Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2015 г. N 20АП-1456/15

г. Тула

24 апреля 2015 г.

Дело N А62-7857/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.04.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Павловой А.А. (доверенность от 01.11.2014), Беляева А.Н. (доверенность от 01.11.2014), от ответчика - Ставчикова Г.В. (доверенность от 06.04.2015), от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области - Гришутиной Е.А. (доверенность от 02.03.2015 N 019), общества с ограниченной ответственностью "Гарант-жилье" - Щуркова Е.В. (доверенность от 08.12.2014), в отсутствие представителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Клеопатра" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.01.2015 по делу N А62-7857/2014 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Клеопатра" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Областному специализированному государственному бюджетному учреждению "Фонд государственного имущества Смоленской области" (далее - ответчик, Фонд) о признании действий организатора торгов ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" при размещении и проведении аукциона незаконными, о признании незаконным отказа ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" в допуске ООО "Клеопатра" к участию в открытом аукционе, о признании недействительным состоявшегося 20.11.2014 открытого аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности Смоленской области земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 138 990 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013342:574, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Маршала Еременко (старый карьер).

Определениями Арбитражного суда Смоленской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской, общество с ограниченной ответственностью "Гарант-жилье", Управление Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области.

Решением арбитражного суда заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Клеопатра" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Просит исследовать и дать правовую оценку решению аукционной комиссии об отмене результатов аукциона, полагая, что данное решение имеет значение для разрешения дела. Считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей. Полагает, что указание в Информационном сообщении мероприятий о реконструкции сетей влечет для заявителя дополнительные расходы. Считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы для разрешения вопросов о соответствии заявок, представленных допущенными к участию в аукционе участниками, и об обоснованности допуска соответствующих заявителей к участию в аукционе. Просит провести данную экспертизу в суде апелляционной инстанции. Считает, что одним из нарушений при проведении аукциона явилось то, что в отношении земельного участка, право аренды которого было предметом аукциона, не были проведены работы по его формированию. Ссылается на отсутствие указания в протоколе от 20.11.2014 N 2 сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение). Утверждает, что при установлении сроков подготовки проекта и выполнения работ по обустройству территории организатор торгов не применил положения СН-283-64 "Временные нормы продолжительности проектирования", утвержденные Госстроем СССР 30 июля 1964 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 26.09.2014 N 1605 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности Смоленской области земельного участка" Областное специализированное государственное учреждение "Фонд государственного имущества Смоленской области" назначено организатором торгов в виде аукциона, открытого по составу участников и форме подачи заявок, по продаже права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности Смоленской области земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 138 990 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013342:574, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Маршала Еременко (старый карьер), предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с приказом начальная цена права на заключение договора аренды (величина годовой арендной платы) составила 10 043 000 руб., размер задатка - 8 034 400 руб., шаг аукциона - 502 150 руб.

Во исполнение данного приказа 30.09.2014 на официальном сайте Российской Федерации http://torgi.gov.rn, а также на сайте http://smolfond.ru/ опубликовано извещение N 300914/0052040/01 о проведении вышеуказанного открытого аукциона.

Для участия в аукционе подано три заявки: ООО "Клеопатра", ООО "Агентство недвижимости "Гарант-Жилье", ООО "Гарант-Жилье".

Решением комиссии организатора торгов от 13.11.2014 (протокол N 1) ООО "Клеопатра" отказано в допуске к участию в аукционе по основаниям подпункта 1 пункта 17 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (непредставление необходимых для участия в аукционе документов: документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории не соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации).

В соответствии с протоколом от 20.11.2014 N 2 победителем торгов признано ООО "Гарант-Жилье".

ООО "Клеопатра" посчитало, что при проведении аукциона были допущены нарушения, которые, по мнению общества, выразились в незаконном и необоснованном отказе в допуске общества к участию в аукционе; в отсутствии в извещении о проведении торгов сведений о границах земельного участка; в не указании в информационном сообщении сведений о конкретных мощностях для подключения инженерных коммуникаций, а также платы за подключение, об условиях и сроках подключения к тепло-, водо-, электросетям; отсутствии в извещении информации о результатах инженерных изысканий в отношении земельного участка, право аренды которого является предметом торгов; установлении требований к победителю аукциона, не предусмотренных действующим законодательством (о количестве построенного жилья); установлении невыполнимых сроков подготовки предложений по планировке, межеванию, застройке территории в границах участка, а также сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность; в несоответствии положений договора аренды требованиям Земельного кодекса Российской Федерации в части передачи земельного участка в субаренду.

Руководствуясь изложенным, ООО "Клеопатра" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий организатора торгов при размещении и проведении аукциона незаконными, о признании незаконным отказа Фонда в допуске к участию в открытом аукционе, о признании недействительным состоявшегося 20.11.2014 открытого аукциона.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Порядок проведения торгов по продаже земельного участка определен статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2001 N 808 (далее - Правила N 808).

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируются положениями статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом требований к извещению, установленных статьей 38.1 названного кодекса.

Пунктом 12 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); документы, подтверждающие внесение задатка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 38.1 данного Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Согласно пункту 6 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона не вправе требовать представления других документов, кроме тех, которые указаны в пункте 5 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 данного Кодекса.

В свою очередь, согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, обязанности по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания, возлагаются исключительно на арендаторов земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем претендент на участие в аукционе не обязан представлять вместе с заявкой на участие именно проект планировки территории и проект межевания территории, подготовленные в объеме и порядке, установленном статьями 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Соответствующие доводы общества суд признает обоснованными.

Вместе с тем, отсутствие указанной обязанности не свидетельствует об освобождении лица, желающего принять участие в аукционе, от обязанности по представлению организатору аукциона документов, предусмотренных пунктом 12 статьи 38.1 и пунктом 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Конкретный состав и требования к содержанию и форме предусмотренных пунктом 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории, действующее законодательство не устанавливает, за исключением условия о соответствии этих документов правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Согласно названной статье градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Решением Смоленского городского совета от 28.02.2007 N 490 утверждены Правила землепользования и застройки города Смоленска (далее - Правила землепользования и застройки).

Градостроительный регламент зоны застройки многоэтажными жилыми домами от 5 этажей и выше - Ж3 (к которой относится земельный участок, являющийся предметом рассматриваемого аукциона) установлен статьей 29 Правил землепользования и застройки.

Указанный регламент предусматривает состав размещаемых на земельном участке объектов: многоквартирная жилая застройка с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Градостроительным регламентом данной зоны предусмотрены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности:

1) минимальная площадь земельных участков с учетом обязательной зоны озеленения:

2) предельное максимальное значение коэффициента использования территории (отношение максимальной общей площади квартир к площади земельного участка);

3) минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков;

4) расстояние от учреждений образования и воспитания до красных линий магистральных улиц, до учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования;

5) максимальные выступы частей зданий, строений, сооружений за красную линию;

6) максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений;

7) максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельных участков;

8) максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков;

9) минимальная доля озелененной территории земельных участков;

10) минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта;

11) минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках;

12) минимальное количество мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта.

Таким образом, для участия в рассматриваемом аукционе лицо, желающее принять в нем участие, должно представить, помимо документов, предусмотренных пунктом 12 статьи 38.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с вышеуказанными требованиями градостроительного регламента зоны, в которой предусмотрено строительство объекта, с учетом установленных расчетных показателей (с учетом количества планируемых квартир и примерной численности жильцов) обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе, обеспеченность социально-бытовыми условиями (парковки, детские площадки, мусоросборники, транспортное обслуживание, магазины, детские сады, школы, полклиники); с соблюдением установленной Правилами землепользования (статья 22) зоны озеленения; с соблюдением установленных санитарными нормами требований инсоляции и освещенности, учета противопожарных требований и бытовых разрывов).

В соответствии с пунктом 1.1 "Инструкции по межеванию земель", утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Таким образом, лицо, желающее принять участие в аукционе, должно представить такое предложение по межеванию земельного участка, из которого было бы видно, какая площадь рассматриваемого к предоставлению в аренду земельного участка отводится под каждый из предполагаемых к постройке жилых домов. Это необходимо для определения размеров прилегающей к каждому дома общедомовой территории, на которой будут располагаться парковка, детская площадка, площадка для сбора мусора, места для сушки белья и т.д., относящиеся к этому жилому дому. Из предложения по межеванию должно быть ясно, обеспечивает ли данное предложение застройки благоприятные условия жизнедеятельности человека (в частности, возможность определить расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными зданиями, бытовые разрывы между длинными сторонами секционных жилых зданий, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат, расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых, от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание и т.д.).

Именно с целью определения соблюдения указанных параметров необходимо предоставление лицом, желающим стать участником аукциона, предложений по межеванию.

Однако, как следует из материалов дела (т. 2, л. д. 14), предложения по планировке и межеванию ООО "Клеопатра" содержат лишь сведения о количестве и этажности предполагаемых к застройке домов, при этом не соблюдено ни одно из вышеперечисленных требований.

Апелляционным судом отклоняется довод жалобы о том, что на стадии подготовки заявки для участия в аукционе невозможно подготовить соответствующие предложения с учетом вышеприведенных параметров, поскольку не подтвержден какими-либо доказательствами (в частности, отказы проектных организаций).

В судебном заседании 20.01.2014 судом с участием лиц, участвующих в деле, обозревались заявки иных участников аукциона, в частности, предложения по планировке и межеванию. Из указанных заявок следует, что данными участниками представлены предложения, включающие в себя, в том числе расчетные показатели площадей застройки жилыми домами (с разбивкой по очередям строительства), площади благоустройства и озеленения; схему планировочной организации земельного участка; схему межевания земельных участков под жилые дома; план организации рельефа; транспортную схему; сводный план инженерных сетей; схему планировочной организации земельного участка (детский сад, поликлиника).

При этом из представленного Обществом предложения невозможно установить соответствие его Правилам землепользования и застройки, соответствующему градостроительному регламенту, что является нарушением пункта 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и основанием для отказа обществу в допуске к участию в аукционе в соответствии с положениями пункта 17 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд отклоняет как несостоятельный довод жалобы о том, что организатором торгов в установленном порядке не проведена работа по формированию земельного участка, в частности, не определены условия технологического подключения объектов к сетям инженерно-технического снабжения, а также не определена плата за такое подключение.

В обоснование своей позиции заявитель ссылается на норму подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой извещение о проведении торгов должно содержать, в частности, сведения о предмете аукциона, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, правоотношения в рассматриваемом случае регулируются специальной нормой пункта 3 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (регулирующей особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), которой установлено, что в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, указываются дополнительные сведения, указанные в данной правовой норме.

Таким образом, подпункт 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации не входит в перечень сведений, подлежащих включению в извещение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка в целях комплексного жилищного освоения.

В извещении о проведении торгов сведения о технологическом присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения (газификации, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения) определены в объеме, возможном до стадии проектирования объектов.

Отсутствие указания в протоколе от 20.11.2014 N 2 сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение), на что ссылается истец в жалобе, не нарушает требования земельного законодательства, поскольку на стадии проведения аукциона их определение невозможно и не требуется; не нарушает права истца и не влияет на результат торгов.

При этом необоснованными являются доводы истца о том, что в нарушение положений пункта 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации организатором торгов предъявляются дополнительные требования к выполнению работ и услуг, требующих дополнительных расходов победителя аукциона, так как таких требований аукционная документация не устанавливает.

Суд также обоснованно отклонил довод истца о нарушении организатором торгов положений подпункта 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с не указанием в извещении о проведении аукциона сведений о границах земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельному участку, право аренды которого является предметом аукциона, присвоен кадастровый номер 67:27:0013342:574.

В извещении о проведении рассматриваемого аукциона указано, что границы земельного участка определены в установленном законодательством порядке.

Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 221-ФЗ, сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде: копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; кадастровой выписки об объекте недвижимости; кадастрового паспорта объекта недвижимости; кадастрового плана территории; в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 "Об утверждении Форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" (зарегистрировано в Минюсте 09.04.2013 N 28057), формы кадастрового паспорта и выписки из кадастрового паспорта земельного участка предусматривают наличие описания местоположения границ земельного участка.

Как следует из материалов дела, копия кадастровой выписки о земельном участке от 26.08.2014 N 6700/301/2014-279518 содержит описание местоположения границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.5 информационного сообщения о проведении аукциона претендентам предоставлено право ознакомиться с условиями договора аренды земельного участка, а также со сведениями о земельном участке и прочей информацией с момента приёма заявок по адресу организатора аукциона, указанному в информационном сообщении.

Пунктом 3.6 Извещения установлено время для осмотра участка: с "01" октября 2014 года по "11" ноября 2014 года, понедельник - среда с 9.00 до 13.00 часов.

Таким образом, общество имело возможность ознакомиться с границами земельного участка, право аренды которого является предметом аукциона. Указанный вывод подтверждается также тем обстоятельством, что представленные обществом в составе заявки на участие в аукционе предложения по планировке и межеванию земельного участка произведены обществом графически в границах указанного участка.

В связи с изложенным, отсутствие в информационном сообщении сведений о границах земельного участка не привело к нарушению прав ООО "Клеопатра" и ограничению возможности подачи заявки на участие в торгах, что подтверждается подачей данным лицом заявки на участие в торгах, а также отсутствием каких-либо письменных обращений заявителя к организатору торгов с запросом об уточнении данных характеристик земельного участка.

Апеллянт в жалобе ссылается на то, что указание в информационном сообщении мероприятий о реконструкции сетей влечет для заявителя дополнительные расходы. Однако само по себе указание на такие мероприятия носит справочный характер, не влечет дополнительных расходов для победителя аукциона.

Согласно информационному сообщению, организатором торгов установлены дополнительные требования, касающиеся комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно:

Максимальный срок начала строительства (получение разрешения на строительство первого многоквартирного жилого дома площадью не менее 8 000 кв. метров) до 01.03.2015.

Подготовка документации по планировке территории, архитектурно-строительному проектированию и жилищному строительству должны быть осуществлены в соответствии с требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития территории в границах земельного участка, в том числе к плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, минимальному объему осуществления жилищного строительства, требованиями к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности.

Минимальный объем общей площади жилых помещений, вводимых в эксплуатацию в течение 5 лет - 100 000 кв. м.

Доля многоэтажного жилья должна составлять 100 % общей площади жилых помещений.

Доля жилых помещений экономического класса должна составлять 100 % общей площади жилых помещений.

Жилищное строительство на земельном участке осуществляется поэтапно, с установлением минимального объема ввода в эксплуатацию объектов жилого назначения по годам, в том числе: в течение первых 2 (двух) лет аренды - общей площадью не менее 25 000 кв. м; в течение 3 (третьего) года аренды - общей площадью не менее 25 000 кв. м; в течение 4 (четвертого) года аренды - общей площадью не менее 25 000 кв. м; в течение 5 (пятого) года аренды - общей площадью не менее 25 000 кв. м.

Разделом 6 "Особые условия" проекта договора аренды земельного участка предусмотрены:

- максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 1 месяц со дня подписания акта приема-передачи земельного участка. В случае если принятые в течение указанного срока изменения законодательства Российской Федерации и (или) Смоленской области повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемый (разработанный) Арендатором проект планировки, указанный в настоящем пункте срок может быть продлен дополнительным соглашением сторон на основании заключения о необходимости внесения соответствующих изменений органа, осуществляющего согласование и (или) утверждение документации по планировке территории;

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность - 6 месяцев со дня получения разрешения на строительство объектов, присоединенных к сетям инженерного обеспечения;

- максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка (земельных участков) - не позднее 60 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном законодательством порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке;

- максимальный срок начала строительства (получение разрешения на строительство первого многоквартирного жилого дома площадью не менее 8 000 кв. м) до 01.03.2015.

Согласно подпунктам 6, 7, 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 данного Кодекса, должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, дополнительно к указанным в подпунктах 6-8 пункта 3 данной статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что установление в информационном сообщении, а также в договоре аренды земельного участка перечисленных выше требований осуществлено в соответствии с положениями статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом предусмотренные в аукционной документации требования о минимальном объеме ввода в эксплуатацию объектов с разбивкой по годам не противоречат нормам, регламентирующим порядок проведения аукциона, не влекут за собой дополнительных расходов победителя аукциона и направлены на наиболее эффективное освоение передаваемого в аренду земельного участка.

Необоснованным и неподтвержденным является довод общества о том, что в Информационном сообщении и договоре аренды установлены невыполнимые сроки выполнения соответствующих работ.

В "СН 283-64. Временные нормы продолжительности проектирования", на которые в обоснование своих доводов ссылается заявитель, приведены предельные сроки выполнения работ, которые не могут быть превышены. Минимальные сроки выполнения работ данным правовым актом не установлены.

Кроме того, согласно Приказу Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.06.1992 N 135 указанные нормы используются в качестве рекомендуемых и справочных материалов.

Также необоснованным является довод общества о том, что положения пункта 4.2.4 договора аренды противоречат нормам части 15 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, так как возлагают обязанность по утверждению документации по планировке на арендатора.

Согласно части 15 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации документация по планировке территории, утверждаемая соответственно уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой местной администрации муниципального района, направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации, в течение семи дней со дня ее утверждения.

В то же время, согласно части 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

Таким образом, указание в пункте 4.2.4 договора аренды положений о том, что арендатор обязан обеспечить утверждение документации по планировке территории в срок, указанный в п. 6.1 договора, не означает, что утверждение документации должно быть осуществлено непосредственно арендатором. Указанный пункт предусматривает выполнение арендатором ряда мероприятий, связанных с направлением разработанной документации в органы, уполномоченные на утверждение подобных документов, и получением от них утверждающих документов в установленные договором аренды сроки.

Несостоятельным является довод ООО "Клеопатра" о несоответствии положений договора аренды земельного участка (пункт 4.3 о запрете передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя) требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 данного Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 данной статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, указанный пункт регламентирует не субаренду (передача имущества), а передачу прав по договору аренды третьему лицу, то есть, правоотношения, при которых арендатор полностью прекращает договорные отношения с арендодателем, передав свои права по договору аренды иному лицу.

Между тем правовая природа субаренды такова, что договорные отношения с арендатором не прекращаются, арендатор не передает свои права по договору аренды третьему лицу, а заключает от своего имени договор субаренды, по которому выступает арендодателем по отношению к субарендатору.

Так, согласно части 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей передачу земельных участков в субаренду, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, законодатель допускает установление договором аренды иных условий, отличных от тех, которые указаны в приведенной норме закона.

Данный вывод подтверждается также позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, вышеизложенные нормы права свидетельствуют о возможности установления в договоре аренды земельного участка запрета субаренды без согласия арендодателя.

На основании изложенного, приведенные заявителем доводы о незаконности действий организатора торгов по формированию аукционной документации являются необоснованными.

Суд отмечает, что обстоятельства, на которые ссылается общество, не привели к нарушению прав ООО "Клеопатра" и ограничению возможности подачи заявки на участие в торгах, что подтверждается подачей данным лицом заявки на участие в торгах, а также отсутствием каких-либо письменных обращений заявителя к организатору торгов с запросом об уточнении положений аукционной документации.

В апелляционной жалобе истец просит исследовать и дать правовую оценку решению аукционной комиссии об отмене результатов аукциона, полагая, что данное решение имеет значение для разрешения дела.

На основании решения УФАС России по Смоленской области от 01.12.2014 N 04/14-18.1/Ж, которым жалоба ООО "Клеопатра" на действия ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" признана обоснованной, ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" было выдано предписание от 01.12,2014 N 02/04/14-18.1/Ж; об отмене результатов определения победителя (протокол от 20.11.2014 N 2); об отмене Протокола N 1 (от 13.11.2014) приема заявок в данном аукционе и проведения процедуры рассмотрения заявок на участие в данном аукционе повторно с учетом решения N 04/14-18.1/Ж; о представлении в Смоленское УФАС подтверждения исполнения данного предписания.

Таким образом, решение аукционной комиссии об отмене результатов аукциона было принято во исполнение указанного предписания антимонопольного органа с целью избежать административной ответственности за неисполнение предписания государственного органа; самостоятельно повлиять на вывод суда о недействительности аукциона не могло и безусловного признания аукциона недействительным, в связи с наличием данного документа в материалах дела, не повлечет.

При этом решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.03.2015 по делу N А62-7923/2014 вышеуказанные решение и предписание УФАС по Смоленской области были признаны недействительными.

Истцом 25.12.2014 в предварительном судебном заседании первой инстанции заявлено ходатайство о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей. Определением от 20.01.2015 истцу в удовлетворении ходатайства отказано, что апеллянт считает необоснованным. Апелляционный суд не принимает во внимание указанный довод жалобы, поскольку отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд первой инстанции справедливо исходил из того, что истец не обосновал особой сложности дела, а также необходимости специальных знаний в сфере экономики, финансов, управления по сравнению с иными аналогичными делами указанной категории споров. Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 10 ноября 2011 года N 70 "О некоторых вопросах, связанных с участием арбитражных заседателей в осуществлении правосудия", при применении норм арбитражными судами, предусматривающих привлечение арбитражных заседателей, суду следует исходить из того, что такое ходатайство рассматривается по правилам статьи 159 АПК РФ и суд вправе отказать в его удовлетворении, если придет к выводу, в том числе об отсутствии особой сложности дела, необходимости использования специальных знаний в сфере экономики, финансов, управления, а также по причине отсутствия в числе лиц, утвержденных арбитражными заседателями соответствующего арбитражного суда, специалистов в той сфере, в которой при рассмотрении дела требуются специальные знания.

Таким образом, учитывая недоказанность истцом необходимости рассмотрения дела с участием арбитражных заседателей, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства.

Суд правомерно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы для разрешения вопросов о соответствии заявок, представленных допущенными к участию в аукционе участниками, и об обоснованности допуска соответствующих заявителей к участию в аукционе. Также истец просил поставить на разрешение эксперта вопрос о действительности аукциона.

Разрешение поставленных истцом вопросов не требует специальных знаний, вопросы касаются правовой оценки документации, представленной истцом для участия в аукционе. Оценка данных документов относится к компетенции суда.

Кроме того, при заявлении указанного ходатайства истцом в нарушение ч. 3 ст. 82 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не были представлены сведения о конкретной экспертной организации, данные конкретного эксперта и иные сведения, подлежащие рассмотрению судом при вынесении определения о назначении экспертизы, денежные средства за проведение экспертизы не перечислены на депозитный счет суда.

Указанные обстоятельства послужили причиной для отказа в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы и в суде апелляционной инстанции.

Заявитель указывает, что при установлении сроков подготовки проекта и выполнения работ по обустройству территории организатор торгов не применил положения СН-283-64 "Временные нормы продолжительности проектировании" утвержденные Госстроем СССР 30 июля 1964 года. Согласно Приказу Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.06.1992 N l35 данные нормы используются в качестве рекомендуемых и справочных материалов. Более того, в соответствии с п. 3 данных норм, продолжительность проектирования не должна превышать нормативной продолжительности, определенной согласно нормам, но по договоренности заказчика проекта с проектной организацией может быть уменьшена по сравнению с последней. То есть рекомендованы максимальные нормы продолжительности проектирования. Действующим законодательством данные сроки не установлены.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования. Следовательно, защита прав, нарушенных при организации и проведении торгов, должна осуществляться согласно ст. 449 ГК РФ.

При этом с соответствующим иском вправе обратиться лицо, чьи права и законные интересы нарушены.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 разъяснено, что нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Из содержания статьи 449 ГК РФ прямо следует, что право признавать торги недействительными принадлежит суду в порядке искового производства, то есть заключение договора на торгах является оспоримой сделкой. При этом ответчиком по такому спору может выступать лицо, с которым был заключен договор по результатам оспариваемых торгов. В данном случае таким лицом выступает ООО "Гарант-Жилье", которое, как было указано выше, определением Арбитражного суда Смоленской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает недоказанными факты нарушения организатором торгов Правил организации и проведения торгов, а также представления обществом организатору торгов всех документов в соответствии с перечнем, указанным в извещении о проведении торгов.

Таким образом, общество не могло быть допущено к участию в торгах. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о недоказанности возможности восстановления прав и законных интересов общества в случае удовлетворения исков и заинтересованности истцов в признании торгов и договора аренды земельного участка недействительными.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Клеопатра", отменив на основании пункта 5 статьи 96 АПК РФ после вступления решения суда в законную силу обеспечительные меры, принятые арбитражным судом по настоящему делу определением от 04.12.2014.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.01.2015 по делу N А62-7857/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Е.В. Рыжова Е.Н. Тимашкова