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина