Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2016 г. N 02АП-10250/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи по уплате налогов

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

16 декабря 2016 г.

Дело N А28-6788/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2016 по делу N А28-6788/2016, принятое судом в составе судьи Славинского А.П.,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кочуровой Галины Юрьевны (ИНН: 434700980987, ОГРНИП: 304434513900422)

к муниципальному образованию "Город Киров" в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

об урегулировании разногласий по договору,

установил:

индивидуальный предприниматель Кочурова Галина Юрьевна (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "Город Киров" в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 25.04.2015, с изложением пункта 2.1 в редакции покупателя: "Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 1 355 932 (один миллион триста пятьдесят пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля 20 копеек (без НДС)".

Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2016 исковые требования удовлетворены.

Департамент с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчетом оценщика, возможно только посредством проведения экспертизы, проведение которой может быть поручено эксперту, отвечающему требованиям, предъявляемым к нему законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Само по себе отличие рыночной стоимости спорного объекта, указанное в заключении эксперта, не может свидетельствовать о недостоверности первоначального отчета об определении рыночной стоимости. В решении суда отсутствует оценка отчета, выполненного ООО "Атлант Оценка", отсутствуют мотивы, по которым отчет не может являться доказательством размера рыночной стоимости спорного объекта.

ИП Кочурова Г.Ю. в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя мотивированно отклонила, решение суда просила оставить без изменения.

Стороны представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Предприниматель на основании договора аренды нежилого помещения (здания) N 7048, заключенного на срок с 10.01.2012 по 09.01.2017, является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000263:751, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Володарского, д.75, помещение 1001.

25.03.2016 администрацией города Кирова на основании заявления Предпринимателя, полученного ответчиком 26.01.2016, принято постановление N 841-п "Об условиях приватизации имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000263:751 по адресу: Кировская область, город Киров, улица Володарского, дом 75, помещение 1001", согласно которому Предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по рыночной стоимости в размере 3 014 435 рублей 00 копеек (без учета НДС).

Предпринимателю передан проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Стоимость выкупаемого имущества была определена Департаментом на основании экспертного заключения ООО "Атлант Оценка" от 18.02.2016 N АО-041/16.

Не согласившись с размером выкупной цены, Предприниматель подписала договор купли-продажи муниципального имущества с протоколом разногласий от 25.04.2016, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 1 680 000 (один миллион шестьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек (без НДС)".

Цена, указанная в протоколе разногласий была определена истцом на основании заключения ООО Специализированная компания "Росконсалтинг" от 28.03.2016 N 28-03/16-В.

Письмом от 13.05.2016 N 3945-01-05ДМС Департамент известил Предпринимателя, что отклонил протокол разногласий, предложенный истцом.

Неурегулирование преддоговорного спора явилось для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ выкуп арендуемого имущества из муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135).

В силу статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ арендатор имеет право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в рамках настоящего дела сторонами представлены два заключения об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, в которых цена объекта отличается существенно (3 014 435 руб. - в отчете ответчика и 1 680 000 - в отчете истца), судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено частному учреждению "Финансово-экономические судебные экспертизы", эксперту Котловой Н.С.

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Исследовав представленное в качества доказательства по делу заключение судебной экспертизы суд с учетом возражений ответчика и пояснений самого эксперта, данных в судебном заседании 21.10.2016, не усмотрел противоречий в его выводах, их неоднозначности, непроверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Не приведены ответчиком соответствующие доводы, позволяющие апелляционному суду иным образом оценить заключение судебной экспертизы.

На наличие указанных обстоятельств не ссылается ответчик и в апелляционной жалобе, не ходатайствует о проведении повторной экспертизы.

Представленное по результатам экспертизы заключение от 03.08.2016 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: эксперт, обладающей достаточной квалификацией, предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны, категоричны, не содержат противоречий.

Экспертом осуществлено согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке (сравнительного и доходного) в соответствии с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, также обоснован отказ от использования затратного подхода. Экспертом обосновано применение корректировочных коэффициентов в ходе определения рыночной стоимости объекта.

Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не опровергает достоверность отчета, представленного ответчиком, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку ответчиком не представлено в дело соответствующих доказательств о неверно избранной экспертом методике исследования и иных нарушениях положения Закона N 135-ФЗ.

При этом, представленное ответчиком в материалы дела экспертное заключение от 18.02.2016, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Атлант Оценка" судом первой инстанции правомерно не принято во внимание, поскольку не является заключением эксперта по смыслу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, получено вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (абз. 3 ч. 4 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, заключение подготовлено в одностороннем порядке, без уведомления Предпринимателя, в результате чего последнее было лишено возможности представить свои возражения.

Таким образом, суд второй инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2016 по делу N А28-6788/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

С.Г. Полякова А.В. Тетервак