Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2015 г. N 15АП-5251/15

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2015 г.

дело N А32-42442/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

при участии: от истца - Дума А.Н. по доверенности от 17.04.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АгроТорг"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2015 по делу N А32-42442/2014, принятое в составе судьи Гречко О.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АгроТорг" (ОГРН 1032309093244/ ИНН 2315100838)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

(ОГРН 1022301228399/ ИНН 2308077553)

при участии третьего лица: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю"

о взыскании неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АгроТорг" (далее общество) обратилось к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее Департамент) с иском о взыскании 5875745, 31 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 01.01.2014 по 13.02.2014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2015 в иске отказано.

ООО "АгроТорг" обратилось с апелляционной жалобой, просило отменить решение суда, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с заключенным сторонами договором аренды N 000000239 от 29.08.2011, истцу передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 площадью 113810 кв.м. с разрешенным использованием - для комплексной жилой застройки. Согласно уведомлению от 25.12.2013 N 52-20400/13-32.20 арендная плата на 2014 год установлена в размере 72278846 руб. 71 коп. исходя из кадастровой стоимости 10874723043 руб. 60 коп. С 14.02.2014 по заявлению истца был изменен вид разрешенного использования земельного участка на "гостиница". При образовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 его кадастровая стоимость была определена на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 г. N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оцени земель населенных пунктов Краснодарского края" исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастрового квартала 23:49:0402033 согласно приложению N 2 к постановлению N 58. При этом, применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 95551 руб. 56 коп., утвержденный для вида разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки". Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов в составе видов разрешенного использования земель населенных пунктов Краснодарского края. Приказ N 1756 вступил в силу с 01.01.2012. В связи с изданием Приказа N 1756, постановлением администрации Краснодарского края от 27.12.2011 N 1561 было отменено постановление N 58. Применение при расчете арендной платы на 2014 год недействующего нормативного акта неправомерно. Согласно приложению N 2 к приказу N 1756 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 находится в кадастровом квартале 23:49:0402033, показатель земельных участков, находящихся в данном квартале с видом разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки" составляет 31115 руб. 39 коп./ кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008, определенная на основании приказа N 1756, составляет: 31115,39 руб./кв.м. х 113810 кв.м. =3541242535 руб. 90 коп.

Арендная плата определенная из указанной кадастровой стоимости на 2014 составляет: 3541242535,90 (кадастровая стоимость) х,06% (ставка арендной платы) х1,055(коэффициент инфляции на 2013 год) х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год)= 23536868 руб. 51 коп. За период с 01.01.2014 по 13.02.2014 подлежала уплате арендная плата 2837321 руб. 14 коп. = 23536868,51 : 365 х 44.

Истец уплатил арендную плату за период с 01.01.2014 по 13.02.2014 в размере 8713066 руб. 57 коп., следовательно, ответчиком неосновательно получено 5875745 руб. 31 руб.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в отзыве апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2015 без изменения. Департамент указал, что пунктом 2.2 договора стороны согласились, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

Расчет размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 изложен в приложении к договору. В 2012 году кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 установлена в размере 10 874 723 043,60 руб.

В соответствии с правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, размер ежегодной арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов исчисляется произведением кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы.

Приложением N 2 к указанному постановлению определены ставки арендной платы за земли населенных пунктов, согласно которому для земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства в случае, если построенные на них по истечении 3 лет с даты их предоставления объекты недвижимости не введены в эксплуатацию, установлена ставка в размере 0,6% от кадастровой стоимости.

Так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1088 был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:78, который в свою очередь был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:68, который 14.12.2006 был предоставлен в аренду ООО "АгроТорг" по договору от 24.10.2003 N 0000000481 для комплексной жилой застройки была применена ставка 0,6% от кадастровой стоимости.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2012 от кадастровой стоимости земельного участка составлял:

АП=Кс=С=10 874 723 043,60 руб. х 0,6%=65 248 338,26 руб./год.

В целях обеспечения гарантий стабильности финансового положения арендаторов пунктом 3 указанного постановления установлен переходный период в части поэтапного изменения размера годовой арендной платы (ежегодно не более 30% в большую или меньшую сторону).

С учетом данной нормы размер арендной платы с 01.01.2012 составлял 9721577,36 руб.

Размер арендной платы за государственные земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 отражена в кадастровом паспорте от 06.08.2012 N 2343/12/12-495819. В спорный период ООО "АгроТорг" не обращалось в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной либо об устранении кадастровой ошибки. Порядок рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости, исправлении кадастровой ошибки разъяснялся ООО "АгроТорг".

17.02.2014 в департамент имущественных отношений Краснодарского края поступило письмо от генерального директора ООО "АгроТорг" (вх.52-4385/14 от 17.02.14) об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 на вид "Гостиница" и, в связи с этим, с просьбой внести изменения в договор N 0000002392 от 29.08.2011 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, произвести расчет арендной платы, применив новую кадастровую стоимость. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 14.02.2014 составила 2783667 409 руб. Решением N 15/2 от 18.07.2014 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, созданной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.12.2011 N П/512 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, равной 878050000 руб. Отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости отражена в акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 14.02.2014, в котором не упоминается о кадастровой ошибке, а решение принято на основании установления рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.02.2014.

Статьёй 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 08.09.2014 сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) 30.07.2014. Исходя из кадастровой стоимости земельного участка размер годовой арендной платы с 30.07.2014 г. составил 14589898,31 руб.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

29.08.2011 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ООО "АгроТорг" (арендатор) заключен договор N 0000002392 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1008, расположенного в Адлерском районе города Сочи, ул. Ленина,2. Договор зарегистрирован 12.09.2011, что подтверждается отметкой регистратора на последней странице договора аренды.

Платежным поручением от 04.06.2014. N 141 истцом уплачена арендная плата за 1 квартал 2014 года в размере 11426120,47 руб. Расчет арендной платы за период с 01.01.2014. по 13.02.2014. осуществлен с применением размера кадастровой стоимости земельного участка 10 874 723 043, 60 руб.

Как следует из письма органа кадастрового учета от 27.01.2014 (л.д. 36-38) по сведениям ГКН по состоянию на 01.01.2012 именно такой размер кадастровой стоимости был указан в ГКН.

Впоследствии, по заявлению общества, размер кадастровой стоимости был изменен в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (с 14.02.2014).

Дополнительным соглашением сторон от 26.02.2014 пункт 1.1 договора аренды от 29.08.2011 N 0000002392 изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель обязуется представить во временное владение и пользование, в арендатор принять земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402033:1008 площадью 113810 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул.Ленина, 2, с разрешенным использованием - гостиница. Расчет арендной платы приведен приложении, являющемся неотъемлемой частью соглашения и составляет 46254113,58 руб. в год, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 2783667409 руб., ставки арендной платы - 1,5%, коэффициентов инфляции 1,055 и 1,05.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. Таким органом в Российской Федерации является Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее - Методические указания) разработаны в соответствии с пунктами 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в том числе в случаях:

-образования нового земельного участка;

-изменения площади земельного участка;

-изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов предусмотрен п.2.3.2 Методических указаний, при этом его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков. Акт определения кадастровой стоимости земельных участков оформляется для земельных участков в пределах одного кадастрового квартала (п.1.4, 1.5 Методических указаний).

В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п.2.6 Методических указаний).

Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Доводы ООО "АгроТорг" о том, что до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов, кадастровая стоимость спорного земельного участка должна рассчитываться исходя из Приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756, согласно Приложению N 2 так как, средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе квартала 23:49:0402033, имеющих вид разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки", равен 31115,39 руб/кв.м. основаны на неверном толковании норм материального права.

Разрешенное использование земельного участка 23:49:0402033:1008, в соответствии с кадастровым паспортом, - комплексная жилая застройка. Данный вид разрешенного пользования отсутствует в Приложении N 2 указанного Приказа. Следовательно, к спорному земельному участку применялся расчет арендной платы в соответствии с кадастровой стоимостью, установленной в кадастровом паспорте от 06.08.2012, а именно 10874723043,60 руб.

Как следует из письма органа кадастрового учета от 27.01.2014. (л.д. 36-38) по сведениям ГКН по состоянию на 01.01.2012. кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 10 874 723 043, 60 руб.

Изменения данных показателей, связанные либо с установленной кадастровой или технической ошибкой, либо с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в государственный кадастр недвижимости в спорный период не вносились.

Исходя из изложенного, департамент при расчете арендной платы обязан был руководствоваться сведениями о кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка, содержащимися в государственном кадастре недвижимости.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.

Согласно содержащимся в 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснениям, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Довод истца о том, что спорные денежные средства были получены ответчиком неосновательно, является несостоятельным, поскольку спорные суммы уплачены в рамках обязательственных правоотношений в качестве арендной платы в предусмотренном договором размере, за фактически используемый истцом земельный участок.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2015 по делу N А32-42442/2014, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко