Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2015 г. N 09АП-1037/15

г. Москва

22 апреля 2015 г.

Дело N А40-44091/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 22.04.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола помощником судьи Афанасьевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДгиМ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05-12.12.2014 г. по делу N А40-44091/2014, принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску ЗАО "Центр гуманитарного образования и новых технологий" (ОГРН 1027700039608, 109004, г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 9А)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

об обязании заключить договора купли-продажи нежилых помещений и об определении условий договора в части размера покупной цены,

при участии в судебном заседании:

от истца: Светлова И.О. по дов. от 05.02.2015 г.;

от ответчика: Кастальская Г.С. по дов. от 30.12.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

25.03.2014 г. ЗАО "Центр гуманитарного образования и новых технологий" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятия судом изменения иска, об обязании заключить договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 596,5кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 9А, и об определении условий договора в части размера покупной цены, установив ее равной 60 305 027,80 руб. (без НДС).

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 05.12.2014 г., изготовленным в полном объеме 12.12.2014 г. (т. 5 л.д. 101-107) иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 5 л.д. 110-115).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим изменению в части размера покупной цены.

Установлено, что Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы по Договору аренды от 27.03.2003 г. N 0-144 (т. 2 л.д. 1-19), ранее по Договору аренды от 19.06.2001 г. N 00-439, нежилые помещения общей площадью 596,5 кв.м. (комнаты 1-4, 39-43, Б, В общей площадью 180,3 кв.м. помещения I этажа 1; комнаты 18-44, Б общей площадью 416,2 кв.м. помещения I этажа 2) в здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 9А, обратился к Ответчику с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1. ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Первоначально помещения использовались под офис издательства; с 2011 г. целевое назначение изменено, помещения предоставлены для использования под образовательную деятельность.

После проведенной Истцом в 2010-2011 г.г. перепланировки площадь помещений стала 608,4 кв.м.

С заявлением о выкупе Истец обратился к Ответчику 25.11.2013 г.

Установлено, что Ответчик по получении заявления Истца не обеспечил, как того требует п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, и, соответственно, не подготовил проект договора купли-продажи и не направил его Истцу.

Тогда Истец сам обеспечил проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Привлеченным Истцом оценщиком ИП Донсковым О.Д. выполнен Отчет об оценке от 26.11.2013 г. N С-1311-11 (т. 1 л.д. 18-112), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена по состоянию на 20.11.2013 г. равной 41 271 186,44 руб. без НДС (т. 1 л.д. 36).

На основании данного отчета Истец составил свой проект договора купли продажи, на условиях уплаты покупной цены в размере 48 700 000 руб. (т. 1 л.д. 14-17), и письмом исх. от 17.02.2014 г. (т. 1 л.д. 12-13) направил его Ответчику с предложением подписать.

Поскольку Ответчик предложенный Истцом проект не подписал, Истец обратился в суд с требованием понудить Ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения на предложенных Истцом условиях.

В ходе судопроизводства привлеченным Ответчиком оценщиком ООО "Бюро оценки бизнеса" выполнен Отчет об оценке от 03.06.2014 г. N 726/16 (т. 3 л.д. 1-84), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 105 160 169 руб. без НДС (т. 3 л.д. 63).

Судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" Калашнику М.С.

По результатам экспертизы представлен отчет от 15.08.2014 г. N 006364/5/77001/312014/А40-44091/14 (т. 5 л.д. 17-67), согласно которого рыночная стоимость выкупаемых помещений равна 59 125 490 руб. без НДС (т. 5 л.д. 50).

На основании данных судебной экспертизы Истец уточнил исковые требования, просит установить покупную цену равной 60 305 027,80 руб. без НДС.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции полагает, что выводы данного отчета не подлежат применению, т.к. 1) эксперт не выявил имеющиеся по ряду критериев существенные различия между оцениваемым объектом и аналогами и, соответственно, необоснованно не применил выравнивающие корректировки; 2) эксперт посчитал, что по ряду критериев между оцениваемым объектом и аналогами имеются различия, которых в действительности не имеется, и, соответственно, необоснованно применил выравнивающие корректировки; 3) эксперт применил корректировки исходя из допущения определенных фактических обстоятельств, существования которых не установлено.

Оцениваемый объект: помещения 1-го и 2-го этажей 4-этажного (без учета подземных) дома 9А на ул. Александра Солженицына; до ближайших станций метро "Марксистская", "Таганская" 5 мин. ходьбы; здание построено в 1936 г.; между 1 и 2 этажами перекрытия ж/б; высота потолков: 1-го этажа 3-м, 2-го этажа 4-м.; помещения оборудованы отдельным входом.

Дом (фото - т. 5 л.д. 58, т. 1 л.д. 61), как и арендуемые помещения в нем (фото - т. 5 л.д. 59, т.1 л.д. 63-68), находятся в хорошем состоянии, что подтверждается как представленными в материалы дела фотографиями данных объектов, так и иными доказательствами.

На сайте "http://www.cooperation.ru/" размещено рекламное объявление школы, деятельность которой осуществляет Истец в арендуемых помещениях, с видеороликом, демонстрирующем и само здание, и арендуемые помещения, из которого видно, что они находятся в очень хорошем состоянии (диск с указанной записью - т. 6 л.д. 125); на странице сайта "http://www.cooperation.ru/pages/page/school/39.htm" выложены фотографии школы, деятельность которой осуществляет Истец в арендуемых помещениях; то, что речь идет об одних и тех же помещениях, видно, если сравнить их с фотографиями, приложенными к отчету, выполненному по заданию Истца (т. 1 л.д. 61-68), на которых изображена та же наружная реклама школы, та же входная группа, тот же декор (лепнина в виде дерева) в холле у информационного стенда.

На странице сайта школы "http://www.cooperation.ru/pages/page/school1/13.htm" размещена информация о том, что территория школы огорожена металлическим забором, на котором установлены в т.ч. автоматические ворота для въезда автомобилей на охраняемую стоянку (т. 6 л.д. 123).

Как показал сам эксперт, проводивший судебную экспертизу, он был внутри оцениваемых помещений и видел, что они находятся в хорошем состоянии, после текущего ремонта, с применением качественной отделки.

Истец не представил никаких доказательств, свидетельствующих о том, что дом или арендуемые помещения находились в неудовлетворительном, т.е. требующем капитального ремонта, состоянии.

Истец представил Техническое заключение, выполненное по его заданию в январе 2010 г. ГУП "Мосгеотрест" (т. 1 л.д. 96-111), которым дано заключение о том, что состояние наружных стен здания (толщиной 82 см, выполненных из кирпича) удовлетворительное, работоспособное и позволяет безопасно обустроить в них новые проемы.

Истец представил Техническое заключение, выполненное по его заданию в феврале 2011 г. ООО "Ремстройпроект "БИС" (т. 4 л.д. 27-119), которым дано заключение о том, что состояние конструкций здания удовлетворительное, работоспособное в т.ч. после произведенных в 2009-2010г.г. переоборудования, перепланировки, в ходе которых выполнено монолитное железобетонное перекрытие над помещением, разобраны лестничные марши, посредством разборки стен, перегородок и устройства стен, перегородок обустроены новые помещения, заделаны оконные проемы, дверные проемы, обустроены новые оконные, дверные проемы.

Из представленных Истцом Локального сметного расчета от 01.05.2014 г. (т. 6 л.д. 55-66), Акта о приемке выполненных работ от 30.09.2014 г. (т. 6 л.д. 67-76) видно, что в 2014 г. по заданию Истца были выполнены работы также по текущему ремонту, направленному на обустройство более комфортной среды (покрытие пола мраморными плитами, линолеумом, коврами, паркетом, снятие старой штукатурки и высококачественное оштукатуривание, окраска).

Все вышеуказанные действия Истца были обусловлены не ненадлежащим состоянием арендовавшихся помещений, а желанием максимизировать полезное использование помещений, приспособить их под изменение Истцом вида осуществляемой в данных помещениях деятельности, а также повысить класс помещений.

Следовательно, для целей определения рыночной стоимости арендуемых помещений следует квалифицировать их состояние как хорошее.

Оценщик должен был оценить помещения исходя из того состояния, в котором они фактически находились, в т.ч. после выполненного арендатором ремонта, а арендатор, в свою очередь, если им с согласия арендодателя были совершены неотделимые улучшения в виде капитального (не текущего) ремонта, праве потребовать сообразного уменьшения выкупной стоимости на основании ч. 6 ст. 4 ФЗ N 159-ФЗ (соответствующая практика определена Постановлением ВАС РФ от 25.12.2012 г. N 9785/12 (т. 6 л.д. 17-19)).

Со ссылкой на вышеуказанный судебный акт суд апелляционной инстанции определением от 17.03.2015 г. предлагал Истцу представить доказательства факта выполнения в отношении арендовавшихся помещений с согласия арендодателя неотделимых улучшений (капитального ремонта), с указанием конкретного вида произведенных работ и их стоимости, для чего рассмотрение дела было отложено.

Однако арендатор таких доказательств не представил.

Тогда как эксперт оценил помещения не исходя из того состояния, в котором они фактически находились, а исходя из предположения о том, в каком состоянии они могли находиться до выполнения в них ремонтных работ.

Это, наряду с иными выявленными судом в отчете недостатками, привело к неправильному установлению размера рыночной стоимости.

Эксперт сравнил оцениваемый объект с объектом-аналогом N 1 - зданием по адресу: ул. Александра Солженицына (т. 5 л.д. 36), N дома не указан (и экспертом не выяснен).

В объявлении о его продаже (т. 5 л.д. 54) указано, что здание 2-этажное, общая площадь здания 1 146 кв.м.

К цене аналога N 1 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -10% (т. 5 л.д. 38), т.к. неправильно определил, что оцениваемый объект находится в состоянии хуже удовлетворительного, требующего капитального ремонта, а аналог посчитал в хорошем состоянии; в действительности состояние обоих объектов должно быть принято, по меньшей мере, как равнозначное; как указано выше, состояние оцениваемого объекта является хорошим, а относительно состояния аналога в объявлении ничего не указано и экспертом не выяснено (в заключении не отражено).

Также к цене аналога N 1 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -9,09% (т. 5 л.д. 37), т.к. неправильно определил, что местоположение оцениваемого объекта хуже, чем аналога; в действительности местоположение обоих объектов должно быть принято, по меньшей мере, как равнозначное, учитывая, что оцениваемый объект расположен в 5 мин. ходьбы от метро, а относительно аналога, который расположен на той же улице, что и оцениваемый объект, эксперт не выявил (и в заключении не отразил), где именно он расположен.

Эксперт сравнил оцениваемый объект с объектом-аналогом N 2 - зданием по адресу: ул. Александра Солженицына (т. 5 л.д. 36), N дома не указан (и экспертом не выяснен).

В объявлении о его продаже (т. 5 л.д. 55) указано, что до ближайшей станции метро "Таганская" 5 мин. ходьбы; здание 2-этажное, общая площадь здания 1 168 кв.м. (из них подвал 179,2 кв.м., 1эт. 508,5 кв.м., 2-й эт. 376,1кв.м.); ж/б перекрытия, высота потолков 3,2-м., высококачественная внутренняя отделка; объект является условно-свободным, т.к. находится в долгосрочной аренде до 2061 г.

К цене аналога N 2 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -10% (т. 5 л.д. 38), т.к. неправильно определил, что оцениваемый объект находится в состоянии хуже удовлетворительного, требующего капитального ремонта, а аналог посчитал в хорошем состоянии; в действительности состояние обоих объектов должно быть принято, по меньшей мере, как равнозначное; как указано выше, состояние оцениваемого объекта является хорошим, а относительно состояния аналога в объявлении не указано и экспертом не выяснено (в заключении не отражено), в каком году здание было построено, как оно выглядит внешне, др.

Также к цене аналога N 2 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -9,09% (т. 5 л.д. 37), т.к. неправильно определил, что местоположение оцениваемого объекта хуже, чем аналога; в действительности местоположение обоих объектов должно быть принято, по меньшей мере, как равнозначное, учитывая, что оцениваемый объект расположен в 5 мин. ходьбы от метро, и аналог расположен в 5 мин. ходьбы от того же метро; оба объекта расположены непосредственно за Садовым кольцом, а каких-либо иных преимуществ местоположения аналога эксперт не выявил (и в заключении не отразил).

При этом к цене аналога N 2 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку на этажность, т.к. часть помещений аналога являются подвальными.

Также к цене аналога N 2 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку на условия пользования, учитывая, что помещения аналога нельзя использовать длительный период (до 2061 г.), пока они находятся в аренде третьего лица.

Эксперт сравнил оцениваемый объект с объектом-аналогом N 3 - зданием по адресу: пер-к Тетеринский, д. 4, стр. 1 (т. 5 л.д. 36).

В объявлении о его продаже (т. 5 л.д. 56) указано, что до ближайшей станции метро "Таганская" 4 мин. ходьбы; здание 4-этажное, общая площадь здания 3 500 кв.м. (из них продаются офисные помещения площадью от 105 до 3140кв.м.).

К цене аналога N 3 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -10% (т. 5 л.д. 38), т.к. неправильно определил, что оцениваемый объект находится в состоянии хуже удовлетворительного, требующего капитального ремонта, а аналог посчитал в хорошем состоянии; в действительности состояние обоих объектов должно быть принято, по меньшей мере, как равнозначное; как указано выше, состояние оцениваемого объекта является хорошим, а относительно состояния аналога в объявлении ничего не указано и экспертом не выяснено (в заключении не отражено).

При этом к цене аналога N 3 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку на наличие отдельного входа, т.к. оцениваемые помещения имеют отдельный вход, а относительно аналога (части помещений в здании) не указано, что они оборудованы отдельным входом.

Эксперти сравнил оцениваемый объект с объектом-аналогом N 4 - зданием по адресу: ул. Николоямская, д. 51, стр. 2 (т. 5 л.д. 36).

В объявлении о его продаже (т. 5 л.д. 56) указано, что до ближайшей станции метро "Таганская" менее 15 мин. ходьбы; здание 2-этажное, общей площадью 452 кв.м. (из них продаются офисные помещения от 170 до 452 кв.м.).

К цене аналога N 4 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -3% (т. 5 л.д. 38), т.к. неправильно определил, что оцениваемый объект находится в состоянии хуже удовлетворительного, требующего капитального ремонта, а аналог посчитал в удовлетворительном состоянии; в действительности, как указано выше, состояние оцениваемого объекта является хорошим, а относительно состояния аналога в объявлении ничего не указано и экспертом не выяснено (в заключении не отражено).

При этом к цене аналога N 1 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку в силу с тем, что у оцениваемого объекта имеется, как указано выше, огороженная территория, включая огороженную парковку, а у аналога таковых не имеется.

Дополнительно к ценам всех аналогов N N 1, 2, 3, 4 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку в силу с тем, что у оцениваемого объекта имеется, как указано выше, огороженная территория, включая огороженную парковку, а у аналогов таковых не имеется.

Дополнительно к ценам аналогов N N 2, 3 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -22,5% на условия рынка (т. 5 л.д. 38).

Из объяснений эксперта в судебном заседании следует, что данная корректировка применена им вследствие того, что в сети Интернет по адресу: http://rosrealt/ru/cena (т. 5 л.д. 39-40) были размещены сведения о том, что с ноября 2013 г. (дата оценки) по сентябрь 2014 г. (дата размещения объявлений об аналогах) средняя цена офиса в руб. за 1кв.м. в городе Москве увеличилась на 22,5%.

Проверка в судебном заседании данной публикации показала, что она отражает не официальные статистические данные госорганов, а размещены некоей коммерческой организацией, но при этом отсутствует какая-либо мотивировка (обоснование), каким образом данная организация зафиксировала вышеуказанное изменение цен.

В связи с чем суд полагает, что данные сведения не могут быть положены в основу отчета.

При этом в судебном заседании эксперт не смог указать иных источников, которые можно было бы признать достоверными, из которых следовало бы, что за вышеуказанный период цены повысились на 22,5%.

По вышеуказанным основаниям выводы отчета по результатам судебной экспертизы не подлежат применению.

Отчет, выполненный по заданию Истца, также не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемых помещений по аналогичным основаниям.

Оценщик сравнил оцениваемый объект с объектом-аналогом N 2 - зданием по адресу: ул. Новая Басманная, д. 23, стр. 1А.

В объявлении о его продаже (т. 1 л.д. 71) указано, что до ближайшей станции метро "Комсомольская" 15 мин. ходьбы; здание 4-этажное, продается его часть общей площадью 550,5кв.м. (из них 1эт. 196,8кв.м., 2эт. 228,4кв.м., 3эт. 85кв.м., 4эт. 87,1кв.м., лестницы 63кв.м.); высота потолков 2,87-м.; помещения оборудованы отдельным входом.

К цене аналога N 2 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку на местоположение.

Оцениваемый объект расположен в 5 мин. пешей ходьбы до ст.м. "Марксистская", тогда как аналог расположен в 15 мин. пешей ходьбы от ст. м. "Комсомольская" (сведения указаны в рекламном объявлении).

От объекта-аналога до Казанского вокзала 420-м., до Ярославского вокзала 940-м., до Ленинградского вокзала 1000-м., до Курского вокзала 1400-м. (сведения о расстоянии взяты со страницы Интернет-сайта "http://www.moscowmap.ru/adress_all.asp?dom=185894#1".

Близость помещений к вокзалам не является положительным фактором, если только помещения не используются под гостиницы.

Однако оцениваемый объект используется под платную образовательную деятельность (школьную, дошкольную), поэтому насыщенная вокзалами и многочисленными приезжими, концентирующая транспортные потоки территория менее отвечает требованиям спокойного и безопасного пребывания детей, а также менее обеспечивает удобство подъезда автотранспортом.

Тогда как ул. Александра Солженицына, берущая начало от Садового кольца в районе Таганской площади является одной из немногих улиц Москвы, которая в целом сохранила застройку XVIII-XIX веков; на улице находится более 20 достопримечательностей (по данным Википедии "https://ru.wikipedia.org/wiki/%D3%EB%E8%F6%E0_%C0%EB%E5%EA%F1%E0%ED%E4%F 0%E0_%D1%EE%EB%E6%E5%ED%E8%F6%FB%ED%E0", т. 6 л.д. 121); ближайшее окружение (ул. Станиславского, пер. Коммунистический, пер. Большой Факельный, пер. Добровольческий) и ближнее окружение (пер. Пестовский, пер. Товарищеский, пер. Большой Дровяной, пер. Мартыновский) также в основном дореволюционной малоэтажной застройки; территория достаточна тихая, спокойная.

При этом не выяснено никаких сведений о техническом состоянии здания, учитывая, что помещения в нем определены экспертом как требующие косметического ремонта, и коррекция не применена.

Оценщик сравнил оцениваемый объект с объектом-аналогом N 3 - зданием по адресу: Дербеневской наб., д. 11.

В объявлении о его продаже (т. 1 л.д. 72) указано, что до ближайшей станции метро "Павелецкая" 15 мин. транспортом; здание 16-этажное, продается его часть (1эт. 416кв.м.); здание построено в 2000 г., отличное состояние, высота потолков 3,0-м.; помещения отдельным входом не оборудованы.

К цене аналога N 3 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку на местоположение.

Оцениваемый объект расположен в 5 мин. пешей ходьбы до ст.м. "Марксистская", тогда как аналог расположен в 15 мин. езды транспортом от ст. м. "Павелецкая"; от метро на расстоянии 1400-м. (http://www.moscowmap.ru/adress_all.asp?dom=99842#1).

Оценщик сравнил оцениваемый объект с объектом-аналогом N 1 - зданием по адресу: Зубовский б-р., д. 11; N дома не указан (и экспертом не выяснен).

В объявлении о его продаже (т. 1 л.д. 54) указано, что здание до ближайшей ст. м. "Парк Культуры" 2 мин. пешим ходом; здание 4-этажное, продается его часть (3эт. 520кв.м.); здание класса В+, высота потолков от 4,0-м.; помещения отдельным входом не оборудованы

К цене аналога N 1 эксперт необоснованно применил понижающую корректировку -29% (т. 1 л.д. 46) лишь на том основании, что Зубовский б-р расположен внутри Садового конца.

Учитывая, что от аналога до ст. м. "Парк Культуры" 2 мин. пешком, он расположен непосредственно на Садовым кольце с его внутренней стороны, а оцениваемый объект расположен непосредственно за Садовым кольцом с его внешней стороны, т.е. примерно на одном расстоянии, так что допущение о том, что только по данному критерию цена аналога на 29% выше цены исследуемого объекта, требовало дополнительной проверки (мотивировки).

Для сравнения, к цене объекта-аналога N 4 - здания по адресу: ул. Пречистенка, д. 24/1 (т. 1 л.д. 45, 73), оценщик применил тот же понижающий коэффициент -29; однако данный дом значительно удален от Садового кольца в сторону центра, а ул. Пречистенка является одной из престижнейших улиц Москвы.

Дополнительно к цене аналогов N 2, 3, 4 эксперт необоснованно не применил повышающую корректировку в силу с тем, что у оцениваемого объекта имеется, как указано выше, огороженная территория, включая огороженную парковку, а у вышеуказанных аналогов таковых не имеется.

По вышеуказанным основаниям выводы отчета, выполненного по заданию Истца, также не подлежат применению.

Остается отчет, выполненный по заданию Ответчика.

Применительно к данному отчету (примененных в нем аналогов, корректировок) ни одна из сторон не высказала своих возражений (письменных мотивированных).

Судом обстоятельств, по которым данный отчет не мог бы быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемых помещений, также не установлено.

Оценщик сравнил оцениваемый объект (т. 3 л.д. 49) с объектом-аналогом N 1 - зданием по адресу: ул. Александра Солженицына, д. 9, стр. 6, расположенным в 5 мин. ходьбы от ст.м. "Таганская", "Марксистская", в котором продаются помещения площадью 230кв.м., этаж 1, отдельного входа не имеется, территория не огорожена, парковки не имеется, - и обоснованно скорректировал цену аналога на +5% по наличию у сравниваемого объекта огороженной территории, на -4% по существенному превышению площади сравниваемого объекта, на +2% по наличию у сравниваемого объекта парковки, на -2,3% расположению аналога исключительно на 1-м этаже; при этом местоположение объектов обоснованно признано равноценным (одна и та же улица, одинаковое расстояние до метро); состояние объектов обоснованно признано равноценным (не требующем капитального и текущего ремонта).

Оценщик сравнил оцениваемый объект (т. 3 л.д. 49) с объектом-аналогом N 2 - зданием по адресу: пер. Тетеринский, N дома не указан, расположенным в 5 мин. ходьбы от ст.м. "Марксистская", в котором продаются помещения площадью 210кв.м., подвал, отдельного входа не имеется, территория не огорожена, парковки не имеется, - и обоснованно скорректировал цену аналога на +5% по наличию у сравниваемого объекта огороженной территории, на -4% по существенному превышению площади сравниваемого объекта, на +2% по наличию у сравниваемого объекта парковки, на -2,3% расположению аналога исключительно на 1-м этаже; при этом местоположение объектов обоснованно признано равноценным (соседние улицы, одинаковое расстояние до метро); состояние объектов обоснованно признано равноценным (не требующем капитального и текущего ремонта).

Оценщик сравнил оцениваемый объект (т. 3 л.д. 49) с объектом-аналогом N 3 - зданием по адресу: ул. Добровольческая, N дома не указан, расположенным в 10-15 мин. ходьбы от ст.м. "Марксистская", в котором продаются помещения площадью 330 кв.м., этаж 1, отдельного входа не имеется, территория не огорожена, парковки не имеется, - и обоснованно скорректировал цену аналога на -7% по местоположению (хотя и на соседней улице, но существенно дальше от метро), на +5% по наличию у сравниваемого объекта огороженной территории, на -2% по превышению площади сравниваемого объекта, на +2% по наличию у сравниваемого объекта парковки, на +17% расположению аналога в подвале; при этом состояние объектов обоснованно признано равноценным (не требующем капитального и текущего ремонта).

По указанным причинам суд апелляционной инстанции признает стоимость, определенную оценщиком, привлеченным Ответчиком, достоверной, объективно отражающей существующее положение.

О проведении повторной судебной экспертизы Истец не ходатайствовал (в предпоследнем судебном заседании он, учитывая указание суда, представил сведения о кандидатурах экспертов на случай, если судом будет назначена повторная экспертиза, но ни у одной из данных кандидатур не имеется высшего экономического образования), а в последнем судебном заседании указал на несогласие с ее проведением; при этом ни одна из сторон не обеспечила в внесение а оплату за проведение повторной экспертизы денежных средств в сумме, достаточной для того, чтобы поручить ее проведение эксперту, действительно обладающими специальными познаниями, с высшим экономическим образованием и специализацией "оценка собственности", а не только прошедшему курс кратковременного повышения квалификации.

В связи с чем установленных АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы у суда не имелось.

Поскольку привлеченным Ответчиком оценщиком установлено, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 105 160 169 руб. без НДС (т. 3 л.д. 63), и поскольку именно на Ответчика как собственника выкупаемого помещения закон (ФЗ N 159-ФЗ) возлагает проведение оценки, суд апелляционной инстанции принимает данную оценку и приходит к выводу об установлении покупной цены выкупаемых помещений равной 105 160 169 руб. без НДС.

Данная цена подлежит установлению независимо от того, что Истец ее в своих требованиях не заявлял. Такой вывод основывается на том, что рассматриваемый по настоящему делу спор является преддоговорным применительно к ст. 429 ГК РФ, т.е. суд не связан доводами сторон о желаемых ими условиях договора.

Кроме того, арендатор, обратившийся с заявлением о выкупе арендуемых помещений в порядке ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, не связан данным заявлением в том смысле, что даже если арендодатель организует проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых помещений, подготовит проект договора купли-продажи и направит его арендатору, то последний не обязан его подписать (в т.ч. если арендодатель понужден к заключению договора о выкупе в судебном порядке); на этот случай ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что арендатор, не подписавший переданный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает право на выкуп.

В силу этого само по себе то, что арендатор требовал установления иной цены, выкупная цена подлежит установлению в размере, равном действительном рыночной стоимости выкупаемых помещений.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части условия о размере покупной цены.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.05.-11.06.2014 г. по делу N А40-58446/2013 изменить в части размера покупной цены.

Установить покупную цену равной 105 160 169 руб. без НДС.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова