Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2015 г. N 13АП-5493/15

г. Санкт-Петербург

19 мая 2015 г.

Дело N А56-26676/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва Колокольцевой О.С., после перерыва Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Виноградов А.А., доверенность от 17.03.2014,

от ответчика: Лысцева Т.В., доверенность от 12.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5493/2015) ИП Ивановой Ирины Викторовны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.01.2015 по делу N А56-26676/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ИП Ивановой Ирины Викторовны

к администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Индивидуальный предприниматель Иванова Ирина Викторовна (зарегистрирован в Ленинградской области; ОГРНИП: 305471215400011; ИНН: 471205874600; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (адрес: 188751, Ленинградская обл., Приозерский р-н, п.г.т. Кузнечное, ул. Гагарина, д. 5а; ОГРН: 1054700441014; ИНН: 4712039238; далее - Администрация) об обязании Администрации заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении нежилого помещения 1-Н общей площадью 23,7 кв.м. и _ доли в местах общего пользования площадью 5,9 кв.м., что составляет 27/75 доли нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 47:04:0104001:1021, общей площадью 75,2 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пгт Кузнечное, ул. Юбилейная, д. 3 (далее соответственно - Договор, помещение); урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора и утверждении раздела 2 Договора "Цена и порядок расчетов", раздела 3 Договора "Обязанности сторон", пунктов 5.4, 6.6 Договора в предложенной Истцом редакции; утверждении даты вступления в силу Договора с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В судебном заседании 16.07.2014 Предприниматель заявил ходатайство о назначении в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебной товароведческой экспертизы.

В судебном заседании 23.07.2014 Предприниматель поддержал ранее заявленное ходатайство, а также заявил о взыскании с Ответчика 40 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Определением суда от 23.09.2014 удовлетворено ходатайство Предпринимателя о проведении судебной товароведческой экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Фофановой Олесе Ивановне, производство по делу приостановлено.

20.10.2014 в арбитражный суд сопроводительным письмом от 17.10.2014 N 2284 поступило заключение эксперта от 10.10.2014 N 14-41-Т-А56-26676/2014.

Определением суда от 23.10.2014 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 26.11.2014 Предприниматель представил суду письменные пояснения с учётом отзыва Администрации и заявил в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении заявленных требований, в связи с чем просил суд

- обязать Администрацию заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении нежилого помещения 1-Н общей площадью 23,7 кв.м. и _ доли в местах общего пользования площадью 5,9 кв.м., что составляет 27/75 доли нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 47:04:0104001:1021, общей площадью 75,2 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пгт Кузнечное, ул. Юбилейная, д. 3;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении названного договора;

- утвердить Раздел 2 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества "Цена и порядок расчетов" в предложенной Истцом редакции;

- утвердить Раздел 3 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества "Обязанности Сторон" в предложенной Истцом редакции;

- утвердить пункт 5.4. договора купли-продажи в предложенной Истцом редакции;

- утвердить пункт 6.6. договора купли-продажи в предложенной Истцом редакции;

- утвердить дату вступления в силу договора купли-продажи недвижимости с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по настоящему делу.

Кроме того, Предприниматель поддержал заявление о взыскании с Администрации 40 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и заявил о взыскании с Администрации 39 500 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решением суда от 08.01.2015 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении нежилого помещения 1-Н общей площадью 23,7 кв.м. и _ доли в местах общего пользования площадью 5,9 кв.м., что составляет 27/75 доли нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 47:04:0104001:1021, общей площадью 75,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пгт. Кузнечное, ул. Юбилейная, д. 3, а именно суд решил:

изложить пункт 2.1, пункт 2.2 в части установления цены продажи в редакции Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области;

изложить пункт 3.4, пункт 2.2 за исключением условия о цене продажи в редакции индивидуального предпринимателя Ивановой Ирины Викторовны;

изложить остальные пункты договора купли-продажи в редакции Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта нежилого фонда N 42 от 30.06.2008, заключённого с Муниципальным образованием "Кузнечное" Ленинградской области, Предприниматель является арендатором объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п.г.т. Кузнечное, ул. Юбилейная, дом 3, помещение 1-Н, общей площадью 23,7 кв.м., помещения N N 4-7 (2-Н) места общего пользования, общей площадью 5,9 кв.м. (далее - помещение) совместно с арендатором помещения 2-Н, для использования под стоматологический кабинет.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 78-АА N 910595 от 26.08.2006 собственником нежилого помещения 1-Н общей площадью 23,7 кв.м. и _ доли в местах общего пользования площадью 5,9 кв.м., что составляет 27/75 доли нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 47:04:0104001:1021, общей площадью 75,2 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пгг Кузнечное, ул. Юбилейная, д. 3 (далее - Объект недвижимости) является Администрация.

Предприниматель в рамках реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратился в Администрацию с заявлением (вх. N72 от 15.11.2013) о реализации преимущественного права на приобретение Объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения заявления Предпринимателя Администрация предложила проект договора купли-продажи в отношении Объекта недвижимости с выкупной стоимостью, определенной на основании Отчета от 23.12.2013 N 193 об определении рыночной стоимости в размере 1 004 413 руб.

Предприниматель, не согласившись с представленным Администрацией проектом в части п.п. 2.1., 2.2., 2.3., а также в части необходимости приостановления течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда в порядке ч. 4.1. ст. 4 Закона N 159-ФЗ, направила в адрес Администрации письмо вх. N 103 от 22.01.2014 с предложенной редакцией.

Проект договора купли-продажи подписан Предпринимателем с протоколом разногласий от 10.02.2014 и направлен Администрации с письмом вх. N 7 от 10.02.2014.

Недостижение сторонами соглашения относительно условий договора послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, изложил пункт 2.1, пункт 2.2 в части установления цены продажи в редакции Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; изложил пункт 3.4, пункт 2.2 за исключением условия о цене продажи в редакции индивидуального предпринимателя Ивановой Ирины Викторовны; изложил остальные пункты договора купли-продажи в редакции Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области. В остальной части в иске отказал.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Относительно пунктов 2.1, пункт 2.2 Договора в части установления цены продажи Предпринимателем предложена редакция, согласно которой стоимость Объекта недвижимости определена на основании отчета об оценке от 27.01.2014 N 56/14, выполненного оценщиком ООО "Юридическое бюро оценки и экспертизы", и составляет 615 500 руб. по состоянию на 20.01.2014.

Согласно отчету об оценке от 23.12.2013 N 193 выполненному ООО "Северо Западное аналитическое бюро оценки" по заказу Администрации рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.12.2013 определена в размере 1 004 413 руб.

Согласно отчёту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт", составленному по результатам судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 06.10.2014 составляет 514 000 руб.

Судом первой инстанции в качестве доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта принят отчет об оценке от 23.12.2013 N 193 выполненному ООО "Северо Западное аналитическое бюро оценки", составленный по заказу Администрации, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.12.2013 определена в размере 1 004 413 руб.

Апелляционным судом проверены и отклоняются доводы апелляционной жалобы о неправомерности определения цены, по которой спорное имущество подлежит отчуждению, на основании отчета об оценке от 23.12.2013 N 193.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 от 18.10.2012 определена правовая позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого на основании Закона N 159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Предприниматель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества 15.11.2013.

В отчёте ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт", составленном по результатам судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 06.10.2014 в связи с чем указанное заключение не представляется возможным использовать в целях определения цены договора купли-продажи объекта.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 1 ст. 65, ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по настоящему делу входит достоверность отчета от 23.12.2013 N 193, выполненного ООО "Северо Западное аналитическое бюро оценки" по заказу Администрации.

Однако, в рассматриваемом случае ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни в апелляционном суде Предприниматель ходатайство о назначении экспертизы достоверности данного отчета, а равно экспертизы рыночной стоимости объекта по состоянию на 15.11.2013 не заявлял, в связи с чем дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам.

Согласно отчету об оценке от 23.12.2013 N 193 выполненному ООО "Северо Западное аналитическое бюро оценки" по заказу Администрации рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.12.2013 определена в размере 1 004 413 руб.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о недостоверности данного отчета, а равно о том, что рыночная стоимость объекта за период с 15.11.2013 по 16.12.2013 могла существенно измениться, Предпринимателем не представлено.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что Предприниматель не опроверг достоверности рыночной стоимости объекта, определенной в отчете об оценке от 23.12.2013 N 193 в размере 1 004 413 руб., в связи с чем цена договора купли-продажи правомерно определена судом первой инстанции в указанном размере.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.01.2015 по делу N А56-26676/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина