Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2015 г. N 09АП-11207/15

г. Москва

30 апреля 2015 г.

Дело N А40-159948/13

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Тихонова А.П.,

судей Кораблевой М.С., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Компания БКС" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 26.01.15г.

по делу N А40-159948/14, принятое судьей Денискиной Е.Г. (49-876)

по иску ООО "Компания БКС" (далее истец)

к ФГБУ "ФКП Росреестра", УФРС по Москве (далее ответчики)

об установлении кадастровой стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца - Молодцева Т.А. по доверенности от 11.12.14г.,

от ответчиков - не явились, извещены;

от третьих лиц: Департамент городского имущества Москвы, Правительство Москвы, ООО "Дойче Бевертунг Немецкая оценка", ОАО "Городской Кадастр" - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ответчикам о признании несоответствующей рыночной стоимости кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Конюшковская, вл.31, стр.1,2, равной его рыночной стоимости в размере 60 525 611,43 руб по состоянию на 01.01.12г., об обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка в размере 60 517 000 руб.

Ответчики в суд не явились, извещены, третьи лица, Департамент городского имущества и Правительства Москвы требования не признали.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 26.01.15г. в иске отказано.

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, что имеются основания для отмены решения и удовлетворения иска. Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ. Ответчики, Управление Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра", третьи лица, в суд не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев дело, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда г.Москвы от 26.01.15г. не имеется.

Исковые требования заявлены в соответствии со ссылкой на то, что кадастровая стоимость установлена в размере 191 095 927,91 руб по состоянию на 01.01.12г., она не соответствует рыночной стоимости, поэтому нарушает его права, как арендатора.

Как следует из материалов дела, 15.09.1999 г. между истцом (арендатор) и ДГИгМ (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-01-014995 общей площадью 1 447 кв.м. для эксплуатации здания под офис, принадлежащего ему на праве собственности, по адресу: г.Москва, ул.Конюшковская, вл.31, стр.1,2. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с п.п.3.1, 3.2, 3.3 договора аренды арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. В случае принятия нормативного правового акта г.Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договора аренды по письменной информации арендодателя. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и /или г.Москвы без согласования с арендатором а без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе, коэффициентов индексации/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений и дополнений в договор.

Согласно ст.606, ч.1,3 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г. предусмотрено, что арендная плата в г.Москве исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется в соответствии с законом РФ "Об оценочной деятельности".

Уведомлением от 07.02.13г., от 17.06.13г. Департамент городского имущества г.Москвы известил истца об изменении (введении) ставки арендной платы в размере годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 191 095 927,91 руб, в размере 2 866 438,92 руб.

Постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26.11.13г.утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель г.Москвы по состоянию на 01.01.13г. В связи со вступлением указанного постановления в силу, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:04029:008, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Конюшковская, вл.31, стр.1,2, в размере 191 095 927,91 руб.

Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка увеличилась и соответственно увеличилась сумма арендной платы, обратился в суд с иском об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование участком.

Как видно из буквального смысла ст.3 Федерального закона N 135-ФЗ от 25.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная оценка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В данном случае, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Спорный земельный участок обременен исключительными правами собственника недвижимости, расположенной на этом участке, поэтому в силу ст.36 Земельного кодекса РФ собственник участка, город Москва, не может представить объект на открытом рынке путем публичной оферты.

Истцу, собственнику недвижимости, также не предоставлено право продажи арендованного им участка, поскольку он ему не принадлежит на праве собственности.

Следовательно, в отношении спорного земельного участка имеются определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.

Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, устанавливать индивидуальную рыночную стоимость этого участка при наличии законов г.Москвы и условий заключенного договора аренды нельзя, что экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.

Согласно п.1.1 ст.36 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Аналогичные определенные ценовые ограничения также установлены Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Следовательно, цена продажи государственного земельного участка собственнику, расположенной на этом участке недвижимости, является нормативно установленной.

Кроме того, из смысла ст.ст.2, 6, 10 Закона "Об оценке" истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку он не является собственником земельного участка, такое право законом предоставлено только уполномоченному собственнику земельного участка. Истец, как арендатор, вправе совершать сделки с правом аренды.

Кроме того, истец не соблюл порядок обращения с заявлением о пересмотре результатов оценки, в Комиссию по рассмотрению споров не обращался, требования к Правительству Москвы не конкретизированы и не уточнены.

Согласно п.5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" утв.20.07.07г. Минэкономразвития РФ (в ред.22.10.10г.) при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, рыночная оценка объекта оценки, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость. С учетом указанных обстоятельств определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, всегда, когда объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Истцом представлены два отчета об оценке спорного земельного участка, составленных ООО "Дойче Бевертунг Немецкая оценка": Отчет N DB2013305-10046 от 27.06.13г.. согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.01.12г. равна 60 516 938,61 руб с экспертным заключением ООО "РОО" от 27.06.13г.

Однако, данные отчеты не соответствуют положениям закона РФ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Объект оценки, земельный участок принадлежит г.Москве, поэтому в силу ст.36 Земельного кодекса РФ истец не вправе оценивать объект, ему не принадлежащий.

Таким образом, суд обоснованно не принял Отчет об оценке N DB201305-10046 от 27.06.13г., который был представлен истцом по его заказу и выполнен ООО "Дойче Бевертунг Немецкая оценка"". Согласно указанному отчету размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.12г. составила сумму 60 516 938,61 руб. Однако, истец не привел убедительных доказательств того, почему представленный отчет более достоверный, чем, отчет, на основании которого была определена кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая оценка, оспариваемая истцом, была определена на основании контракта, заключенного между Департаментом имущества г.Москвы и ОАО "Городской кадастр", от 17.05.12г.

Следовательно, в силу ст.24.11 Закона N 167-ФЗ "Об оценке" с целью восстановления нарушенного права, вытекающего из стоимости кадастровой стоимости, истец вправе обратиться с заявлением комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, то есть соблюсти установленную законом процедуру. В случае несогласия с решением комиссии заявитель вправе обжаловать ее выводы в арбитражный суд.

Таким образом, учитывая правовую позицию Конституционного суда РФ, выраженную в определении N 275-О-О от 01.03.11г., определении N 281-О-О от 01.03.11г., положения ст.65 Земельного кодекса РФ, в которой определено право Правительства Москвы устанавливать, нормативно регулируемую цену размера арендной платы за пользование земельным участком, при недоказанности истцом увеличения стоимости арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ухудшения экономического положения, в связи с этим, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Следует отметить, что истец при заключении договора аренды земельного участка от 15.09.1999 г. с учетом дополнительного соглашения от 13.09.12г. согласился с его условием о размере арендной платы, исходя из 1,5% от кадастровой стоимости (приложение N 2 к договору), что соответствует нормам ст.ст.421, 431, 432 Гражданского кодекса РФ. Истец не оспаривает ни процедуру проведения кадастровой оценки, ни результатов ее проведения. Условия договора аренды истцом не оспорены, следовательно, он согласился с их содержанием, то есть с нормативно установленной кадастровой оценкой. Таким образом, истец использовал неверный способ защиты нарушенного права, не предусмотренный положениями ст.12 Гражданского кодекса РФ.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Апелляционный суд на основании п.1 ст.269 АПК РФ считает необходимым решение Арбитражного суда г.Москвы от 26.01.15г. оставить без изменения.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266-268, п.1 ст.269 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2015 г. по делу N А40-159948/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

А.П. Тихонов

Судьи

Г.С. Александрова М.С. Кораблева