Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2015 г. N 07АП-2921/15

г. Томск

5 мая 2015 г.

Дело N А03-20655/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.05.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Павлюк Т. В.

судей: Скачковой О. А.

Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриевой Ю.А.

при участии:

от лиц участвующих в деле: без участия (извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 10 февраля 2015 г. по делу N А03-20655/2014

по заявлению комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, изложенного в сообщении N 01/146/2014-440 от 29.09.2014, обязании зарегистрировать договор аренды N 215 от 11.03.2014,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление) о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, изложенного в сообщении N 01/146/2014-440 от 29.09.2014, обязании зарегистрировать договор аренды N 215 от 11.03.2014.

Решением суда от 10.02.2015 (резолютивная часть объявлена 03.02.2015) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой в апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления Росреестра оспариваемые действия правомерны, а принятое судом первой инстанции решение не основано на нормах права.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что муниципальное образование городской округ - город Барнаул Алтайского края является собственником нежилого помещения (Н5) на 1-м этаже жилого дома, литер А площадь: общая - 519,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, р.п. Южный, ул. Чайковского, 33 (л.д. 13).

14.08.2014 Комитет обратился в Управление с заявлениями о регистрации договора аренды N 215 от 11.03.2014, заключенного с ИП Солодовой О.Е. в отношении части нежилого помещения, площадью 10,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, р.п. Южный, ул. Чайковского, 33 (л.д. 8-12).

29.09.2014 Управление направило в адрес Комитета сообщение N 01/146/2014- 440 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 215 от 11.03.2014 по причине непредставления кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием частей, передаваемых в аренду (л.д. 7).

Посчитав, что отказ Управления, изложенный в сообщении N 01/146/2014-440, являются незаконными, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, а регистрирующим органом не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов не-движимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации). В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию Комитетом представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе, графическое описание передаваемой в аренду части недвижимого имущества, являющейся предметом аренды.

Данный документ содержит текстуальное и графическое описание нежилого помещения, оформлен в виде приложения к договору аренды и подписан сторонами договора.

После подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретное нежилое помещение, при этом какой- либо неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

Указанное свидетельствует, что сторонами достигнуто соглашение о помещении, являющимся предметом аренды, то есть достигнуто согласие в части существенных условий договора.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, Управлением не представлено.

Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. При этом кадастровый паспорт на недвижимое имущество находится в деле правоустанавливающих документов.

Таким образом, Управление необоснованно пришло к выводу о наличии обстоятельств, предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Признавая позицию регистрирующего органа о том, что провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду не обоснованной, апелляционная коллегия исходит из следующего.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно частью 4 статьи 14 Федерального закона N 221-ФЗ представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости. В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25- 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования ответчика о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную части помещения (арендуемой площади).

Кроме того, Управлением Росреестра не отрицается, что в деле правоустанавливающих документов имеются кадастровые паспорта на объекты (части которых являются предметом спорных договоров аренды).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде-рации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Учитывая вышеизложенные нормы права, разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также то, что права на объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договоров отсутствуют, предмет договора аренды точно определен путем текстуального и графического описания. На основании чего, суд пришел к правильному выводу о несоответствии отказа в государственной регистрации, изложенного в сообщении N 01/146/2014-440 от 29.09.2014 требованиям Закона о государственной регистрации.

Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основаниями для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет аренды, при этом доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, регистрирующим органом не представлено.

Утверждение Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, земельного участка, на что ссылается апеллянт, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в нормы статей 26 и 33 Закона о государственной регистрации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды являются обоснованными. В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 10 февраля 2015 г. по делу N А03-20655/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Павлюк Т. В.

Судьи

Скачкова О. А. Хайкина С. Н.