Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2015 г. N 13АП-2778/15

г. Санкт-Петербург

29 апреля 2015 г.

Дело N А56-57052/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Веселовой М.А.,

при участии:

от истца (заявителя): представителей Ахинько И.В., доверенность от 15.09.2014, Маслова А.В., доверенность от 11.08.2014

от ответчика (должника): не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2778/2015, 13АП-2781/2015) общества с ограниченной ответственностью "Купчинское подворье" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2014 по делу N А56-57052/2014 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Купчинское подворье"

к Комитету по управлению городским имуществом

о признании недействительными положений договора аренды

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Купчинское подворье" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительными положения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 17.09.2007 N 21/ЗКС-000080 в части порядка определения размера арендной платы, приведении условий в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Решением от 12.12.2014 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в иске отказал.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с несоответствием изложенных в нем выводов обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права. В обоснование жалобы истец указал, что размер арендной платы по договору аренды определен без учета требований федерального законодательства, в том числе постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, вступившего в силу 04.08.2009, и законодательства Санкт-Петербурга, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является ничтожным в части порядка определения арендной платы. По мнению подателя жалобы, неправильное применение методики расчета арендной платы, когда такая методика установлена уполномоченным органом, привело к неосновательному обогащению ответчика.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца поддержали доводы жалобы. Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 17.09.2007 N 21/ЗКС-000080, согласно условиям которого истцу во временное владение и пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым N 78:13:7460:6, площадью 9602 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Южное шоссе, уч. 1, западнее пересечения с Московским направлением железной дороги, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству здания сельскохозяйственного рынка.

Истец сослался на то, что в 2011 году Комитет при расчете арендной платы на земельный участок неправильно применил код функционального (фактического использования) земельного участка, поскольку рассчитал арендную плату, исходя из следующих функциональных зон: промтоварный рынок с прилегающей территорией; торговые зоны, специализирующиеся на торговле сельхозпродукцией (площадью 189,8 кв.м в части здания с 3-я уровнями); подземный паркинг (площадью 1226,7 кв. м в части здания с 3-я уровнями, 1516,7 кв.м в части здания с 2-я уровнями); общедоступные бесплатные гостевые автостоянки; садово-парковое хозяйство (газоны). Общая площадь согласно расчету составляет 9602 кв. м (л.д. 30). По мнению истца, площадь сельскохозяйственного рынка составляет 5882,6 кв. м, что подтверждается, как полагает истец, свидетельством о праве собственности на сельскохозяйственный рынок от 05.02.2013 N 78-АЖ 803743 и кадастровым паспортом здания сельскохозяйственного рынка от 11.10.2011 (л.д. 27 - 29).

В 2014 году по инициативе Общества Комитет подготовил новую ведомость инвентаризации, в соответствии с которой арендуемый земельный участок поделен по функциональному использованию на шесть функциональных зон: промтоварный рынок с прилегающей территорией (2798,0 кв.м), игорный бизнес (аппарат и киоск по продаже лотерейных билетов; букмекерская контора; площадью 129,1 кв. м в части здания с 3-я уровнями), игорный бизнес (аппарат и киоск по продаже лотерейных билетов; букмекерская контора; площадью 129,1 кв. м в части здания с 3-я уровнями), подземный паркинг (площадью 1189,7 кв.м в части здания с 3-я уровнями, 1466,8 кв. м в части здания с 2-я уровнями, 287,0 кв. м в 1-м уровне), бесплатные гостевые автостоянки (площадью 1418,0 кв.м в 2-х уровнях, 3943,0 кв.м в 1-м уровне), садово-парковое хозяйство (газоны). Общая площадь составляет 9602 кв. м (л.д. 34 - 36).

По мнению истца, поскольку из представленного в ведомости инвентаризации от 17.06.2014 (рег. номер 38131Г-14/1:1) расчета следует, что размер квартальной арендной платы за земельный участок (с учетом функционального (фактического) использования, кодов функционального использования и площади участка) должен составлять 893 656 руб. 66 коп., что меньше установленной договором арендной платы, Комитет в нарушение действующего законодательства, не применил нормы постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление N 1379) (л.д. 34 - 37). Как полагает Общество, Комитет неверно применил код функционального (фактического) использования земельного участка (части земельного участка), что привело к двукратному увеличению размера арендной платы

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из следующего.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (в редакции Земельного кодекса Российской Федерации до 01.03.2015).

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы на момент заключения сторонами договора определен в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 N 860, принятым в установленном Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) порядке. В силу пункта 3 статьи 3 Закона N 282-43 формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независимым оценщиком.

Размер арендной платы по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях не согласовывается сторонами, а определяется на основании указанных норм права. В приложении N 5 к договору установлен график перечисления денежных средств (л.д. 52).

Постановлением правительства Санкт - Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (вступившим в силу с 01.01.2010) утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Суд первой инстанции установил, что дополнительным соглашением от 14.12.2009 к договору установлена арендная плата в соответствии с графиком платежей, дополнительным соглашением от 28.02.2011 к договору продлен срок действия договора до 03.08.2011 и установлено, что с 01.11.2010 размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 2 к соглашению.

В направленном Обществу уведомлении Комитет сообщил об изменении размера арендной платы за арендуемый земельный участок и порядке определения арендной платы с момента изменения функционального использования (либо площади функционального использования) участка в соответствии с постановлением правительства Санкт - Петербурга от 26.11.2009 N 1379.

Также Комитет уведомил, что размер подлежащей ежеквартальному (ежемесячному) внесению арендной платы определяется с 01.01.2013 арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом арендной платы, осуществленным арендодателем, с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости, применяемого при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по отношению к ставке арендной платы, установленной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Методика).

Согласно постановлению N 1379 перерасчет арендной платы обусловлен изменением функционального использования территории, что должно подтверждаться ведомостью инвентаризации. В дело представлена ведомость инвентаризации от 08.12.2011 (по состоянию на 28.11.2011) per. N 29680Г-1111, составленная Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по заказу Общества, на основании которой были применены согласно Методике соответствующие коэффициенты (л.д. 30 - 33).

Судом установлено, что порядок расчета размера арендной платы по рассматриваемому договору аренды был предметом исследования при рассмотрении арбитражных дел N А56-27500/2013, N А56-58587/2013, в результате чего с Общества взыскана задолженность по арендной плате за периоды с 28.11.2011 по 30.06.2013, с 01.07.2013 по 30.09.2014.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Общество не представило каких-либо новых доказательств, наличие которых позволило бы суду сделать иные выводы относительно доводов о неправомерности исчисления арендной платы.

Повторно изложенные Обществом в жалобе доводы были предметом исследования судом первой инстанции, оснований не согласиться с их оценкой апелляционный суд не находит.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В силу приведенных истцом аргументов во взаимосвязи с редакцией просительной части при отсутствии доказательств, подтверждающих доводы Общества о ничтожности договора в части определения размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Судебными актами по ранее рассмотренным делам с участием тех же сторон, ссылки на которые даны в обжалуемом решении, таких оснований также не установлено.

Изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого решения и удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 декабря 2014 года по делу N А56-57052/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина О.Р. Старовойтова