Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2015 г. N 07АП-2675/15

г. Томск

30 апреля 2015 г.

Дело N А03-17642/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Скачковой О. А., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю. А.

без участия лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2015 по делу N А03-17642/2014 (судья Трибуналова О. В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС" (ИНН 0411091036, ОГРН 1020400732362), г. Барнаул, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N 1-ТВК от 03.02.2014, и обязании зарегистрировать указанный договор, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью КБ "Алтайкапиталбанк",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС" (далее - ООО ТД "ДВС", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра по Алтайскому краю, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N 1-ТВК от 03.02.2014, и обязании зарегистрировать указанный договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено общество с ограниченной ответственностью КБ "Алтайкапиталбанк" (далее - ООО КБ "Алтайкапиталбанк", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме - суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации договора N 1-ТВК аренды нежилого помещения от 03.02.2014, изложенный в сообщении от 25.04.2014 N01/054/2014-331.

Кроме того, суд обязал зарегистрировать договор N 1-ТВК аренды нежилого помещения от 03.02.2014.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Алтайскому краю обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт - в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В обоснование своей позиции Управление Росреестра по Алтайскому краю ссылается на то, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, было установлено отсутствие в пакете документов кадастрового паспорта объекта недвижимости с указанием его части, передаваемой в аренду.

Подробно доводы апеллянта изложены в тексте апелляционной жалобы.

ООО ТД "ДВС" в отзыве на апелляционную жалобу Управления просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу заинтересованного лица - без удовлетворения.

ООО КБ "Алтайкапиталбанк" отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в материалы дела не представило.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 03.02.2014 между ООО ТД "ДВС" (арендодатель) и ООО КБ "Алтайкапиталбанк" (арендатор) заключен договор N 1-ТВК аренды нежилого помещения (здания), по условиям которого арендатору передается в арендное пользование часть нежилого помещения в трехэтажном здании торгово-выставочного комплекса без подвала площадью 363,31 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Пролетарская, 128.

Объект общей площадью 2549,3 кв. м является собственностью ООО ТД "ДВС", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.01.2014 серии 22 АД N 061505, кадастровый номер 22:63:050307:64.

03.03.2014 ООО ТД "ДВС" обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

25.04.2014 Управление сообщило ООО ТД "ДВС" об отказе в государственной регистрации.

Полагая, что права и законные интересы ООО ТД "ДВС" нарушены вынесенным решением общество обратилось в Арбитражный суд Алтайского края.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации аренды, является неправомерным.

Седьмой арбитражный апелляционный суд при рассмотрении апелляционной жалобы исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно частью 4 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования заинтересованного лица о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную части помещения (арендуемой площади).

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию заявителем представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды. Данные документы содержат текстуальное и графическое описание нежилых помещений, оформлены в виде приложений к договорам аренды и подписаны сторонами договора.

После подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретное нежилое помещение, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

Требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ предусматривают определение объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.

Материалами дела также подтверждается, что объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку договор аренды содержит Приложение, которое является графическим описанием передаваемой в аренду части недвижимого имущества, данный документ представлен на государственную регистрацию вместе с заявлением, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствуют положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, заинтересованным лицом не представлено. Кроме того, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило то, что у регистрирующего органа отсутствовала возможность определить предмет аренды.

Утверждение Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, земельного участка, на что ссылается апеллянт, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договоров аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в нормы статей 26 и 33 Закона о государственной регистрации.

Довод Управления Росреестра по Алтайскому краю, касающийся применения пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", являлся предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонен им, суд апелляционной инстанции полагает правильным применение указанных разъяснений судом первой инстанции.

Кроме того, указанный подход согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 22.08.2014 по делу N 307-ЭС14-183.

Таким образом, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о несоответствии законодательству оспариваемого решения и о нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя, являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, у апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2015 по делу N А03-17642/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

О. А. Скачкова С. Н. Хайкина