Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2015 г. N 13АП-6829/15

г. Санкт-Петербург

29 апреля 2015 г.

Дело N А56-57115/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Несмияна С.И.,

судей Аносовой Н.В., Савиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Самборской А.С.,

при участии:

от истца: Максимик Д.О., доверенность от 14.07.2014; Мищенко Д.В., доверенность от 29.05.2014;

от ответчика: Аксенова А.В., доверенность от 10.03.2015; Семенович Д.В.. доверенность от 10.03.2015;

от 3-их лиц: не явились извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6829/2015) общества с ограниченной ответственностью "Пионер-Строй" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 по делу N А56-57115/2014 (судья Лилль В.А.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Инстант Гарант" (адрес: 121069, Москва, б-р. Новинский 20А стр.9, ОГРН: 1032800055826)

к обществу с ограниченной ответственностью "Пионер-Строй" (адрес: 196143, Санкт-Петербург, ул. Орджоникидзе, д. 42, лит.Б, ОГРН: 1037821062070)

третьи лица:

1. общество с ограниченной ответственностью "Интромэйт"

2.Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 3. Комитет по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (адрес: Россия 192148, Санкт-Петербург, пр. Елизарова, д.38, лит. А; Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, подъезд 6-1)

об обращении взыскания на заложенное имущество

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Инстант Гарант" (далее - ООО "СК "Инстант Гарант") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пионер-Строй" (далее - ООО "Пионер-Строй") об обращении взыскания на заложенное по договору залога (ипотеки) от 09.11.2012 N ЗЛ 09/11-2012 имущество: 2/5 доли в объекте недвижимого имущества - коммунально-бытового комплекса (назначение: нежилое, общей площадью 4955,6 мI), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Афонская улица, д. 25, литера А, находящегося в общей долевой собственности, запись о регистрации N 78-78-38/120/2012-224 от 31.08.2012, далее - предмет залога; реализации предмета залога путем оставления данного имущества за ООО "СК "Инстант Гарант", с зачетом в счет покупной цены имущества, требований ООО "СК "Инстант Гарант" к ООО "Пионер-Строй", обеспеченных залогом недвижимого имущества.

Определением от 28.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Интромэйт" - сособственник 3/5 долей в объекте недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Определением от 18.11.2014 принят встречный иск и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Росреестр), Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

По встречному иску ООО "Пионер-Строй" к ООО "СК "Гарант" предъявлены требования:

о признании договора 78АА 2825596 залога (ипотеки) недвижимого имущества, принадлежащего заемщику, для обеспечения возврата суммы займа по договору займа с залоговым обеспечением, заключенного между ООО "СК "Инстант-Гарант" и ООО "Пионер-Строй", удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Никольской Ольгой Владимировной 09.11.2012, недействительным, (ничтожным);

о применении последствий недействительности сделки - путем прекращения ипотеки и аннулирования регистрационной записи об ипотеке здания: 2/5 долей в объекте недвижимого имущества - коммунально-бытового комплекса (назначение: нежилое, общей площадью 4955,6 мI), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Афонская улица, д. 25, лит. А, находящегося в общей долевой собственности ООО "Пионер-Строй" 2/5 доли и ООО "Интромэйт" 3/5 доли (запись о регистрации N 78-78-38/120/2012-224 от 31.08.2012 в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 обращено взыскание 328 055 067 рублей долга на заложенное по договору от 09.11.2012 N ЗЛ 09/11-2012 имущество: 2/5 доли объекта недвижимого имущества - коммунально-бытового комплекса (назначение: нежилое, общей площадью 4 955,6 мI), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афонская, д. 25, лит. А, находящегося в общей долевой собственности, запись о регистрации N 78-78-38/120/2012-224 от 31.08.2012, принадлежащего ООО "Пионер-Строй", в пользу ООО "Страховая компания "Инстант Гарант" с оставлением предмета залога за залогодержателем; во встречном иске суд отказал.

В апелляционной жалобе ООО "Пионер-Строй" просит решение суда от 12.02.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных требований.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, между ООО "СК "Инстант-Гарант" (займодавец) и ООО "Пионер-Строй" (заемщик) заключен договор займа от 09.11.2012 N 3-М 09/11-2012, в соответствии с которым займодавец обязался предоставить заемщику 300 000 000 рублей 00 копеек на срок, установленный графиком платежей (Приложение N 1 к договору), с начислением процентов за пользование займа из расчета 10% годовых, а заемщик обязался возвратить полученную денежную сумму в срок до 10.09.2019 путем внесения ежемесячных платежей, и уплатить проценты на нее.

Предоставление ООО "СК "Инстант-Гарант" займа на сумму 275 000 000 рублей подтверждается платежными поручениями от 09.11.2012, от 06.12.2012, 09.01.2013, 06.02.2013, от 06.03.2013, от 09.04.2013, от 06.06.2013, от 08.07.2013, от 05.08.2013 и не оспаривается ответчиком.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 09.11.2012 N 3-М 09/11-2012 между ООО "СК "Инстант-Гарант" (залогодержатель) и ООО "Пионер-Строй" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залога недвижимости) от 09.11.2012 78 АА 2825596, предметом залога которого является: 2/5 доли от объекта недвижимого имущества - коммунально-бытового комплекса (назначение: нежилое, общей площадью 4 955,6 мI), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Афонская, д. 25, лит. А, находящегося в общей долевой собственности, запись о регистрации N78-78-38/120/2012-224 от 31.08.2012, оценочную стоимость 2/5 долей стороны определили в соответствии с балансовой стоимостью 240 400 400 рублей.

Согласно пункту 5.4 договора займа и пункту 1.1 договора залога залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательств, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы (в соответствии с договорной подсудностью) по делу N А40-91834/2014 присуждено к взысканию ООО "Пионер-Строй" в пользу ООО "СК "Инстант Гарант" 328 055 067 (триста двадцать восемь миллионов пятьдесят пять тысяч шестьдесят семь) рублей 00 копеек, из них: 296 055 067 рублей 00 копеек задолженности по договору займа от 09.11.2012 N 3-М 09/11-2012, 32 055 067 рублей 00 копеек процентов за пользование займом, а также 200 000 рублей 00 копеек расходов по госпошлине.

Неисполнение заемщиком надлежащим образом обязательств по договору займа от 09.11.2012 N 3-М 09/11-2012 (просрочка платежей за период февраль - май 2014 года) послужило основанием для обращения ООО "СК "Инстант-Гарант" в суд с иском об обращении взыскания на заложенное ООО "Пионер-Строй" имущество.

Суд иск удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Наличие отчета оценщика препятствует суду самостоятельно определить начальную продажную цену заложенного имущества.

При удовлетворении иска об обращении взыскания на имущество, суд первой инстанции определил начальную продажную цену объектов недвижимости из показателей, определенных в отчете ООО "Городской центр оценки" от 31.08.2012 N 361/2012-нз, за исключением рыночной стоимости здания корпуса N 241, определенной на основании заключения эксперта от 18.02.2013 N 01/13

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд первой инстанции руководствовался пунктами 1 и 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", рекомендациями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" в соответствии с которыми имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, при этом начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

В силу пунктов 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Статья 54 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" не устанавливает обязанность участников гражданского оборота руководствоваться оценкой объекта, указанной независимым оценщиком. Цена реализации может значительно отличаться от указанной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение заинтересованного лица в суд является способом защиты этим лицом своего нарушенного права или охраняемых законом интересов. Отчет независимого оценщика сам по себе не может нарушать права и охраняемые законом интересы, поскольку не влечет непосредственных правовых последствий. Он ложится в основу сделки, которая может быть оспорена. Одним из оснований оспаривания будет являться недостоверность сведений, содержащихся в отчете независимого оценщика, что должно доказать заинтересованное лицо (ст. 65 АПК РФ).

Целью составления заключения является информирование заказчика о рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также привнесение процедурной определенности в определении цены при организации торгов.

В настоящем случае не имеет места реализация имущества на торгах, заявлено требование о реализации предмета залога путем оставления данного имущества за ООО "СК "Инстант Гарант".

Согласно пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Статьей 59.1 названного Федерального закона предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 55 данного Закона реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 настоящего Федерального закона.

В случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, одним из способов реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодержателем заложенного имущества за собой.

К отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений.

При обращении взыскания на заложенное в соответствии с абзацем вторым пункта 2 настоящей статьи имущество оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке (пункт 3 указанной статьи закона).

Суд первой инстанции, исходя из представленного ответчиком отчета N 89-н/14 ООО "Аудит Оценка Центр" о стоимости объекта недвижимого имущества, определенной по состоянию на 14.11.2014, установил, что стоимость предмета залога не превышает суммы требований залогодержателя.

Передача предмета зоолога кредитору предусмотрена пунктом 11 закладной.

Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке здания или сооружения установлено обязательное требование об одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В противном случае сделка является ничтожной.

В пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 обращено внимание на необходимость выполнения предписаний, изложенных в статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Высший Арбитражный суд Российской Федерации одновременно отметил, что наличие в законе ограничения или запрета на ипотеку земельного участка под зданием не влечет за собой признания договора ипотеки здания и сооружения недействительным. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения.

В настоящем случае в ипотеке находятся доля в праве собственности на здание, ипотека доли в праве аренды земельного участка не требуется.

По состоянию на дату рассмотрения апелляционной жалобы проверка заявления о признании ООО "Пионер-Строй" банкротом в рамках дела N А56-71556/2014 не проведена.

Ходатайство о привлечении к участию в деле ООО "УК "Афоня" обоснованно отклонено судом первой инстанции, права ООО "УК "Афоня", как арендатора не нарушены, поскольку в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при смене собственника договор аренды не прекращается.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в пределах своей компетенции и с учетом заключения судебной экспертизы, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Банка в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 по делу N А56-57115/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пионер-Строй" (адрес: 196143, г. Санкт-Петербург, ул. Орджоникидзе, 42, лит. Б, ОГРН: 1037821062070) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Несмиян

Судьи

Н.В. Аносова Е.В. Савина