Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2015 г. N 18АП-4032/15

г. Челябинск

06 мая 2015 г.

Дело N А34-1789/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дохоляна Артура Грачиковича на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.02.2015 по делу N А34-1789/2014 (судья Логинова Л.М.).

Индивидуальный предприниматель Дохолян Артур Грачикович (далее - ИП Дохолян, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-С" (далее - ООО "Альянс-С", ответчик) о расторжении договора намерения купли-продажи автомойки и земельного участка от 06.02.2014, заключенного между ООО "Альянс-С" и ИП Дохоляном, взыскании неосновательного обогащения в размере 500 000 руб. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 92-94).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.02.2015 (резолютивная часть объявлена 17.02.2015) исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения в размере 500 000 руб. оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Дохолян (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора намерения купли-продажи здания автомойки и земельного участка от 06.02.2014 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований о расторжении указанного договора.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы со ссылкой на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечает, что поскольку на момент подписания спорного договора имелось судебное разбирательство по делу N А34-7299/2013 между Шаламовой Е.И. и ответчиком об обжаловании решения о продаже предмета договора, а также определением суда от 11.03.2014 по указанному делу установлен запрет ответчику по совершению действий, направленных на отчуждение предмета договора, то было очевидно, что ответчиком не были бы совершены действия, направленные на перехода права собственности на имущество по спорному договору к ИП Дохоляну. Кроме того, истец со ссылкой на нормы статей 10 и 460 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что, не сообщив истцу сведения об обременении имущества в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России"), ответчик злоупотребил правом, что дает право истцу на расторжение договора. Также податель жалобы отмечает, что спорный договор купли-продажи не содержит условие о праве ответчика на односторонний отказ от его исполнения. Истец считает, что спорный договор не может считаться расторгнутым в связи с невыполнением истцом условия договора об оплате, так как второй и третий платежи не произведены истцом в силу того, что ответчиком не выполнены условия пункта 7 договора.

От ответчика поступили письменные пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых ООО "Альянс-С" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Как следует из материалов дела, 06.02.2014 между ООО "Альянс-С" (продавец) и ИП Дохоляном (покупатель) заключен договор намерения купли-продажи здания автомойки и земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащее продавцу на праве собственности имущество (пункт 1 договора):

1.1. здание автомойки для легковых автомобилей на 2 поста, назначение: нежилое, общая площадь 542,7 кв. м., инвентарный номер 4052, литера А, этажность 1, адрес (местоположение): Курганская обл., г. Курган, пр-т Маршала Голикова, N 30 б;

1.2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания площадки с подкрановыми путями, площадь: 2424 кв. м, адрес (местоположение): Курганская обл., г. Курган, ул. Промышленная, 3, кадастровый номер: 45:25:030605:563 (т. 1, л. д. 13-15).

Согласно пункту 4 договора отчуждаемые здание автомойки и земельный участок оцениваются сторонами в 9 800 000 руб., при этом задание автомойки составляет 5 120 000 руб., стоимость земельного участка составляет 4 680 000 руб. Указанные денежные средства уплачиваются покупателем путем их перечисления на расчетный счет продавца в следующем порядке: в день подписания договора покупатель уплачивает продавцу 500 000 руб.; не позднее 14.03.2014 с момента подписания договора покупатель уплачивает продавцу 5 000 000 руб.; окончательный расчет в размере 4 300 000 руб. производится покупателем не позднее 20 календарных дней с момента перечисления второго платежа (пункты 4.1-4.3 договора).

После получения продавцом всей суммы денежных средств, но не позднее 10 рабочих дней, стороны представляют документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области на государственную регистрацию права собственности покупателя на приобретенные объекты недвижимости (пункт 5 договора).

Стороны установили, что в случае, если покупателем не будут выполнены условия по оплате, предусмотренные пунктами 4.1-4.3, настоящий договор подлежит расторжению по указанному основанию, при этом денежная сумма, выплаченная первым платежом в качестве аванса в размере 500 000 руб., покупателю не возвращается; за время фактического использования по назначению покупателем здания автомойки и земельного участка он обязан выплатить продавцу ежемесячную оплату в размере 150 000 руб., при этом в случае уклонения от оплаты указанной суммы продавец имеет право удержать ее из денежных средств, выплаченных в качестве второго аванса (пункт 6 договора).

В пункте 7 договора предусмотрено, что на момент совершения настоящего договора здание автомойки и земельный участок никому не проданы, не подарены, не обещаны быть подаренными, в споре и под запретом (арестом) не состоят.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 06.02.2014 N 3 (т. 1, л. д. 16) истцом уплачена ответчику по договору от 06.02.2014 денежная сумма в размере 500 000 руб.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок от 27.01.2015 N 45-0-1-98/4045/2015-464, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 45:25:030605:563 находится в собственности ответчика.

Также из указанной выписки следует, что 14.11.2013 в названный реестр внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) на земельный участок в виде ипотеки сроком с 14.09.2011 по 05.08.2016 в пользу ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки от 12.08.2011 N 8469, зарегистрированного 14.09.2011 (т. 1, л. д. 108-112).

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на здание автомойки от 27.01.2015 N 45-0-1-98/4045/2015-465, согласно которой спорное здание автомойки находится в собственности ответчика.

Из указанной выписки следует, что 14.09.2011 в названный реестр внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) на здание в виде ипотеки сроком с 14.09.2011 по 05.08.2016 в пользу ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки от 12.08.2011 N 8469, зарегистрированного 14.09.2011 (т. 1, л. д. 114-118).

Также 17.12.2013 участник ООО "Альянс-С" Шаламова Е.И. в рамках дела N А34-7299/2013 Арбитражного суда Курганской области обратилась к ООО "Альянс-С" с иском о признании недействительным решения генерального директора ООО "Альянс-С" о продаже указанных ранее здания автомойки и земельного участка. К участию в указанном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Дохолян А.Г.

В рамках данного дела определением от 11.03.2014 судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области производить регистрационные действия в отношении здания автомойки и земельного участка, а также в виде запрета ООО "Альянс-С" осуществлять действия, направленные на отчуждение, обременение и иные действия, связанные с возможностью прекращения права собственности ООО "Альянс-С" на здание автомойки и земельный участок.

В последующем решением Арбитражного суда Курганской области от 09.06.2014 по указанному делу Шаламовой Е.И. в удовлетворении исковых требований было отказано.

25 февраля 2014 года истец направил ответчику претензию о расторжении спорного договора, которая была получена ответчиком 25.02.2015, что следует из отметки на первом листе претензии. В названной претензии истец указал, что при заключении договора ответчик представил недостоверную информацию об отсутствии спора в отношении имущества, указал на наличие на рассмотрении Арбитражного суда Курганской области дела N А34-7299/2013, предметом спора в котором является отчуждаемое имущество; потребовал расторгнуть спорный договор и вернуть уплаченные 500 000 руб.; при отклонении претензии указал на обращение в арбитражный суд за зашитой прав (т. 1, л. д. 17, 18).

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об отказе от исполнения спорного договора и о его расторжении с 20.04.2014 ввиду неуплаты покупателем не позднее 14.03.2014 второго платежа по договору в размере 5 000 000 руб. (т. 1, л. д. 47). В уведомлении продавцом указано на односторонний отказ от исполнения договора со ссылкой на пункт 6 договора, а также пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное уведомление направлено истцу 01.04.2014 (т. 1, л. д. 48).

Также решением Арбитражного суда Курганской области от 19.11.2014 по делу N А34-2103/2014 ООО "Альянс-С" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства (т. 1, л. д. 95, 96).

Определением суда от 10.10.2014 по указанному делу в реестр требований должника - ООО "Альянс-С" включены требования ОАО "Сбербанк России" как обеспеченные залогом имущества должника на основании, в том числе, указанного ранее договора ипотеки от 12.08.2011 N 8469.

Поскольку ответчик на названное ранее предложение истца о расторжении договора не ответил и в добровольном порядке требования истца о расторжении договора не удовлетворил, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в рамках дела N А34-7299/2013 здание автомойки и земельный участок непосредственно предметом спора не являлись. Также суд указал, что истец должен был знать о нахождении спорного имущества в залоге, если бы обратился за получением информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из указанного суд сделал вывод об отсутствии существенного нарушения условий договора со стороны ответчика. Кроме того, суд сделал вывод о том, что на момент обращения истца в суд договор уже был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке на основании пункта 6 договора и пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой истцом части.

При вынесении решения арбитражный суд первой инстанции, оценив условия спорного договора, верно указал на то, что спорный договор представляет собой договор купли-продажи, а не предварительный договор.

Данный вывод стороны не оспаривают.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 указанной статьи).

Существенным нарушением договора согласно указанной норме признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны весомый ущерб. Весомость ущерба должна быть подтверждена тем, что соответствующая сторона договора в результате исполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом арбитражного суда о том, что ответчиком не допущено нарушение условий спорного договора.

Так, как отмечено ранее, в пункте 7 договора указано, что на момент совершения настоящего договора здание автомойки и земельный участок никому не проданы, не подарены, не обещаны быть подаренными, в споре и под запретом (арестом) не состоят.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что из изложенного пункта договора следует, что в данном пункте продавец предоставил покупателю гарантию отсутствия каких-либо притязаний на передаваемое по договору имущество третьих лиц, а также отсутствия любых споров в отношении имущества.

Между тем, материалами дела установлено, что еще 17.12.2013 (то есть до заключения сторонами спорного договора) участник ООО "Альянс-С" Шаламова Е.И. в рамках дела N А34-7299/2013 Арбитражного суда Курганской области обратилась к ООО "Альянс-С" с иском о признании недействительным решения генерального директора ООО "Альянс-С" о продаже указанных ранее здания автомойки и земельного участка. В последующем к участию в указанном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Дохолян А.Г.

Указание арбитражного суда первой инстанции на то, что в рамках дела N А34-7299/2013 здание автомойки и земельный участок непосредственно предметом спора не являлись, нельзя признать обоснованным, так как из исковых требований Шаламовой Е.И. по названному делу следовало, что целью их заявления было оставление имущества в собственности ООО "Альянс-С" и невозможность их отчуждения Дохоляну А.Г.

Также материалами дела установлено, что еще 14.09.2011 в отношении спорного имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи о государственной регистрации ограничения (обременения) сроком с 14.09.2011 по 05.08.2016 в пользу ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки от 12.08.2011 N 8469, зарегистрированного 14.09.2011.

Указанные обстоятельства являлись существенными для покупателя - истца по делу на момент заключения спорного договора. Однако, о них ответчик истцу не сообщил.

Закон предписывает участникам гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункт 4 указанной статьи).

Действуя добросовестно, продавец должен был сообщить покупателю о наличии на момент заключения спорного договора названных обстоятельств.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также не может согласиться с указанием арбитражного суда первой инстанции на то, что истец должен был знать о нахождении спорного имущества в залоге, если бы обратился за получением информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, из изложенных норм следует, что право на расторжение договора купли-продажи в силу наличия на предмет договора прав третьих лиц у покупателя возникает тогда, когда он либо знал о таких правах, либо должен был знать.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что законодатель в Гражданском кодексе Российской Федерации не равняет понятия "должен был знать" и "мог знать". Указанное следует, например, из формулировки пункта 1 статьи 302 того же Кодекса, где применено понятие "мог знать".

Из приведенного арбитражным судом первой инстанции обоснования указанного вывода следует, что покупатель мог узнать о наличии названных обременений, запросив информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако из материалов дела не следует, что истец должен был знать об указанных обстоятельствах, в том числе, принимая во внимание наличие в спорном договоре условия пункта 7, а также отсутствия указания в тексте договора на данные обременения.

Непредставление ответчиком истцу информации о наличии указанных выше обстоятельств (наличии судебного спора в отношении продаваемого имущества, а также обременения в пользу третьего лица), имеющих для истца как для приобретателя имущества существенное значение, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, следует считать существенным нарушением продавцом условий спорного договора.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что на момент обращения истца в суд договор уже был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке на основании пункта 6 договора и пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу пункта 3 статьи 450 названного Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 489 названного Кодекса договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, законом предусмотрено право продавца на односторонний отказ от договора купли-продажи в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В пункте 2 указанной статьи установлено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из указанного ранее следует, что на момент наступления срока второго платежа по договору (14.03.2014) истцу стало известно о наличии судебного спора по делу N А34-7299/2013, из чего истец знал о невыполнении продавцом условия пункта 7 договора.

Также в рамках названного дела определением от 11.03.2014 (то есть также до наступления срока второго платежа) судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области производить регистрационные действия в отношении здания автомойки и земельного участка, а также в виде запрета ООО "Альянс-С" осуществлять действия, направленные на отчуждение, обременение и иные действия, связанные с возможностью прекращения права собственности ООО "Альянс-С" на здание автомойки и земельный участок.

По своему содержанию данные обеспечительные меры были направлены на запрет ответчику совершать действия по отчуждению предмета договора. Соответственно, покупателю было очевидно, что ответчиком не были бы совершены действия, направленные на переход права собственности на имущество по спорному договору.

В силу изложенного истец имел основания в качестве меры самозащиты не осуществлять второй платеж.

Соответственно, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что у ответчика отсутствовали основания для отказа от договора ввиду неуплаты истцом второго платежа.

При этом следует также учесть, что уведомление об отказе от договора было направлено ответчиком истцу уже после получения от последнего предложения о расторжении договора ввиду нарушения ответчиком обязательств по договору, а также после обращения истца в суд в рамках настоящего спора (т. 1, л. д. 48).

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ИП Дохоляна о расторжении спорного договора.

Соответственно, решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ИП Дохоляна подлежит отмене.

Исковое требование истца о расторжении договора купли-продажи от 06.02.2014, заключенного между ООО "Альянс-С" и ИП Дохоляном, подлежит удовлетворению. Указанный договор подлежит расторжению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 4000 руб., уплаченной на основании квитанции от 25.03.2014 N 426.

С ООО "Альянс-С" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Также ИП Дохоляну из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по иску в размере 13 000 руб., уплаченная на основании квитанции от 25.03.2014 N 425.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 24.02.2015 по делу N А34-1789/2014 в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Дохоляна Артура Грачиковича отменить.

Исковое требование индивидуального предпринимателя Дохоляна Артура Грачиковича о расторжении договора купли-продажи от 06.02.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-С" и индивидуальным предпринимателем Дохоляном Артуром Грачиковичем, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 06.02.2014, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-С" и индивидуальным предпринимателем Дохоляном Артуром Грачиковичем.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Дохоляну Артуру Грачиковичу из федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 13 000 руб., уплаченную на основании квитанции от 25.03.2014 N 425.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альянс-С" в пользу индивидуального предпринимателя Дохоляна Артура Грачиковича расходы по государственной пошлине по иску в размере 4000 руб., уплаченной на основании квитанции от 25.03.2014 N 426.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альянс-С" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева