Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2015 г. N 15АП-5820/15

город Ростов-на-Дону

12 мая 2015 г.

дело N А32-38623/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от ответчика - представитель Бернгарт О.В. по доверенности от 12.01.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2015 по делу N А32-38623/2014

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к ООО "Ригель"

о признании отсутствующим права аренды

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города-курорта Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ригель" о признании отсутствующим права аренды ООО "Ригель" земельного участка площадью 14473 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413075:0002, расположенного по адресу: г. Геленджик, микрорайон "Северный", путем погашения регистрационной записи о государственной регистрации указанного договора (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 120).

Решением от 13.02.2015 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что фактически владельцем спорного земельного участка является ответчик. Истцом избран ненадлежащий способ защиты. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по заявленному требованию.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендных платежей. Долг взыскивался по решению от 09.02.2010 по делу N А32-5346/2009. В иске отказано, так как администрация не имеет права распоряжаться спорным земельным участком. Согласно акту осмотра от 10.02.2015 участок не осваивается, не огорожен. Право собственности муниципального образования г. Геленджик на спорный земельный участок зарегистрировано, но обременено арендой по договору от 26.12.2006 N 4000001355.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" (арендатор) 26.12.2006 на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 21.12.2006 N 1975 заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4000001355 (л.д. 11-16), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:40:0413 075:0002 площадью 14473 кв. м, расположенный в микрорайоне "Северный" г. Геленджик Краснодарского края для строительства жилых коттеджей.

Между ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" (сторона 1) и ООО "Ригель" (сторона 2) 20.04.2010 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (л.д. 25), согласно которому сторона 1, в связи с заключением договора купли-продажи от 20.04.2010 жилых коттеджей общей площадью 46,7 кв.м. безвозмездно передала стороне 2 свои права и обязанности по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4000001355 от 26.12.2006

Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Полагая, что наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о титульном арендаторе не соответствует фактическому состоянию отношений сторон, договор аренды является недействительным, администрация муниципального образования г. Геленджик обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке. При этом истец вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком.

Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2012 по делу N А32-19331/2010.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 30.07.2010 (л.д. 80) ООО "Ригель" является собственником жилого коттеджа площадью 47,1 кв. м и жилого коттеджа площадью 46,7 кв. м, которые были приобретены у ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" на основании договора купли-продажи от 20.04.2010 (л.д. 80-81).

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 25.07.2014 N 215 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым 23:40:0413075:0002 (л.д. 102-112).

Согласно представленным в материалы дела письмам 07.07.2014, 11.07.2014, 25.06.2014 (л.д. 113-115) ООО "Ригель" получены технические условия на энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение и вывоз мусора.

В материалах дела также имеется договор N 001-Ф/Ч от 30.12.2014 (л.д. 83-89), заключенный между ООО "Ригель" (принципал) и ООО "Компания ОЖС" (агент) согласно которому агент обязался провести комплекс мероприятий по подготовке проектирования объектов капитального строительства, проведение экспертизы проектов и получения разрешений на строительство жилого комплекса многоэтажных домов, расположенного на спорном земельном участке.

Таким образом, спорный земельный участок находится в пользовании у ответчика, ответчиком проводятся мероприятия по освоению участка.

В данном случае, истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия права (обременения) сама по себе может восстановить права собственника земельного участка при сохранении фактического владения за арендатором. Защита путем подачи иска о признании обременения отсутствующим, при сохранении фактического владения земельным участком за ответчиком, недопустима и должна осуществляться с учетом предусмотренных законом специальных способов защиты.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что правовые выводы о недействительности договора аренды спорного земельного участка, сделанные при рассмотрении иного дела N А32-53546/2009), без прекращения фактического пользования ответчиком земельным участком, также не является основанием для удовлетворения требования об исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимого имущества и сделок с ним обременения.

Поскольку истец не доказал нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2012 по делу N А32-10245/2011, от 26.07.2012 по делу N А32-18478/2011, от 05.04.2013 по делу N А32-47005/2001 от 19.07.2013 по делу N А32-39887/2011.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности (л.д. 123).

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В связи с тем, что администрация являлась стороной спорного договора аренды, о наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оспариваемой записи истец узнал с даты ее совершения - 03.08.2009.

С иском по настоящему делу администрация обратилась 21.10.2014, то есть за пределами срока исковой давности.

При таких условиях, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2015 по делу N А32-38623/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Ковалева Н.В.