Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 г. N 08АП-12652/16

Требование: о понуждении заключить договор, о признании права собственности по договору купли-продажи в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Омск

14 ноября 2016 г.

Дело N А46-2333/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Глухих А.Н., Рожкова Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12652/2016) открытого акционерного общества "Омский мясной двор - завод колбасных изделий" на решение Арбитражного суда Омской области от 18 августа 2016 года по делу N А46-2333/2016 (судья Храмцов К.В.), по иску открытого акционерного общества "Омский мясной двор - завод колбасных изделий" (ОГРН 1025501380211) к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Мостовик" (ОГРН 1025501857710), при участии в деле третьих лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", публичного акционерного общества "Мясокомбинат Омский", об обязании завершить процедуру государственной регистрации выделения самостоятельного объекта недвижимости, обязании заключить основной договор купли-продажи, о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

представителя открытого акционерного общества "Омский мясной двор - завод колбасных изделий" Ожигова Д.А. по доверенности N 130 от 07.11.2016 сроком действия по 31.12.2016,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Мостовик" Калинина В.В. по доверенности N 769 от 01.06.2016 сроком действия по 31.12.2016,

установил:

открытое акционерное общество "Омский мясной двор - завод колбасных изделий" (далее - ОАО "ОМД", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Мостовик" (далее - ООО "НПО "Мостовик", ответчик) об обязании ООО "НПО "Мостовик" завершить процедуру государственной регистрации разделения здания подстанции, выделения самостоятельного объекта недвижимости - части подстанции, определенной предварительным договором; обязании ООО "НПО "Мостовик" заключить с ОАО "ОМД" основного договора купли-продажи подстанции на согласованных сторонами условиях; признании права собственности ОАО "ОМД" на часть подстанции.

Определениями от 27.04.2016, от 23.05.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "Мясокомбинат Омский" (далее - ПАО "Мясокомбинат Омский"), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФБУ "ФКП Росреестра").

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.08.2016 по делу N А46-2333/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ОАО "ОМД" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что право собственности на спорное помещение, поименованное в договоре от 25.02.2014 как "часть подстанции", поставленное ответчиком на кадастровый учет 03.12.2014 и снятое им с кадастрового учета 09.06.2016, должно быть признано за ОАО "ОМД". Апеллянт отмечает, что ответчиком не представлены доказательства экономической целесообразности снятия с учета спорного помещения. Ввиду указанного обстоятельства, по мнению истца, действия ответчика должны быть квалифицированы как злоупотребление правом. Как утверждает апеллянт, произведенная истцом оплата части стоимости спорного помещения и фактическая передача данного помещения ОАО "ОМД" являются основаниями для удовлетворения заявленных требований.

ООО "НПО "Мостовик" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, ОАО "ОМД" на праве собственности принадлежат высоковольтные внеплощадные сети, протяженностью 7 650 п.м., инвентарный номер 70000863, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 2-я Солнечная, 44А (от левобережной подстанции до ТП территории закрытого акционерного общества "Омский мясной двор -завод колбасных изделий"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 670010 от 11.04.2008.

ООО "НПО "Мостовик" принадлежит на праве собственности здание подстанции, назначение: нежилое, площадь 172,8 кв.м., литер: Л, этажность: 1, адрес (местоположение): г. Омск, ул. 2-я Солнечная, 42А (свидетельство о государственной регистрации права 55-АА 645627 от 23.08.2012).

25.02.2014 открытым акционерным обществом "Мясокомбинат Омский" (в настоящее время - ПАО "Мясокомбинат Омский", сторона N 1), ООО "НПО "Мостовик" (сторона N 2) и ОАО "ОМД" (сторона N 3) заключен предварительный договор продажи земельных участков и нежилого помещения (в редакции дополнительного соглашения от 05.03.3014), по условиям которого сторона N 1 и/или сторона N 2 обязуются в срок не позднее двадцати четырех месяцев с момента подписания настоящего договора продать, а сторона N 3 купить в собственность на условиях, предусмотренных проектом договора (приложение N 1) договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка поименованное в договоре недвижимое имущество, в том числе часть нежилого строения - здания подстанции, назначение: нежилое, площадь: общая 172,8 кв.м., литер Л, этажность 1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 2-я Солнечная, 42А. Здание подстанции принадлежит стороне N 2 по праву собственности. При этом площадь и иные характеристики части подстанции будут определяться в результате инженерно-кадастровых работ, проводимых стороной N 1 и/или стороной N 2.

Стороны предусмотрели также продажу на условиях, предусмотренных проектом договора, поименованных в нем земельных участков, принадлежащих на праве собственности стороне N 1 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 25.02.2014 основной договор может быть заключен как между стороной N 1 и стороной N 3, между стороной N 2 и стороной N 3, так и между всеми сторонами, в зависимости от того, какая из сторон будет обладать на праве собственности частью подстанции и участком. При этом достижение основной цели договора - продажи стороне N 3 недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 договора, в связи с наличием неурегулированных вопросов по процедуре государственной регистрации права собственности, определение конечной редакции основного договора в части конкретизации лица, участвующего на стороне продавца, закрепляется за стороной N 1. Сторона N 3 настоящим подтверждает свое согласие приобрести объекты недвижимости, указанные в пункте 1.1 договора, у любой из сторон настоящего договора. Вопрос отнесения денежной суммы, уплачиваемой по настоящему договору, передается на разрешения стороне N 1.

Стороны пришли к соглашению, что осуществление действий, направленных на проведение инженерно-кадастровых (в отношении части подстанции), межевых и кадастровых работ (в отношении участков), в том числе выбор организации, выполняющей указанную работу, оплату и принятие выполненных данной организацией работ, осуществляет сторона N 3, для чего сторона N 1 и сторона N 2 предоставляют стороне N 3 необходимые полномочия (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора в качестве гарантий заключения основного договора сторона N 3 перечисляет на расчетный счет стороны N 1 задаток в размере 213 200 руб. Сумма задатка при заключении основного договора будет засчитана в счет платы по основному договору путем уменьшения суммы основного платежа. В случае неисполнения стороной N 1 или стороной N 2 обязанности заключить договор в срок, предусмотренный пунктом 1.1 договора, сторона N 1 обязана в течение трех дней вернуть сумму задатка на расчетный счет стороны N 3 в двойном размере.

Согласно пункту 3.1 договора сторона N 1 и/или сторона N 2 обязуется до момента заключения основного договора произвести все необходимые действия, направленные на государственную регистрацию права собственности на часть подстанции и участки, самостоятельно и за свой счет; заключить со стороной N 3 основной договор купли-продажи участков и части подстанции на условиях, изложенных в настоящем договоре и приложениях к нему.

В случае неисполнения стороной N 1 и/или стороной N 2 обязанностей по заключению основного договора, установленной частью 1 пункта 3.1 настоящего договора, настоящий договор прекращается в течение пяти дней с момента, установленного в пункте 3.1 договора (пункт 4.2 договора).

В приложении N 1 к договору стороны согласовали условия проекта основного договора купли продажи.

По утверждению истца, на основании писем ОАО "Мясокомбинат Омский" от 22.07.2014 и 28.07.2014 во исполнение пункта 2.1 предварительного договора продажи земельных участков и нежилого помещения от 25.02.2014 задаток в общей сумме 203 700 руб. перечислен платежными поручениями N 1238 от 13.08.2014 и N 1234 от 24.07.2014 на расчетный счет индивидуального предпринимателя Есиповой Ольги Сергеевны.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 по делу N А46-4042/2014 ООО "НПО "Мостовик" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Согласно инвентаризационной описи основных средств ООО "НПО "Мостовик" N 3630 от 05.02.2016 в указанную опись включено здание подстанции, площадью 172,8 кв.м.

Письмом от 21.09.2015, направленным в адрес ответчика, истец просил во исполнение вышеуказанного предварительного договора продажи земельных участков и нежилого помещения осуществить государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости (здания подстанции), после чего заключить договор купли-продажи части подстанции на согласованных ранее условиях.

Поскольку просьба истца оставлена ООО "НПО "Мостовик" без исполнения, ОАО "ОМД" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой апелляционный суд учел следующее.

В обоснование исковых требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по предварительному договору продажи земельных участков и нежилого помещения от 25.02.2014.

Как следует из материалов дела, предварительный договор продажи земельных участков и нежилого помещения от 25.02.2014 предусматривает обязательство ООО "НПО "Мостовик" по созданию новой недвижимой вещи - части подстанции путем ее выделения из имеющегося объекта недвижимости - здания подстанции в результате проведения инженерно-кадастровых работ и государственной регистрации права собственности на часть подстанции как на самостоятельный объект недвижимости с последующей передачей в собственность ОАО "ОМД", а также устанавливает обязанность последнего как приобретателя имущества уплатить в качестве задатка существенную его часть (пункты 1.1, 2.1, 2.2, 3.1 договора).

Оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия данного предварительного договора в части обязательств ООО "НПО "Мостовик" по передаче истца части подстанции, принадлежащей ответчику на праве собственности, с учетом разъяснений, данных в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Как следует из материалов дела, в настоящее время на государственный кадастровый учет поставлен объект недвижимости: здание подстанции, назначение: нежилое, площадь 172, 8 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, ул. 2-я Солнечная, 42А, кадастровый номер 55:36:000000:23872. При этом судом также установлено, что ранее из состава данного здания выделялись и были поставлены на государственный кадастровый учет (решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 03.12.2014 N 55/15-123462): нежилое помещение, общей площадью 65,8 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Омск, ул. 2-я Солнечная, 42А, кадастровый номер 55:36:000000:92756, а также нежилое помещение площадью 76,1 кв.м., кадастровый номер 55:36:100901:240, которые в последующем сняты с кадастрового учета 09.06.2016 по заявлениям ООО "НПО "Мостовик".

Таким образом, ООО "НПО "Мостовик" спорным объектом, о котором подан иск, фактически не владеет, и права на него за последним не зарегистрированы.

Как верно указано судом первой инстанции, действия по созданию недвижимой вещи - части подстанции путем постановке ее как самостоятельного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет ответчиком к моменту судебного разбирательства не совершены.

Доводы ОАО "ОМД" о злоупотреблении ООО "НПО "Мостовик" своими правами не нашли подтверждения в ходе рассмотрения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно пояснениям представителя ответчика, данных в ходе рассмотрения дела и отраженных в отзыве на апелляционную жалобу, снятие ранее существовавшего спорного объекта недвижимости с кадастрового учёта обусловлено процедурой конкурсного производства, введённой решением Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 по делу N А46-4042/2014 в отношении ООО "НПО "Мостовик".

В материалах дела имеются Сведения из Единого федерального реестра сведений о банкротстве о результатах инвентаризации имущества ООО "НПО "Мостовик" и копия инвентаризационной описи (том 2 л. 91-95).

Снятие с кадастрового учета ранее учтенных нежилых помещений было необходимо для включения в конкурсную массу ООО "НПО "Мостовик" вышеуказанного здания подстанции в неразделенном виде с целью его последующей его наиболее выгодной реализации в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве.

Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрен ряд мероприятий, которые необходимо провести в процедуре конкурсного производства.

Согласно статьей 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу части 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII настоящего Закона.

В соответствии со статьей 139 вышеуказанного закона после оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах, вырученные денежные средства идут на погашение кредиторской задолженности в порядке установленной очередности.

Как верно указано судом, истец не представил доказательств того, что ООО "НПО "Мостовик" действовал с намерением причинить ущерб ОАО "ОМД".

Учитывая вышеизложенное, судом первой инстанции верно указано, что действия ответчика, направленные на выполнение мероприятий, предусмотренных законодательством о банкротстве, о злоупотреблении правом с его стороны не свидетельствуют.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что поскольку необходимые действия по созданию будущей недвижимой вещи согласно предварительному договору от 25.02.2014 ответчиком не совершены, правовые основания для удовлетворения исковых требований об обязании ООО "НПО "Мостовик" завершить процедуру государственной регистрации разделения здания подстанции, выделения самостоятельного объекта недвижимости - части подстанции, определенной предварительным договором; обязании ООО "НПО "Мостовик" заключить с ОАО "ОМД" основной договор купли-продажи подстанции на согласованных сторонами условиях отсутствуют.

Истцом также заявлено требование о признании права собственности ОАО "ОМД" на часть подстанции.

В пункте 5 Постановления N 54 разъяснено, что требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (часть 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (часть 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению часть 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (части 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Исходя из положений статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация может осуществляться лишь в отношении существующего объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В материалы дела ОАО "ОМД" не представлены доказательства наличия предусмотренных законом оснований для приобретения права собственности на спорное имущество, а также передачи части подстанции истцу.

Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что фактическое владение имуществом само по себе не свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи истцу. Кроме того, как указано выше, спорная часть подстанции в настоящее время не существует в качестве самостоятельного объекта прав.

Проанализировав представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказав в удовлетворении исковых требований ОАО "ОМД", суд первой инстанции принял правомерное решение.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 18 августа 2016 года по делу N А46-2333/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

А. Н. Глухих Д. Г. Рожков