Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 г. N 19АП-2703/16

город Воронеж

14 декабря 2016 г.

Дело N А08-4871/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Поротикова А.И.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: Глухова А.В., представителя по доверенности от 01.04.2016 (до перерыва),

от Департамента финансов и бюджетной политики Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: Глухова А.В., представителя по доверенности от 10.03.2016 (до перерыва),

от общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити": Приходько И.Д., представитель по доверенности от 06.12.2016 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.03.2016 по делу N А08-4871/2015 (судья Коновалов А.И.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) к обществу с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (ИНН 3128081760, ОГРН 1113128002008) о взыскании 410 013 руб. 48 коп. и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (ИНН 3128081760, ОГРН 1113128002008) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) о признании договора аренды земельного участка незаключенным, взыскании 602 655 руб. 56 коп., третье лицо Департамент финансов и бюджетной политики, Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - Департамент имущественных и земельных отношений, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (далее - ООО "Газстрой-Сити", ответчик) о взыскании 1 084 195 руб. 33 коп., в том числе 853 776 руб. 21 коп. основного долга за период с 01.11.2013 по 21.03.2016 и 230 419 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2013 по 17.03.2016 по договору долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 (с учетом уточнения).

До рассмотрения дела по существу ООО "Газстрой-Сити" обратилось в

Арбитражный суд Белгородской области со встречным исковым заявлением о признании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 N 75-1/13 незаключенным и взыскании с Департамента имущественных и земельных отношений в пользу ООО "Газстрой-Сити" 602 655 руб. 56 коп. неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент финансов и бюджетной политики Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.03.2016 в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений отказано.

Исковые требования ООО "Газстрой-Сити" удовлетворены. Договор долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 регистрационный номер 75-1/13 признан незаключенным.

С Департамента имущественных и земельных отношений за счет бюджета муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области в пользу ООО "Газстрой-Сити" взыскано 602 655 руб. 56 коп. неосновательного обогащения, 15 053 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, всего 617 708 руб. 56 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Департамент имущественных и земельных отношений обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования Департамента имущественных и земельных отношений.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что оснований считать спорный договор незаключенным не имеется.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2016 по делу назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Ингода".

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- возможно ли использовать земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77, площадью 9470,0 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, проспект Алексея Угарова,7, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования в условиях его пересечения линией электропередачи 10 кВ?

02.11.2016 через канцелярию суда от ООО "Ингода" поступило заключение эксперта N 4-31016-АР19 от 01.11.2016.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2016 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в целях предоставления возможности сторонам ознакомиться с поступившим заключением эксперта, письменно выразить свои позиции по делу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 30.11.2016 ООО "Газстрой-Сити" явку полномочных представителей не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель Департамент имущественных и земельных отношений поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В деле объявлялся перерыв до 07.12.2016.

Явившийся после перерыва представитель ООО "Газстрой-Сити" против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции отменить.

Из материалов дела усматривается, что 05.09.2013, во исполнение постановления главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 05.09.2013 N 3333, между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (арендодатель), и ООО "Газстрой-Сити" (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка, регистрационный номер 75-1/13.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77, площадью 9470,0 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, по адресу Белгородская область, г.Старый Оскол, проспект Алексея Угарова, 7, для строительства АГНСК (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 05.09.2013 по 05.09.2018.

Участок передан ответчику по акту приема-передачи от 05.09.2013.

В установленном законом порядке договор не зарегистрирован.

Пунктом 3.2 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца равными платежами.

Согласно пункту 4.4.3. договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком определятся согласно расчету, прилагаемому к договору (приложение).

В соответствии с расчетом арендной платы земельного участка (приложение), арендная плата в месяц составляет 50 222 руб. 13 коп.

Во исполнение обязательства по оплате аренды, ответчиком ООО "Газстрой-Сити" выплачено всего 602 655 руб. 56 коп.

По уточненному расчету истца задолженность ООО "Газстрой-Сити" по договору за период с 01.11.2013 по 21.03.2016 составляет 853 776 руб. 21 коп. основного долга и 230 419 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2013 по 17.03.2016, начисленной согласно пункту 5.2. договора.

В свою очередь, обращаясь со встречным исковым заявлением, ООО "Газстрой-Сити" не оспаривая заявленную сумму, считает иск не обоснованным, просило признать договор долгосрочной аренды земельного участка, регистрационный номер 75-1/13 от 05.098.2013 незаключенным, а перечисленную по договору сумму арендных платежей взыскать с арендодателя как неосновательное обогащение.

Как указывает ООО "Газстрой-Сити", положениями пункта 1.1. спорного договора аренды от 05.09.2013 предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для строительства АГНКС и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования.

В пункте 1 акта приема-передачи от 05.09.2013 дублируется содержание пункта 1.1. договора.

Иных сведений, помимо кадастрового номера, площади и адреса земельного участка, подлежащего передаче арендатору качестве объекта аренды, ни в договоре, ни в акте не приведено.

Факт предварительного согласования выделения земельного участка для размещения АГНКС и сервисного центра подтверждается справкой Управления архитектуры и градостроительства администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 25.09.2012 N 6-3-3/2421 о присвоении адреса объекту недвижимости и ситуационной схемой 2012 года, подписанной начальником Управления архитектуры и градостроительства администрации Старооскольского городского округа. Согласно справке было согласовано предоставление ООО "Газстрой-Сити" земельного участка по договору аренды в границах, позволяющих его использование для размещения АГНКС и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования ООО "Газстрой-Сити".

Однако, договор аренды от 05.09.2013, несмотря на предварительно согласованные существенные условия договора - границы земельного участка, определил предметом договора земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77 в иных границах, чем согласовано вышеуказанными документами.

Земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77, указанный в договоре, не соответствуют целям договора, поскольку по территории данного земельного участка проходит высоковольтная линия электропередач 10 кВт, что делает невозможным использовать данный земельный участок для размещения АГНКС (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования ООО "Газстрой-сити".

Земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77, оговоренный спорным договором аренды, не соответствует границам предварительно согласованного земельного участка и не соответствует целям данного договора.

Согласованный предварительно земельный участок для размещения АГНКС и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования имел иные границы, в которых участок соответствовал целям использования в рамках договора аренды.

По мнению ООО "Газстрой-сити" вышеназванные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что сторонами не согласован предмет договора аренды, а, следовательно, договор не считается заключенным.

Согласно ответу ООО "Белпромпроект" от 09.02.2015 исх. N 28/10, ответчику отказано в проведении проектно-изыскательских работ по проектированию АГНКС и сервисного центра, т.к. пересекающая земельный участок с юго-западной стороны высоковольтная линия электропередач (10 кВ) разделяет участок на две части. Согласно ПУЭ, НПБ 111-98* Автозаправочные станции.

Требования пожарной безопасности. СП 62.13330.2011* "Газораспределительные системы". Актуальная редакция СНиП 42 -01-2002 с изменением N 1, размещение оборудования АГКНС (блок входных кранов, компрессорный блок, блок аккумуляторов, газозаправочные колонки, УУГ и другое) вблизи ЛЭП 10 кВ должно находиться не ближе 1,5 высоты опоры, т.е. не ближе 15 м по обе стороны от опор. В связи с этим юго-западная часть земельного участка не отвечает требованиям нормативных документов для строительства как АГНКС, так и сервисного центра по установке газового оборудования. На оставшейся части земельного участка площадью 4000-4500 кв.м расположить АГНКС также не представляется возможным.

Кроме того, спорный договор долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 регистрационный номер 75-1/13 не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, что подтверждается предоставленным в материалы дела уведомлением от 5.06.2015 N 31/001/001/2015-21438 об отсутствии в ЕГРПНИ запрашиваемых сведений. Следовательно, по мнению ООО "Газстрой-сити" договор аренды нельзя считать заключенным.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском о взыскании с ответчика 1 084 195 руб. 33 коп., и для обращения ответчика с иском о признании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 незаключенным.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку истец не исполнил обязательство по предоставлению ответчику земельного участка, свободного от каких-либо обременений, для реализации своих прав по договору аренды, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

С выводом суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты о признании договора незаключенным, ответчик должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства своей позиции.

Проанализировав условия договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 на предмет его соответствию законодательству, суд апелляционной исходит из следующего.

Для заключения договора аренды необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Учитывая изложенные нормы права, договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13, ввиду согласованного срока действия аренды более 1 года, подлежал обязательной государственной регистрации.

Вместе с тем, доказательств государственной регистрации данного договора в установленном порядке в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Исходя из этих разъяснений, стороны могут считаться связанными обязательствами с момента достижения соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды при наличии доказательств исполнения договоров аренды вне зависимости от осуществления государственной регистрации договора и соответственно, требовать исполнения взятых на себя обязательств, только в случае если арендодатель является собственником имущества.

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был передан арендатору на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 сроком по 05.09.2018 включительно, т.е. стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения земельного участка.

Таким образом, проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий оспариваемого договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды при его подписании, что свидетельствуют об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Ответчик заключил договор аренды спорного земельного участка и принял на себя права и обязанности, оговоренные в нем. Сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено.

Договор ответчиком не оспорен. Свои правомочия, предоставленные абзацами 2 - 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, ответчик не реализовал.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем в качестве недостатков, создающих препятствие в пользовании объектом аренды, ответчик указывает не несоответствие принятого в аренду земельного участка границам предварительно согласованного земельного участка, а также на невозможность использовать земельный участок по целевому назначению, так как по его территории проходит высоковольтная линия электропередач 10 кВт, что делает невозможным использовать данный земельный участок для размещения АГНКС (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования ООО "Газстрой-сити". В обосновании ответчик приводит ответ ООО "Белпромпроект" от 09.02.2015 исх. N 28/10.

Как следует из условий, договора аренды, при передаче земельного участка собственником определен вид использования названного земельного участка: для строительства АГНСК (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования.

Из кадастрового паспорта данного земельного участка от 05.06.2015 следует, что видом разрешенного использования также является строительства АГНСК (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования. На листе 2 "План (чертеж, схема) границ земельного участка" имеются сведения о местоположении в границах земельного участка. Сведения об обременениях отсутствуют.

Следовательно, действуя добросовестно и разумно, арендатор на момент подписания договора должен был осмотреть земельный участок, установить наличие или отсутствие недостатков, препятствующих его эксплуатации в соответствии разрешенным использованием. Из акта приема-передачи от 05.09.2013 следует, что арендатор принял земельный участок. Претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется. Земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования.

Апелляционный суд полагает, что указанные ответчиком недостатки не могут считаться скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передаче имущества в аренду.

Ссылки ответчика на невозможность строительства АГНСК (газозаправочной станции) и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования на спорном земельном участке не могут быть расценены как доказательства неправомерных действий истца по предоставлению недостоверной информация о предмете аренды и свидетельствовать о наличии обстоятельств, освобождающих ответчика от внесения арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в порядке статей 15, 268 АПК РФ к материалам дела по ходатайству истца был приобщен градостроительный план арендуемого земельного участка RU31303000-12044 от 01.08.2016, выполненный в масштабе имеющегося планово - картографического материала, определяющего местоположение земельного участка, где указано место допустимого размещения объекта капитального строительства при условии соблюдения технических регламентов и правил строительства сетей инженерно-технического обеспечения, топографическая съемка, копия письма от 30.06.2016.

С целью определения возможности использования земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77, площадью 9470,0 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, проспект Алексея Угарова,7, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования в условиях его пересечения линией электропередачи 10 кВ по делу судом апелляционной инстанции назначалась судебная экспертиза.

При проведении экспертизы использовались сведения государственного кадастра недвижимости, а также представленные в материалы дела сторонами документы, подтверждающие местоположение земельного участка с кадастровым номером 31:06:0110004:77.

В соответствии с результатами проведенной по делу экспертизы использовать земельный участок с кадастровым номером 31:06:0110004:77 площадью 9470 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, проспект Алексея Угарова, 7, в соответствии установленным для него видом разрешенного использования - для строительства АГНСК и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования, при наличии на данном участке линии электропередач - возможно.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 31:06:0110004:77, на которой отсутствуют какие-либо ограничения (взрыво- и пожароопасная зона и охранная зона ЛЭП 10кВ), составляющая 7186 кв.м, достаточна для строительства АГНКС и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования.

Эксперт указал, что до начала строительства АГНСК и сервисного центра по установке автомобильного газового оборудования необходимо разработать и согласовать в установленном законом порядке проектную документацию.

По мнению судебной коллегии, проведенная экспертиза отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности (статьи 82, 71 АПК РФ).

Вышеуказанное экспертное заключение не оспорено, доказательств несоответствия указанного заключения требованиям действующего законодательства лицами, участвующими в деле, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, не представлено.

Следовательно, правовых основания для вывода о том, что земельный участок с 31:06:0110004:77 площадью 9470 кв.м оказался непригодным для использования по не зависящим от арендатора обстоятельствам, и ответчик приобрел земельный участок с иными характеристиками, чем те на которые рассчитывал, исходя из условий заключенного договора и землеустроительной документации, не имеется.

Учитывая, все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и представленные в материалы дела доказательства, оснований для удовлетворении требований о признании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 с номером 75-1/13 незаключенным не имеется, во встречном иске следует отказать.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, приведенные в возражения ответчика, пользовавшегося соответствующим земельным участком и не оплатившего пользование объектом аренды, против предъявленного к нему иска о взыскании 853 776 руб. 21 коп. арендных платежей за период с 01.11.2013 по 21.03.2016, не опровергают правомерности требований истца по настоящему делу.

Доказательств своевременного внесения ответчиком арендной платы, за спорный период, на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в материалы дела не представлено. Наличие задолженности по внесению арендной платы в заявленной истцом сумме 853 776 руб. 21 коп. подтверждается материалами дела.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329,330, 421 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку ответчик допустил просрочку внесения арендной платы и указанные обстоятельства ответчиком не оспорены, на основании статьи 330 Гражданского кодекса РФ, пункта 5.5 договора истец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Материалы дела свидетельствуют о том, что согласно расчету неустойки, истец просил взыскать с ответчика пени в размере 230 419 руб. 12 коп. за период с 11.11.2013 по 17.03.2016.

Имеющийся в материалах дела расчет пени судом проверен и признается обоснованным.

С учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, явной несоразмерности размера начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства судом апелляционной инстанции не усматривается.

В силу изложенного, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, требования истца о взыскании с ответчика 1 084 195 руб. 33 коп., в том числе 853 776 руб. 21 коп. основного долга за период с 01.11.2013 по 21.03.2016 и 230 419 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2013 по 17.03.2016 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.03.2016 подлежит отмене.

В соответствии со статьями 106, 109, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях, расходы за проведения судебной экспертизы в размере 80 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.03.2016 по делу N А08-4871/2015 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (ИНН 3128081760, ОГРН 1113128002008) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) 1 084 195 руб. 33 коп., в том числе 853 776 руб. 21 коп. основного долга за период с 01.11.2013 по 21.03.2016 и 230 419 руб. 12 коп. пени за период с 11.11.2013 по 17.03.2016, 80 000 руб. в возмещение расходов по проведение судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (ИНН 3128081760, ОГРН 1113128002008) в доход федерального бюджета 26 841 руб. 95 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанциях.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Газстрой-Сити" (ИНН 3128081760, ОГРН 1113128002008) отказать.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, денежные средства в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей (платежное поручение N 53374 от 05.08.2016 на сумму 80 000 руб.), уплаченные за проведение судебной экспертизы, на расчетный счет ООО "Ингода" по следующим реквизитам:

ИНН 3128078609

КПП 312801001

ОГРН 1103128005353

Р/с 40702810907000001436 в отделении N 8592 Сбербанка России г. Белгород

К/с N 30101810100000000633

БИК 041403633

ОКТМО 14740000001.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков И.Б. Сухова