Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2015 г. N 13АП-7749/15

г. Санкт-Петербург

13 мая 2015 г.

Дело N А56-69317/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, уведомлен,

от ответчика: представители Петрова К.В. (по доверенности от 5.10.2014), Вересова Н.А. (по доверенности от 15.12.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7749/2015) Комитета по управлению городским имуществом СПБ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2015 по делу N А56-69317/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом СПБ

к Обществу с ограниченной ответственностью "Ай Текнолоджи" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении с земельного участка,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом СПБ (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный 6-й подъезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ай Текнолоджи" (адрес: Россия 199026, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О. 78 лит. В, пом. 10Н, ОГРН: 1077847044076) (далее - Ответчик, Общество) о взыскании 3 937 500 руб. задолженности по арендной плате за период с 15.07.2011 по 30.09.2014 по договору аренды земельного участка от 01.10.2008 N 00/ЗКС-04808(17), 595 274 руб. 74 коп. пеней за просрочку платежей, начисленных за период с 25.07.2011 по 09.10.2014, 305 250 руб. штрафа, расторжении договора аренды и выселении ответчика с земельного участка площадью 37 740 кв.м. с кадастровым номером 78:15:8217:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, участок 103 (у дома 9 корпус 2).

Решением арбитражного суда от 02.02.2015 исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды и выселения Ответчика оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что в соответствии с пунктами 3.5 и 3.6 договора аренды от 01.10.2008 размер арендной платы за участок составляет 6 900 000 руб., который подлежит перечислению в следующем порядке: за первые три года действия договора по 1 150 000 руб. за четвертый, пятый и шестой годы действия договора в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству - по 287 500 руб., уплачиваемых поквартально; в случае, если по истечении трех лет с начала действия договора арендатор не имеет положительного заключения управления государственной вневедомственной экспертизы по проектной документации, а также разрешения государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга на выполнение строительно-монтажных работ, арендная плата за четвертый, пятый и шестой год действия договора составляет по 575 000 руб., уплачиваемых поквартально. Вместе с тем, доказательства получения указанных документов Общество в установленные договором сроки не представило. Кроме того, Комитет ссылается на то, что в соответствии с п. 5.7. договора аренды арендатор обязан предоставить арендодателю по окончании строительства акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденный в установленном порядке, в связи с неисполнением данной обязанности на основании пункта 7.4. договора аренды Общество обязано уплатить штраф в размере 0, 05 % от суммы арендной платы, установленной пунктом 3.5. договора - 305 250 руб. Поскольку договор заключен сроком на шесть лет, в указанные сроки строительство не завершено, податель жалобы считает, что оснований для отказа во взыскании штрафа у суда не имелось. Также податель жалобы не согласен с выводом суда о нарушении претензионного порядка расторжения договора аренды в связи с наличием в материалах дела претензии от 03.10.2014.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Истец своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда в части оставления без рассмотрения требования о выселении Общества изменить, отказав в удовлетворении данного требования.

Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Ответчика, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 01.10.2008 N N00/ЗКС-04808(17) (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и ООО "Скит на Турухтанных островах" в отношении земельного участка площадью 37 740 кв.м. с кадастровым номером 78:15:8217:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, участок 103 (у дома 9 корпус 2), предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации сроком на 6 лет.

На основании договора уступки права от 16.05.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Обществу.

Порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе третьем договора аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 15.07.2011 по 30.09.2014, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд считает необходимым его изменить в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Как было указано выше, порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем договора аренды, в соответствии с пунктами 3.5 и 3.6 которого размер арендной платы за участок составляет 6 900 000 руб., который подлежит перечислению в следующем порядке: за первые три года действия договора по 1 150 000 руб.; за четвертый, пятый и шестой годы действия договора в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству - по 287 500 руб., уплачиваемых поквартально; в случае, если по истечении трех лет с начала действия договора арендатор не имеет положительного заключения управления государственной вневедомственной экспертизы по проектной документации, а также разрешения государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга на выполнение строительно-монтажных работ, арендная плата за четвертый, пятый и шестой год действия договора составляет по 575 000 руб., уплачиваемых поквартально.

Из представленных в материалы дела платежных поручений от 02.07.2008 N 1 и от 01.08.2008 N 4, письма ООО "Скит" о зачете от 30.09.2011 N 03/11, акта сверки платежей от 12.12.2011 по договору аренды за период с 01.07.2008 по 31.12.2014 следует, что первоначальным арендатором в 2008 году перечислены арендодателю 6 900 000 руб., которые зачтены Комитетом в счет исполнения обязанности по оплате по договору.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к положениям статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении обязательства арендатора по внесению арендной платы надлежащим исполнением обязательства авансовым платежом (п. 3.5 договора аренды).

В апелляционной жалобе Комитет полагает неправомерным отказ суда первой инстанции во взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 937 500 руб., начисленной на основании пункта 3.6.5 договора за четвертый-шестой годы действия договора в связи с неполучением в установленный срок разрешения на строительство, из расчета 575 000 руб., подлежащих уплате поквартально.

Вместе с тем, пунктом 3.6.4 договора аренды установлено, что за четвертый, пятый и шестой годы действия договора, в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству, арендная плата составляет 287 500 руб.

Отказывая в удовлетворении названного требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что фактически земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2008, в связи с чем арендатор был обязан получить разрешение государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга до 01.10.2011.

Исходя из положений пункта 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно указал, что получения положительного заключения экспертизы по проектной документации в рассматриваемом случае не требовалось.

При этом разрешение на строительство было получено арендатором 20.12.2012, т.е. с нарушением срока, предусмотренного пунктом 3.6.5 договора аренды. Вместе с тем, начисление арендной платы на основании пункта 3.6.5 за все последующие годы с учетом получения разрешения на строительство, представляется необоснованным, тем более, что на четвертый год действия договора арендатор приступил к выполнению строительных работ, что давало ему право на исчисление арендной платы на основании пункта 3.6.4 договора (в размере 287 500 руб.).

С учетом изложенного и, принимая во внимание оплату в 2008 году 6 900 000 руб. в счет арендной платы за последующие шесть лет аренды, апелляционный суд не усматривает оснований для иной оценки договорных условий, изложенных в разделе третьем договора аренды, в связи с чем оснований для взыскания задолженности и начисленной на нее суммы неустойки не имеется.

Также правомерно судом первой инстанции отклонено требование Комитета об уплате 305 250 руб. штрафа на основании пунктов 5.7, 7.4 договора аренды (непредставление акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта), поскольку договором аренды не предусмотрены сроки окончания строительства.

Между тем, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о несоблюдении Комитетом досудебного порядка расторжения договора, поскольку о расторжении договора аренды Комитет уведомил Общество претензией от 03.10.2014.

Кроме того, у суда первой инстанции в любом случае не имелось оснований для оставления требования о выселении Общества без рассмотрения, поскольку в отношении данного требования законодательством не установлен досудебный порядок.

Поскольку договор аренды является действующим, задолженность Общества по уплате арендных платежей и договорных санкций отсутствует, оснований для расторжения договора и выселения Общества не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует изменить, в иске отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2015 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина