Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2015 г. N 05АП-2531/15

г. Владивосток

06 мая 2015 г.

Дело N А51-26745/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 27 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

апелляционное производство N 05АП-2531/2015

на решение от 13.02.2015

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-26745/2014 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению благотворительного фонда социальных проектов "ВЕТА" (ИНН 25260049255, ОГРН 1022501148603, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.12.2002)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)

третье лицо: Управление имущественных отношений администрации Пожарского муниципального района (ИНН 2526003400, ОГРН 1022500638313, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.11.2002)

о признании отказа незаконным,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю: представитель Норкина А.Ю. по доверенности от 12.01.2015 N 03-7, сроком по 31.12.2015;

от благотворительного фонда социальных проектов "ВЕТА": президент фонда Веселков Е.А. протокол от 24.01.2006 N 01;

от Управления имущественных отношений администрации Пожарского муниципального района: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Благотворительный фонд социальных проектов "ВЕТА" (далее по тексту - заявитель, фонд) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее по тексту - управление, Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган) от 25.07.2014 N 00/012/2014-007 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:15:020201:371 площадью 153141,1 кв.м. В качестве восстановления нарушенного права заявитель просил обязать управление произвести государственную регистрацию права собственности на спорный земельный участок.

Определением суда от 30.10.2014 к участию в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований было привлечено Управление имущественных отношений администрации Пожарского муниципального района (далее по тексту - третье лицо, администрация).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.02.2014 заявленные требования удовлетворены, оспариваемое решение признано незаконным и на управление возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности фонда на земельный участок с кадастровым номером 25:15:020201:371.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт. Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что у него отсутствуют полномочия по проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию документов. Указывает, что в рассматриваемом случае государственным регистратором было установлено, что правоустанавливающие документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку заявителю, являющемуся собственником объекта недвижимости - пункт обогрева площадью 414,7 кв.м, не мог быть предоставлен в собственность земельный участок площадью 153141,10 кв.м под горнолыжный парк в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ, Кодекс). Кроме того, управление пояснило, что спорный земельный участок сформирован из земель особо охраняемых территорий, к видам которых относятся земли, ограниченные в обороте. Однако представленные кадастровый паспорт и пояснения администрации не устранили пробелы в определении вида данной категории земель.

В судебном заседании Росреестр доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Заявитель с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене или изменению не подлежит.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу в его отсутствие по имеющимся в материалах дела документам.

В судебном заседании 20.04.2015 апелляционной коллегией в порядке статьи 163 АПК РФ был перерыв до 27.04.2015, о чём лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

31.01.2014 фонд обратился в управление с заявлением N 25-1-00/012/2014-7 о государственной регистрации перехода права и права собственности заявителя на земельный участок площадью 153141,1 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371, расположенный по адресу: местоположение относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 0,8 км от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Пожарский р-н, п. Светлогорье, ул. В. Хомякова, д.4.

В качестве правоустанавливающих документов были представлены постановление главы администрации Пожарского муниципального района Приморского края от 29.11.2013 N 642-па "О предоставлении БФСП "ВЕТА" в собственность земельного участка под горнолыжный парк" и договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.12.2013 N 452 с приложением расчета цены выкупа земельного участка и кадастрового паспорта земельного участка.

Письмом от 12.02.2014 N 25-05-29 государственный регистратор направил в адрес третьего лица запрос о предоставлении документов, подтверждающих право собственности фонда на горнолыжный парк, расположенный в границах земельного участка, право на который заявлено к государственной регистрации, и обосновывающих предоставление в частную собственность земельного участка из земель особо охраняемых территорий.

Письмами от 24.02.2014 N 0690/01-49-12 и от 03.03.2014 N 0776/01-49-12 администрация представила пояснения по существу заданных вопросов, указав, что спорный земельный участок относится к землям рекреационного назначения и расположен в границах горнолыжной базы Сапун, и что весь земельный участок используется в комплексе ввиду нахождения на нём трех горнолыжных спусков.

По результатам рассмотрения представленных документов и пояснений регистрирующий орган уведомлением от 24.06.2014 N 00/012/2014-007 приостановил государственную регистрацию на 1 месяц до 23.07.2014, предложив заявителю представить документы, подтверждающие право собственности фонда на горнолыжный парк или комплекс объектов или сооружений, его составляющих, а также документы, подтверждающие возникшее до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) право собственности фонда на вышеуказанный объект недвижимости.

По истечении срока приостановления государственной регистрации Росреестр установил, что причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не устранены, в связи с чем сообщением от 25.07.2014 N 00/012/2014-007 отказал в государственной регистрации права на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Не согласившись с решением управления, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы фонда, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив доводы жалобы и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в силу следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По правилам пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 16 данного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 17 названного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Из материалов дела усматривается, что, отказывая в государственной регистрации права, управление исходило из того, что земельный участок предоставлен фонду под горнолыжный парк, собственником которого заявитель не является, в связи с чем предоставление спорного земельного участка в собственность не соответствует статье 36 ЗК РФ.

Суд первой инстанции, признавая незаконным отказ Росреестра, пришёл к выводу о том, что фондом на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, и указал, что проверка юридической силы представленных для государственной регистрации документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий.

Между тем арбитражным судом не учтено следующее.

В соответствии со статьей 9 Закона N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При осуществлении государственной регистрации согласно порядку, установленному статьей 13 Закона N 122-ФЗ, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Аналогичные положения предусмотрены пунктами 32, 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184.

По смыслу приведенных норм в компетенцию регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы документов входит проверка законности сделки на предмет соответствия её по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Таким образом, регистрирующий орган не должен проверять причины совершения сделок, но обязан проверить их законность. При установлении несоответствия сделки закону регистрирующий орган отказывает в проведении государственной регистрации.

Как установлено судебной коллегией, заявитель является арендатором земельного участка площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371, расположенного примерно с 0,8 км по направлению на запад от ориентира - административного здания, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Светлогорье, ул. В.Хомякова, 4, для строительства горнолыжного парка (договор аренды N 03 от 11.01.2010, соглашение о внесении изменений от 14.11.2013).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2012 N RU25513307-05 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права собственности фонда на здание, назначение: нежилое (пункт обогрева), общая площадь 414,7 кв.м, адрес (местонахождения) объекта: Приморский край, Пожарский район, примерно в 0,8 км по направлению на запад от административного здания по ул. В.Хомякова, 4, с. Светлогорье.

Постановлением администрации от 29.11.2013 N 642-па право аренды на земельный участок площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371 было прекращено, и данный земельный участок был предоставлен в собственность фонда под горнолыжный парк. Во исполнение указанного постановления между третьим лицом и заявителем был заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 452 от 18.12.2013.

Как видно из указанных документов, правоотношения, связанные с предоставлением спорного земельного участка в собственность заявителя, основаны на применении статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого отказа).

В соответствии с пунктом 1 названной статьи граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, а также федеральными законами (абзац 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указанное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Данная позиция подтверждена Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О.

Из анализа приведенных норм права следует вывод о том, что собственники зданий, строений, сооружений - объектов недвижимости, являющихся таковыми в силу их прочной связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их использования.

Принимая во внимание, что фонду на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 414,7 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, Пожарский район, примерно в 0,8 км по направлению на запад от административного здания по ул. В.Хомякова, 4, с. Светлогорье, то в силу статьи 36 ЗК РФ он обладает исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости.

Между тем, как правильно установил государственный регистратор, фактически постановлением администрации от 29.11.2013 N 642-па и заключенным на его основании договором купли-продажи N 352 от 18.12.2013 заявителю в собственность предоставлен земельный участок, занятый горнолыжным парком, собственником которого он не является.

В этой связи представленные на государственную регистрацию правоустанавливающие документы напрямую противоречат положениям статьи 36 ЗК РФ, в связи с чем не могут служить основанием для осуществления государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371.

Из материалов дела видно, что в порядке межведомственного взаимодействия письмом от 12.02.2014 N 25-05-29 государственный регистратор запросил у администрации документы, подтверждающие право собственности фонда на горнолыжный парк, расположенный в границах спорного земельного участка, в ответ на который третье лицо запрошенные документы не представило.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что во исполнение уведомления Росреестра от 24.06.2014 N 00/012/2014-007 о приостановлении государственной регистрации фонд также не предоставил документы, подтверждающие право собственности на горнолыжный парк или комплекс объектов или сооружений, его составляющих, а также документы, подтверждающие возникшее до введения в действие Закона N 122-ФЗ право собственности фонда на вышеуказанный объект недвижимости.

В этой связи Росреестр в оспариваемом решении обоснованно указал, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, фондом не представлены.

Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции учитывает, что иных документов, свидетельствующих о праве собственности заявителя на объект "горнолыжный парк", для эксплуатации которого сформирован земельный участок площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371, в материалы дела не представлено, и правовых оснований для приобретения фондом права собственности на спорный земельный участок, предусмотренных статьей 36 ЗК РФ, коллегией не установлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отказа в государственной регистрации права, предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, и об обоснованности вынесенного Росреестром решения.

Что касается ссылок управления на то, что площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для его эксплуатации, определяется в соответствии со статьями 33, 35 ЗК РФ, то суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как установлено судебной коллегией, фонду на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 414,7 кв.м, а площадь земельного участка, сформированного под горнолыжный парк и в отношении которого подано заявление о государственной регистрации права, составляет 153141,10 кв.м.

Учитывая, что спорный земельный участок был сформирован для проведения проектно-изыскательских работ под строительство горнолыжного парка (впоследствии разрешенное использование изменено на "под горнолыжный парк"), а земельный участок, занятый нежилым зданием площадью 414,7 кв.м, фондом в порядке статьи 36 ЗК РФ не формировался, указание заявителя жалобы на необоснованность площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости, на нём расположенного, соответствует материалам дела.

Противоположное толкование названных норм ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, любое лицо имеет возможность без проведения аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь земли, необходимый для ее эксплуатации, поэтому исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

Довод заявителя о том, что необходимость в приобретении права собственности в порядке статьи 36 Кодекса на весь земельный участок площадью 153141,10 кв.м связана с особенностью эксплуатации горнолыжного парка, в состав которого входит не только нежилое здание (пункт обогрева) площадью 414,7 кв.м, но и три трассы горнолыжных спусков, автостоянка, площадка для отдыха и подъездная дорога, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в ЕГРП отсутствует как запись о государственной регистрации права собственности фонда на такой объект недвижимости, как горнолыжный парк, так и запись о государственной регистрации права собственности фонда на комплекс сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:15:020201:371. Соответственно данный довод заявителя нормативно необоснован.

Оценивая довод государственного регистратора о том, что кадастровый паспорт спорного земельного участка не содержит сведений о том, к какому из видов земель особо охраняемых территорий и объектов относится спорный земельный участок, судебная коллегия установила следующее.

Форма кадастрового паспорта земельного участка, выдаваемого в 2013 году, была утверждена приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории".

Согласно приложению N 3 к данному приказу в пункте 9 кадастрового паспорта земельного участка указывается соответствующая установленная категория земель.

Анализ имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка от 12.12.2013 N 25/00-13-362076 показывает, что в пункте 9 отражена категория земель, к которой относится спорный земельный участок.

То обстоятельство, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, земли природоохранного назначения, земли рекреационного назначения, земли историко-культурного назначения, особо ценные земли, не свидетельствует о несоответствии кадастрового паспорта земельного участка его форме, утвержденной указанным выше приказом.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в порядке межведомственного взаимодействия администрация письмом от 24.02.2014 N 0690/01-49-12 пояснила Росреестру о том, что спорный земельный участок расположен в границах территории горнолыжной базы "Сапун" и относится к землям рекреационного назначения.

Данные пояснения третьего лица согласуются со сведениями, отраженными в договоре аренды земельного участка N 03 от 11.01.2010 и градостроительном плане земельного участка для строительства пункта обогрева.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что данные выводы управления не были положены в обоснование оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции находит их необоснованными.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Соответственно, апелляционная жалоба регистрирующего органа подлежит удовлетворению.

Нарушения норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК ПФ относятся судом на фонд.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.02.2015 по делу N А51-26745/2014 отменить.

В удовлетворении заявления благотворительного фонда социальных проектов "ВЕТА" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова Е.Н. Номоконова