Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2015 г. N 07АП-2321/15

г. Томск

8 мая 2015 г.

Дело N А45-19454/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.05.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей О.Ю. Киреевой, Е.И. Захарчука

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.В. Унжаковой

при участии представителей сторон:

от истца: Д.А. Крупина по дов. от 19.12.2013

от ответчика: А.Д. Калашникова по дов. от 08.10.2014

от третьего лица: Е.В. Лобова по до. от 11.11.2014 (от Лукинской Е.О.),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "НСК Девелопмент" (07АП-2321/15) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.01.2015 по делу N А45-19454/2014 (судья Г.Л. Амелешина) по иску ООО "НСК Девелопмент" (ОГРН 1105476072635) к ООО "НСК Риэлти" (ОГРН 1115476009010) при участии третьих лиц: Калачикова Алексея Викторовича, Лукинской Екатерины Олеговны, Поклоновой Ольги Юрьевны, ЗАО "СД Альфа Капитал" ООО "Индексстрой", ОАО Газпромбанк", филиал ОАО "Газпромбанк" в г. Новосибирске, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о признании незаключенным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ООО "НСК Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании незаключенным договора купли-продажи от 02.06.2012, подписанного между ООО "НСК Девелопмент" и ООО "НСК Риэлти".

Третьими лицами, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, судом привлечены: Калачиков Алексей Викторович, Лукинская Екатерина Олеговна, ЗАО "СД Альфа Капитал" ООО "Индексстрой", ОАО Газпромбанк", филиал ОАО "Газпромбанк" в г. Новосибирске; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Поклонова Ольга Юрьевна.

Решением арбитражного суда от 26.01.2015 (резолютивная часть объявлена 19.01.2015) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "НСК Девелопмент" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что:

- выводы суда о ничтожности договора являются необоснованными и противоречат положениям ст.ст. 160, 432 ГК РФ, установления факта подписания спорного договора неуполномоченным лицом является основанием для удовлетворения исковых требований;

- в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления государственной регистрации договора от 26.04.2011, который не может являться доказательством существования договорных отношений;

- Поклонова О.Ю. не имела полномочий на подписание как договора от 26.04.2012, так и договора от 02.06.2012;

- договор от 26.04.2012 является незаключенным в силу несоблюдения сторонами положений ст.ст. 555, 558 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

ООО "НСК Риэлти" в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании считают апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение - не подлежащим отмене, поскольку при смене генерального директора были нарушены нормы действующего законодательства РФ. Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, произведена государственная регистрация договора, со стороны истца присутствовала воля на подписание спорного договора купли-продажи.

Представитель третьего лица - Лукинской Е.О. также возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ввиду отсутствия оснований.

ОАО "Газпромбанк" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, указывая на то, что о ничтожности сделки от 02.06.2012 истец не заявлял. Доводы о незаключенности договора в силу того, что сторонами не согласованы его существенные условия, не основаны на фактических обстоятельствах дела и действующем законодательстве РФ. О недействительности сделок, заключенных 26.04.2012 и 02.06.2012, ввиду того, что они являются сделками с заинтересованностью, истец в суде первой инстанции не заявлял, в рамках указанного требования пропущен срок исковой давности.

Калачиков Алексей Викторович в отзыве на жалобу ссылается на то, что утверждение истца о незаключенности оспариваемого договора от 02.06.2012 не соответствует действительности. Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у истца воли на отчуждение спорных квартир. Сделка по купле-продажи квартир фактически оформлена путем составления двух документов, подписанных 02.06.2012 и 26.04.2012. Третье лицо считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие Калачикова А.В., представителей ЗАО "СД Альфа Капитал" ООО "Индексстрой", ОАО Газпромбанк", филиал ОАО "Газпромбанк" в г. Новосибирске; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Поклоновой О.Ю., извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 26.01.2015, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи от 26.04.2012, заключенным между ООО "НСК Девелопмент" (продавец) в лице генерального директора Поклоновой Ольги Юрьевны и ООО "НСК Риэлти" (покупатель) в лице директора Лариной Татьяны Александровны, были проданы двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Новосибирск, ул.Кирова, д. 25, кв. 110, по цене 4 843 800 руб. и трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г.Новосибирск, ул.Тюленина, д.12, кв.174, по цене 3 009 980 руб.

В п.п. 2 и 3 договора при указании общей суммы договора цифрами и прописью допущена ошибка, общая сумма договора цифрами указана верно - "7 853 780 рублей", а прописью с ошибкой: "семь миллионов восемьсот пятьдесят три тысячи восемьсот рублей", что на двадцать рублей больше.

Оплата произведена на основании расходного кассового ордера N 1 от 26.04.2012 на сумму 4 843 800 руб. основании письма истца от 26.04.2012 и по расходному кассовому ордеру N 2 от 26.04.2012 на сумму 3 009 980 руб. на основании письма истца от 26.04.2012.

В связи с выявленной арифметической ошибкой в тексте договора и необходимостью представления дополнительных документов Управление Росреестра по Новосибирской области в письме уведомлении от 22.05.2012, указало сторонам на представление дополнительного соглашения к договору по цене договора, учредительных документов обществ, а также о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на срок с 21.05.2012 до 21.06.2012 для устранения причин, вызвавших приостановление регистрации (л.д. 120-124, т.2).

07.06.2012 представитель участников сделки Кунц А.А. представила в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области заявления о приобщении дополнительных документов, в которых, в частности, просила приобщить договор купли продажи от 02.06.2012 и не рассматривать ранее поданный договор купли-продажи, государственная регистрация была возобновлена.

По условиям договора купли-продажи от 02.06.2012, подписанного между ООО "НСК Девелопмент" (продавец) в лице генерального директора Поклоновой Ольги Юрьевны и ООО "НСК Риэлти" (покупатель) в лице директора Кунц Алены Александровны:

- продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Новосибирск, ул.Кирова, д.25, кв.110, стоимостью по соглашению сторон 4 843 800 руб.

- трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул.Тюленина, д.12, кв.174, стоимость по соглашению сторон 3 009 980 руб.

Переход права собственности на спорные квартиры от ООО "НСК Девелопмент" к ООО "НСК Риэлти" подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности на спорные квартиры, выданными ООО "НСК Риэлти".

По договору купли-продажи от 02.10.2012, заключенному между ООО "НСК Риэлти" и Лукинской Е.О., трехкомнатная квартира продана Лукинской Е.О. по цене 2 900 000 руб. По акту приема-передачи квартиры от 12.10.2012 квартира передана покупателю (л.д.64,66-70 т.1). При покупке объекта недвижимости Лукинской Е.О. использованы собственные средства в сумме 19 651,65 руб., целевой жилищный займа в сумме 680 348,35 руб. по договору целевого жилищного займа N 12 04/00045337 от 07.09.2012 и заемные средства в сумме 2 200 000 руб., полученные по кредитному договору N 13842-ВИ/н от 07.09.2012, заключенному с ОАО "Газпромбанк" (л.д. 60-63, 73-84 т.1).

Переход права собственности от ООО "НСК Риэлти" к Лукинской Екатерине Олеговне зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 11.10.2012 N 54АД 822421 (л.д. 130, т.1).

По договору купли-продажи от 19.12.2012, заключенному между ООО "НСК Риэлти" и Калачиковым А.В., двухкомнатная квартира продана Калачикову А.В. по цене 5 400 000 руб. (л.д. 127-129, т.2). Денежные средства внесены в кассу ответчика наличными денежными средствами в сумме 100 000 руб. по приходному кассовому ордеру N 8 от 19.12.2012 и 5 300 000 руб. по приходному кассовому ордеру N 46 от 20.12.2012 (л.д. 130 т.2).

Переход права собственности от ООО "НСК Риэлти" к Калачикову Алексею Викторовичу зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 09.01.2013 N 54АД 916639.

В обоснование заявленных исковых требований о признании договора незаключенным, истец в иске ссылается на то, что решением единственного участника ООО "НСК Девелопмент" от 11.05.2012 Поклонова Ольга Юрьевна, подписавшая договор купли-продажи от 02.06.2012, была освобождена от должности генерального директора ООО "НСК Девелопмент" с 11.05.2012, новым генеральным директором ООО "НСК Девелопмент" с 12.05.2012 был назначен Умаров З.З. Соответствующие изменения сведений об ООО "НСК Девелопмент" были внесены в ЕГРЮЛ 21.05.2012, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 04.12.2014.

Поскольку договор купли - продажи от 02.06.2012 от имени истца был подписан неуполномоченным лицом и между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции исходил из того, что признание незаключенным ничтожного договора купли-продажи от 02.06.2012 является необоснованным, сделка сторон оформлена путем составления двух договоров от 02.06.2012 и от 26.04.2012, признание ничтожным договора не приведет истца к достижению констатации отсутствия между сторонами правоотношений купли-продажи.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

В п. 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснено, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. В качестве основания незаключенности договора купли - продажи от 02.06.2012 ООО "НСК Девелопмент" указывает на отсутствие воли истца на подписание договора, ввиду его подписание от имени истца неуполномоченным лицом.

К существенным условиям договора купли-продажи, следуя положениям ст.ст. 454, 455 ГК РФ, относится условие о товаре, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Исходя из ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст.558 ГК РФ устанавливаются особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Таким образом, подпись лица к числу существенных условий не относится.

Вместе с тем, из содержания договора купли - продажи от 02.06.2012 видно, что сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, сторонами индивидуализированы объекты недвижимости, являющиеся предметом купли-продажи, указана их стоимость. Обязательства по договору были исполнены, денежные средства перечислены в счет оплаты стоимости продаваемых объектов.

Со стороны истца воля на подписание спорного договора присутствовала, договор был исполнен, юридические последствия, предусмотренные законом для данного вида договоров, наступили для общества.

В силу ч.1 ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

Полномочия директора общества Поклоновой О.Ю. на момент заключения оспариваемого договора были прекращены. При этом доказательства ее уведомления об этом и документов, свидетельствующих о том, что вновь избранный директор Умаров З.З. приступил к исполнению своих обязанностей, не имеется.

Подписание договора купли - продажи от 02.06.2012 со стороны истца Поклоновой О.Ю., не обладающей полномочиями генерального директора ООО "НСК Девелопмент" не является основанием для признания договора незаключенным, как это заявлено истцом в иске.

К тому же, как обоснованно отметил суд первой инстанции, между ООО "НСК Девелопмент" и ООО "НСК Риэлти" отношения по купли-продажи возникли на основании двух договоров от 26.04.2012 и от 02.06.2012.

Договор купли-продажи от 26.04.2012 со стороны истца был подписан надлежащим лицом, содержит все существенные условия о предмет и цене, отвечает требования ст. 554, 555 ГК РФ. Предмет договора купли-продажи от 26.04.2012, цена и иные условия идентичны условиям договора от 02.06.2012, что свидетельствует о возникновении правоотношении по купли-продажи.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 и в п. 2 Информационного письма N 165 от 25.02.2014, исполненный сторонами договор не является незаключенным даже при отсутствии государственной регистрации; причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе на основании ст. 110 АПК РФ относится на ее подателя.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.ст.271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.01.2015 по делу N А45-19454/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Ю. Киреева Е.И. Захарчук