Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2015 г. N 13АП-4682/15

г. Санкт-Петербург

29 апреля 2015 г.

Дело N А21-9404/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва Веселовой М.А., после перерыва Евтегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Перепелов К.В., доверенность от 14.04.2015,

от ответчика: 1. Коваленко А.А., доверенность от 09.04.2015, 2. не явился извещён,

от 3-го лица: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4682/2015) ООО "Золотые ключи" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.12.2014 по делу N А21-9404/2012 (судья Лобанова Е.А.), принятое

по иску Агентства по имуществу Калининградской области

к 1. ООО "Золотые ключи", 2. ОАО "Банк Санкт-Петербург",

3-е лицо: 1.ГКУ "Управление дорожного хозяйства Калининградской области ", 2.ЗАО "Деметра"

об изъятии земельного участка, прекращении права собственности и ипотеки,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Золотые ключи" (ОГРН: 1063906135809; адрес: 236008, Калининград, ул. Тельмана, д.20; далее - ООО "Золотые ключи"), с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, об изъятии в собственность Калининградской области путем выкупа для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером 39:05:05 11 01:0194 площадью 35,49 га по цене 13 048 200 руб., и прекращении права собственности ООО "Золотые ключи" на указанный земельный участок, а также права залога, установленного в пользу ОАО "Банк "Санкт-Петербург".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета, привлечены Государственное казенное учреждение Калининградской области "Управление дорожного хозяйства Калининградской области", ОАО "Банк "Санкт-Петербург" (далее - Банк), ЗАО "Деметра".

Определением от 26.02.2013 г. по ходатайству Агентства ОАО "Банк "Санкт-Петербург" привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.

Решением от 24.12.2014. иск удовлетворен. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка на дату оценки (09.06.2014 г.) определена в размере 13 048 200 руб., в соответствии с заключением экспертов от 10.06.2014 г. N 992/06/16,372/18.

Не согласившись с решением в части размера выкупной цены спорного земельного участка, ООО "Золотые ключи" обратилось с апелляционной жалобой. По мнению подателя жалобы, заключение экспертов от 10.06.2014 г. N 992/06/16,372/18 не соответствует положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости спорного участка.

Агентство в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило.

В судебном заседании представитель ООО "Золотые ключи" апелляционную жалобу поддержал, представитель Агентства возражал против удовлетворения жалобы. Другие участвующие в деле лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, ООО "Золотые ключи" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:05:051101:0194 площадью 35,49 га, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, севернее пос.Сокольники (свидетельство о государственной регистрации права 39-АА N 397049 от 12.07.2006.

В связи со строительством автомобильной дороги от подъезда к городу Светлогорску до подъезда к городу Зеленоградску - IV очереди строительства кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны - Правительство Калининградской области приняло постановление от 24.12.2009 г. N 808 "Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области". В перечне земельных участков, подлежащих изъятию путем выкупа для государственных нужд Калининградской области, указан земельный участок с кадастровым номером 39:05:051101:0194 из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ООО "Золотые ключи". Выкупная стоимость данного земельного участка не определена.

На основании данного постановления в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об изъятии данного земельного участка для государственных нужд.

22.07.2009 г. в отношении указанного земельного участка осуществлена государственная регистрация ипотеки в пользу Банка (договор об ипотеке (залоге) земельных участков от 17.07.2009 г.).

13.11.2010 г. ООО "Золотые ключи" обратилось в Агентство с письмом о согласии на выкуп данного земельного участка за 105 264 000 руб. согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22.10.2010 г., проведенной ООО "Калининградский институт независимой оценки".

28.11.2010 г. Агентство известило ООО "Золотые ключи" о невозможности выкупа земельного участка по указанной цене, предложив размежевать земельный участок для выделения из его состава части, которая необходима для строительства дороги либо выкупить его по цене 2 928 000 руб. (данная рыночная стоимость определена по состоянию на 10.09.2010 г. согласно отчету N 510-09/10, подготовленному ООО "Авторегистр-Плюс").

Полагая, что отказ Агентства в выкупе спорного земельного участка по рыночной стоимости, предложенной ООО "Золотые ключи", является незаконным, необоснованным, нарушающим его права и законные интересы, ООО "Золотые ключи" обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным отказа Агентства в выкупе спорного земельного участка, обязании Агентства выкупить спорный земельный участок по его стоимости 105 264 000 руб. (дело N А21-9634/2010). С учетом заключения эксперта от 11.04.2011 г. по результатам судебной экспертизы требования в части выкупной стоимости были уточнены, и ООО "Золотые ключи" просило обязать Агентство выкупить земельный участок по цене 60 158 000 руб..

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.01.2012 г. по делу N А21-9634/2010 требования ООО "Золотые ключи" удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 г. по указанному делу, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.09.2012 г., решение суда отменено, в удовлетворении заявленных ООО "Золотые ключи" требований отказано.

При этом суды указали, что у собственника земельного участка отсутствует право требовать выкупа земельного участка (в отличие от государственных органов, принявших решение об изъятии земельного участка). Вместе с тем собственник земельного участка имеет право на компенсацию убытков, причиненных изъятием земельного участка; ООО "Золотые ключи" избрало ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Также решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.05.2011 г. по делу N А21-1660/2011, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2011 г. и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.12.2011 г., Агентству отказано в удовлетворении исковых требований о разделе спорного земельного участка.

29.08.2012 г. Агентство направило в адрес ООО "Золотые ключи" проект договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 16 824 700 руб. (согласно отчету N 290 от 28.08.2012 г., составленному ООО "Специализированное независимое оценочное бюро") с предложением подписать договор в срок до 01.10.2012 г.

19.09.2012 г. в Агентство поступило письмо, в котором ООО "Золотые ключи" ответило отказом, предложив осуществить выкуп земельного участка по цене 60 158 000 руб. (рыночная стоимость определена ООО "Золотые ключи" по результатам судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела N А21-9634/2010).

Ссылаясь на уклонение ООО "Золотые ключи" от заключения договора купли-продажи на предложенных условиях, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил и подателем жалобы не оспаривается соблюдение Агентством процедуры изъятия спорного земельного участка, установленной ст.ст. 279, 282 Гражданского кодекса РФ, ст. 49, 55 Земельного кодекса РФ, указав на наличие спора о цене изымаемого земельного участка.

По правилам п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Как следует из пункта 2 указанной статьи, при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно заключению экспертов Поляковой Т.И. и Шириной Н.А. от 10.06.2014 г. N 992/06/16,372/18, исполненного на основании определения суда первой инстанции от 06.02.2014 г. о назначении повторной комиссионной экспертизы, рыночная стоимость изымаемого участка на 09.06.2014 г. составила 13 048 200 руб.

Суд первой инстанции, допросив эксперта Полякову Т.И., оценив указанное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, а также иные представленные в материалы дела доказательства, правомерно принял заключение от 10.06.2014 г. N 992/06/16,372/18 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорного участка.

В указанном заключении отражено, что за период с 30.05.2013 г. по 09.06.2014 г. экономическая ситуация на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения изменилась, что повлекло изменение расчетной стоимости объекта оценки. Доходный подход не применялся, поскольку объектом оценки является земельный участок, не используемый по назначению. Предполагаемое владельцем использование земельного участка (дачное строительство) в материалах дела ничем не подкреплено документально, поэтому объект оценки как приносящий доход объект в рамках производства экспертизы не рассматривался. В соответствии с этим рыночная стоимость объекта оценки определялась на основе сравнительного подхода как единственно возможного в данном случае.

При этом апелляционный суд отмечает, что экспертами не допущено нарушений действующего законодательства об оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на вывод о размере рыночной стоимости участков.

Оснований компенсировать наряду с возмещением рыночной стоимости спорного земельного участка иные убытки ООО "Золотые ключи" не имеется, поскольку последнее в материалы дела не представило доказательств, подтверждающих наличие таких убытков.

Кроме того, как правильно указано в отзыве на апелляционную жалобу, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" начал действовать с 25.09.2014 г., тогда как дата указанного заключения экспертов - 10.06.2014 г., в связи с чем указание на отсутствие в заключении оснований, по которым выбраны объекты-аналоги для проведения расчетов, несостоятельно.

Заявленное подателем жалобы в суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении повторной экспертизы отклонено апелляционным судом ввиду отсутствия условий, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.12.2014 по делу N А21-9404/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина