Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2016 г. N 15АП-18712/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

16 декабря 2016 г.

дело N А53-22584/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен, направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя,

от ответчика: представитель Барабаш П.В. (доверенность от 18.08.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2016 по делу N А53-22584/2016 по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога к обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр сохранения памятников истории "Единство" о взыскании задолженности, принятое в составе судьи Захарченко О.П.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр сохранения памятников истории "Единство" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.06.2011 N 11-204 за период 01.07.2015 по 31.03.2016 в размере 842 297 рублей 38 копеек, неустойки за период с 20.03.2015 по 06.05.2016 в размере 38 930 рублей 10 копеек.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2016 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскана задолженность в размере 81 268 рублей 24 копейки, неустойка в размере 3 841 рубля 08 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 17.10.2016 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на необоснованность произведенного судом перерасчета арендной платы за использование земельного участка, исходя из 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель истца в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.06.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Производственная жилищно-строительная компания "Муромец" (арендатор) заключен договор аренды N 11-204 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель передает арендатору в аренду земельный участок, с кадастровым номером 61:58:0007040:3, общей площадью 17 490 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Маршала Жукова, 1-д, для строительства многоквартирных жилых домов.

Во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 09.06.2011.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 29.08.2011, что подтверждается оттисками печати Таганрогского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 17.05.2011 по 16.05.2016. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Таганрогском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (пункт 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора аренды, годовой размер арендной платы составляет 93 504 рубля 39 копеек.

Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 20 числа последнего месяца квартала, с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в комитет расчетов арендной платы с копиями платежных поручений (пункт 3.2 договора аренды).

Размер арендной платы изменяется ежегодно, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 3.4 договора аренды).

Пунктом 4.4.3 договора аренды установлено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В силу пункта 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По указанному договору аренды права и обязанности арендатора были переданы в порядке уступки (выписка ЕГРП от 17.05.2016). В том числе по договору об уступке права аренды от 30.12.2013 все права и обязанности арендатора переданы обществу.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за ним образовалась задолженность за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 в размере 803 367 рублей 28 рублей.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 12.07.2016 N 60.4.3/6878 с требованием погасить задолженность по арендной плате оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок является земельным участком, право собственности на который не разграничено. Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 18.05.2016 N 61/001/16-444304 следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0007040:3 в графе сведения о правах, информация отсутствует.

Согласно абзацам 2 и 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что истец необоснованно в 10 раз завышает размер арендной платы, установленный нормативно-правовыми актами муниципального образования "Город Таганрог". По мнению ответчика, в соответствии с условиями действующего договора аренды (расчет арендной платы), ставка арендной платы в соответствии с Решением Городской Думы от 17.12.2010 N 253 на данный вид разрешенного использования, составляет 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка. Решением Городской Думы от 30.11.2015 N 148 ставка арендной платы под строительство многоэтажной жилой застройки также установлена в размере 0,2% от кадастровой стоимости. Ответчик полагает, что такое завышение арендной платы может быть следствием вступившего в силу постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 по делу N А53-2778/14 по исковому заявлению комитета к обществу с ограниченной ответственностью "Кобарт-Строй" (предыдущий арендатор спорного земельного участка) о взыскании задолженности.

В рамках рассмотрения дела, суд первой инстанции по делу N А53-2778/2014 квалифицировал договор аренды N 11-204 как ничтожный ввиду того, что он заключен без проведения торгов, и применил ставку арендной платы, равную 5% от кадастровой стоимости, согласно положениям пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 137-03 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка).

Суд апелляционной инстанции по вышеуказанному делу согласился с выводами суда первой инстанции о ничтожности договора, однако уменьшил ставку арендной платы до 2% от кадастровой стоимости.

Ответчик полагает, что, несмотря на наличие вступившего в силу постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 по делу N А53-2778/2014, к спорным правоотношением следует применять ставку арендной платы, равную 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, согласно условиям договора аренды N 11-204.

Доводы ответчика правомерно удовлетворены судом первой инстанции ввиду следующего.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2015 по делу N А53-3823/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2015, заявление комитета о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области от 07.02.2014, которым антимонопольная служба признала Администрацию г. Таганрога и комитет нарушившими часть 1 статьи 15 Закона "О защите конкуренции", удовлетворено в полном объеме.

Суды пришли к выводу о правомерном предоставлении земельного участка в аренду для жилищного строительства без проведения торгов. Суды указали, что арендатор приступил к использованию земельного участка по целевому назначению, осуществлял мероприятия по освоению земельного участка, принял необходимые меры для получения разрешения на строительство, и, по согласованию проектной и технической документации, нес финансовые расходы. Суды установили добросовестное отношение арендатора к обязанностям по договору и пришли к выводу о том, что разрешение на строительство не получено в установленный срок по не зависящим от арендатора обстоятельствам.

При рассмотрении настоящего спора антимонопольная служба ссылалась на преюдициальность вступившего в силу судебного акта по делу N А53-2778/2014, и данный довод был признан судом необоснованным.

Суд указал, что согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. По смыслу названной нормы преюдиция распространяется на содержащуюся во вступившем в законную силу судебном акте констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка, расположенного по адресу г. Таганрог, ул. Маршала Жукова, 1-д, был признан судом законным, заключенным в соответствии с действующим законодательством, ответчик полагает, что при начислении арендных платежей должны применяться положения договора аренды N 11-204, согласованного сторонами при его заключении, а именно,0,2% от кадастровой стоимости.

С учетом отсутствия твердой ставки в акте субъекта Российской Федерации, размер арендной платы подлежит определению на основании положений Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

Порядок применения приведенных норм права, разъяснен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмечено, что нашедшие свое отражение в постановлении N 582 общие начала (принципы) являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Принятые до вступления в силу постановления N 582 (04.08.2009) нормативные акты публичных образований, устанавливающие порядок определения арендной платы, несоответствующий указанным принципам применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, с указанной даты.

С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства в том числе пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации.

При этом приведенная норма закона, по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, следовательно, при своевременном его осуществлении, арендная плата не может быть выше двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных названным постановлением Правительства Российской Федерации, закреплено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5% в отношении земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории, либо земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; 2% в отношении земельных участков, не указанных выше, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, либо право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, либо земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

В связи с изложенным, судом первой инстанции расчет арендной платы произведен по ставке 0,2% от кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка.

Оснований присовокуплять срок правонарушения предшествующих землепользователей к сроку фактического бездоговорного владения участком ответчиком (менее двух лет на конец спорного периода) и соответственно применять повышенную ставку арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости участка, как указано выше, не имеется.

Сведения о кадастровой стоимости участка имеются в кадастровом паспорте, представленном в материалы дела, соответствуют аналогичным сведениям, доступным на публичной кадастровой карте в сети Интернет (аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 по делу N А53-2778/14).

Согласно части 3.1 стать 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Представитель истца в судебном заседании представил перерасчет суммы задолженности исходя из ставки арендной платы 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждает его согласие с доводами ответчика. При произведенном с учетом указанной ставки расчете размер платы за землепользование в спорный период составит 81 268 рублей 24 копейки.

Проверив представленный истцом расчет перерасчет суммы задолженности исходя из ставки арендной платы 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, проверен судом первой инстанции и признан верным

В связи с изложенным, суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в размере 81 268 рублей 24 копейки. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В части взыскания задолженности по арендной плате решение арбитражного суда первой инстанции ответчиком не обжалуется

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 20.03.2015 по 06.05.2016 в размере 38 930 рублей 10 копеек.

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки, суд первой инстанции, с учетом представленного истцом перерасчета неустойки, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 3 841 рубля 08 копеек. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки отказано.

В части взыскания неустойки решение арбитражного суда первой инстанции ответчиком не обжалуется.

Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2016 по делу N А53-22584/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова