Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2015 г. N 10АП-19317/14

г. Москва

28 апреля 2015 г.

Дело N А41-64461/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области: Бережнова Е.Г. по доверенности N 62-19 от 21.01.15;

от общества с ограниченной ответственностью "Еврострой": внешний управляющий Бондарев А.А.; Некрасов О.С. по доверенности б/н от 20.04.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2014 года по делу N А41-64461/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Еврострой"

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Еврострой" о взыскании задолженности за 1, 2, 3 кварталы 2014 года в сумме 914 865 рублей 04 копейки, которая включает в себя: 874 353 рубля 34 копейки основного долга, 40 511 рублей 70 копеек пени (т. 1, л.д. 2-6).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2014 года исковые требования были удовлетворены в части: с ООО "Еврострой" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево было взыскано 67 385 рублей 32 копейки, в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды в размере 66 023 рубля 58 копеек и пени в размере 1 361 рубль 74 копейки (т. 1, л.д. 171-172).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права (т. 2, л.д. 4-5).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ООО "Еврострой" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 02.09.11 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (Арендодатель) и ООО "Еврострой" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 526ю, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:47:0041103:16, общей площадью 2 913 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проспект Школьный, д. 2а, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "размещение автостоянки и складских помещений" (т. 1, л.д. 14-17).

Размер арендной платы согласован сторонами в Приложении N 2 к Договору (расчет арендной платы) и составляет на 2011 год 428 211 рублей или 107 052 рубля 75 копеек в квартал (т. 1, л.д. 20).

Согласно пункту 3.5. договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения виду разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор

Так, согласно уведомлению N 255 от 13.03.13 размер арендной платы на 2013 год составляет 1 059 822 рубля 22 копейки или 264 955 рублей 56 копеек в квартал (т. 1, л.д. 21).

В 2014 году арендная плата составила 1 165 804 рубля 44 копейки или 291 451 рубль 11 копеек в квартал.

В соответствии с пунктом 3.3. договора от 02.09.11 арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

ООО "Еврострой" принятые на себя обязательства исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за 1-3 кварталы 2014 года в сумме 874 353 рубля 34 копейки.

Поскольку в добровольном порядке указанная задолженность погашена не была, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что размер арендной платы не может превышать 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.09 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Помимо указанных принципов, названным постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.96 был принят Закон Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.

При толковании вышеуказанных Принципов и Правил с учетом соотношения с Законом Московской области применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд приходит к выводу, что установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.

Расчет арендной платы за земельные участки с учетом установленных законом коэффициентов, который учитывает доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, соответствует принципу экономической обоснованности.

Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, не противоречит постановлению Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:47:0041103:16 отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение автостоянки и складских помещений.

Согласно положениям статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно абзацу 1 части 3 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Приложением к указанному Закону для размещения платной автостоянки и парковки установлен коэффициент 2,5 (строка 15), а для размещения склада - 4,2 (строка 12).

Как следует из материалов дела, ООО "Еврострой" на праве собственности принадлежит здание склада, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 1 083,9 кв.м., инв. N 186:059-1854, расположенное по адресу: Мсоковская область, г. Орехово-Зуево, пр. Школьный, д. 2-а.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что применению подлежит коэффициент 4,2, установленный для размещения склада.

С учетом вышеизложенного, апелляционным судом не может быть признан обоснованным довод апелляционной жалобы о применении Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, и установлении размера арендной платы не более двух процентов кадастровой стоимости.

Апелляционный суд признал необходимым учесть представленные заявителем в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства, подтверждающие осуществление застройки жилого комплекса по адресу Московская область, Орехово-Зуево, пересечение ул. Ленина и Школьного проезда, в рамках инвестиционного контракта от 24.05.2004 N 4.

В силу части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом социальная значимость такого вида деятельности как строительство жилого комплекса, не свидетельствует о том, что, осуществляя такой вид деятельности, юридические лица как коммерческие организации при строительстве жилых домов не преследуют своей целью извлечение прибыли.

Согласно расчету Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево размер арендной платы в 2014 году составил 1 165 804 рубля 44 копейки или 291 451 рубль 11 копеек в квартал.

Апелляционный суд признает указанный расчет правильным и соответствующим нормам действующего законодательства.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Еврострой" доказательств внесения арендных платежей за 1-3 кварталы 2014 года не представлено, в связи с чем исковые требования в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора от 02.09.11 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок с Арендатора взимается пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 72-74).

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Руководствуясь указанным положением, Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево начислил ООО "Еврострой" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 40 511 рублей 70 копеек за период с 16.03.14 по 16.09.14 (т. 1, л.д. 5-6).

Проверив указанный расчет, апелляционный суд признает его правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, а также соглашению сторон.

Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, требование о взыскании пени также подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, исковые требования удовлетворению в полном объеме.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево Московской области в силу своего правового положения освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем денежные средства в сумме 21 297 рублей подлежат взысканию в доход федерального бюджета с ООО "Еврострой".

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2014 года по делу N А41-64461/14 отменить.

Взыскать с ООО "Еврострой" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Орехово-Зуево задолженность за 1, 2, 3 кварталы 2014 года в сумме 874 353 рубля 34 копейки и пени в сумме 40 511 рублей 70 копеек.

Взыскать с ООО "Еврострой" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 21 297 рублей.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

Е.Н. Короткова Н.А. Огурцов