Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2015 г. N 10АП-16868/14

г. Москва

19 мая 2015 г.

Дело N А41-49464/14

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области: Благий Л.Н., доверенность от 02.02.2015 г.,

от ИП Орлова Р.В.: Орлов Р.В. (лично), Макеев А.В., доверенность от 11.03.2015 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, индивидуального предпринимателя Орлова Романа Владимировича на решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2014 года по делу N А41-49464/14 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области к ИП Орлову Р.В. об обязании возвратить земельный участок и встречному исковому заявлению ИП Орлова Р.В. к Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского Муниципального района о признании недействительными одностороннего отказа от исполнения договора аренды, о признании договора аренды действующим,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского Муниципального района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Орлову Роману Владимировичу (далее - ИП Орлов Р.В.) об обязании передать земельный участок площадью 5800 кв.м. с кадастровым номером 50:13:070201:248, находящийся по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Лермонтова (от пятиэтажного гаражного комплекса по ул. 1-я Серебрянская, д. 2 до жилого дома N 15 в сторону Москвы) и в районе между пятиэтажным гаражным комплексом по ул. 1-я Серебрянская и жилым домом N 9 по ул. Гоголя, для размещения комплекса многоцелевого назначения, из земель, входящих в границы муниципального образования - городское поселение Пушкино.

ИП Орлов Р.В. в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского Муниципального района, в котором просил:

1. Признать отказ Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области от исполнения договора аренды земельного участка N 356-11 от 07.10.11г., заключенного с ИП Орловым Р.В., недействительным.

2. Признать договор аренды земельного участка N 356-11 от 07.10.11 г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области и ИП Орловым Р.В., действующим.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2014 года в удовлетворении первоначального и встречного исковых заявлений отказано (том 1, л.д. 141-142).

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Комитет и ИП Орлов Р.В. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства имеющие значение для дела (том 1, л.д. 145-146, том 2, л.д. 3).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Возражал против доводов апелляционной жалобы ИП Орлова Р.В.

Представитель ИП Орлова Р.В. поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Возражал против доводов апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 07.10.2011 года между Пушкинским муниципальным районом Московской области, от имени которого выступал Комитет, (арендодатель) и ИП Орловым Р.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 356-11, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5800 кв.м. с кадастровым номером 50:13:070201:248, находящийся по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Лермонтова (от пятиэтажного гаражного комплекса по ул. 1-я Серебрянская, д. 2 до жилого дома N 15 в сторону Москвы) и в районе между пятиэтажным гаражным комплексом по ул. 1-я Серебрянская и жилым домом N 9 по ул. Гоголя, для размещения комплекса многоцелевого назначения, из земель, входящих в границы муниципального образования - городское поселение Пушкино, сроком до 29.04.2014 года (том 1, л.д. 8-9).

Срок действия договора - 3 года (пункт 1.1 договора).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

25.06.2012 года главой города Пушкино принято постановление N 138 "О строительстве и проектировании автомобильной дороги общего пользования в г. Пушкино "Ярославское шоссе - мкр. Новая Деревня - ул. Вокзальная" с реконструкцией ул. Лермонтова" (том 1, л.д. 16).

Как указывает Комитет в своем исковом заявлении, 04.04.2014 года на заседании земельной комиссии было рассмотрено заявление ИП Орлова Р.В. от 05.03.2014 года о продлении договора аренды и принято решение - отказать в продлении договора аренды в связи с тем, что по вышеуказанному адресу планируется расширение дороги с созданием пешеходной зоны.

20.06.2014 года на заседании земельной комиссии повторно рассмотрен вопрос о продлении договора аренды спорного земельного участка и принято решение об отказе в продлении данного договора, поскольку в соответствии с постановлением главы г. Пушкино N 138 использование спорного земельного участка по целевому назначению, предусмотренному договором аренды N 356-11 от 07.10.2011, не представляется возможным.

18.06.2014 года было проведено обследование спорного земельного участка и установлено, что участок огорожен металлическим забором, а, кроме того, на нем расположены металлические блок, контейнеры и хозблок.

09.07.2014 года Комитет направил в адрес ИП Орлова Р.В. уведомление о прекращении договора аренды, с просьбой передать арендованный земельный участок по акту приема-передачи.

22.07.2014 года повторно был осуществлен выезд сотрудников Комитета на спорный земельный участок. Согласно акту обследования на спорном земельном участке снят плодородный слой почвы, на участке ориентировочной площадью 2000 кв.м. выкопан котлован, построен фундамент, вокруг котлована уложены бетонные плиты.

Ссылаясь на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, в связи с односторонним отказом арендодателя от данного договора, однако ответчик по истечении трех месяцев арендованный земельный участок не возвратил, Комитет обратился в суд с иском об обязании ИП Орлова Р.В. передать Комитету спорный земельный участок.

В свою очередь, ИП Орлов Р.В. полагая, что отказ Комитета от исполнения договора аренды земельного участка является недействительным, обратился в суд со встречным исковым заявлением.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителей апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При прекращении договора аренды вследствие одностороннего отказа необходимо соблюдать предписанный законом порядок, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. При этом договор считается прекращенным только с момента получения соответствующей информации другой стороной. Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что Комитет направил в адрес ИП Орлова Р.В. уведомление о прекращении договора аренды 09.07.2014 года.

Согласно почтовому уведомлению с почтовым идентификатором N 1412707683539533 уведомление о прекращении договора аренды от 09.07.2014 года было вручено адресату 04.08.2014 года.

Между тем, в своей апелляционной жалобе ИП Орлов Р.В. ссылается на неполучение от арендодателя уведомления о прекращении договора аренды, в связи с чем заявил ходатайство о фальсификации доказательства.

Ходатайство ИП Орлова Р.В. подлежит оставлению судом без удовлетворения, поскольку оно не соответствует критериям такого заявления.

Недостоверным доказательством в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть признано любое искажение представляемых суду доказательств, которое может быть выполнено путем подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, или ложных сведений, а также искусственное создание любого доказательства по делу (фабрикация).

Однако в рассматриваемом случае, заявление предпринимателя фактически содержит возражения относительно подтверждения факта получения уведомления о прекращении договора аренды.

Как указывает ИП Орлов Р.В., в период с 31.07.2014 г. по 14.08.2014 г. он совместно со своей несовершеннолетней дочерью - Орловой Анастасией Романовой, 05.06.2003 года рождения, принимал участие в работе летнего лагеря и в проведении спортивных сборов воспитанников спортивного клуба "СНАБОГ" (г. Ивантеевка) и находился в месте проведения спортивных сборов в станице Ахметовская Краснодарского края, что подтверждается справкой, выданной тренером по киокусинкай спортивного клуба "СНАБОГ" Герасимовым А.А. Супруга ответчика (по первоначальному иску) также в указанную в почтовом уведомлении дату (04.08.2014 г.) вручения письма от истца по месту жительства в г. Пушкино Московской области не находилась, так как в этот период времени находилась за пределами РФ, о чем имеются соответствующие отметки о пересечении государственной границы РФ в заграничном паспорте.

Судом апелляционной инстанции был направлен запрос в почтовое отделение "Пушкино" Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" о предоставлении сведений о лице, получившем почтовое отправление, направленное Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области в адрес ИП Орлова Р.В. 28.07.2014 по почтовой квитанции N 14128076835395.

Из поступившего в материалы дела письма Пушкинского почтамта УФПС Московской области филиала ФГУП "Почта России" от 24.03.2015 N 39.1.152/670 следует, что заказное письмо с уведомлением N 14128076835395 от 28.07.2014 с адресом: мкр. Дзержинец, д. 31, кв. 18, г. Пушкино, 141202, ИП Орлову Р.В. поступило 01.08.2014 в отделение почтовой связи (ОПС) Пушкино 141202. Почтовое отправление N 14128076835395 опущено 01.08.2014 в почтовый ящик адресата почтальоном ОПС Пушкино 141202. Согласно представленному объяснению почтальона ОПС Пушкино 141202 Ульевой З.А. на уведомление ф. 119 почтальон расписалась лично. К почтальону ОПС Пушкино 141202 Ульевой З.А. будут применены меры дисциплинарного воздействия за нарушение порядка доставки заказной корреспонденции.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обстоятельство вручения ИП Орлову Р.В. уведомления о прекращении договора аренды не доказано.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды продленный на неопределенный срок, был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, ошибочен.

Кроме того, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения договора аренды N 356-11, в связи с чем действия органа местного самоуправления по одностороннему отказу от договора являются недобросовестным поведением (статьи 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает срок неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство - в течение трех лет. При этом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае, заявляя отказ от договора аренды, Комитет указал на то обстоятельство, что спорный земельный участок ИП Орловым Р.В. освоен не был и под указанные в договоре аренды цели (для размещения комплекса многоцелевого назначения) не использовался.

Между тем, из материалов дела усматривается, что в период действия договора аренды ИП Орловым Р.В. были проведены на земельном участке все геологические и геодезические изыскания, осуществлен снос самовольных построек, произведена выпилка сухих деревьев, установлено ограждение.

На основании обращения ИП Орлова Р.В. был подготовлен градостроительный план земельного участка N 50522107-GPU043411.

Постановлением администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 29.06.2012 года N 1865 градостроительный план земельного участка был утвержден.

30.06.2011 года ИП Орлов Р.В. заключил договор N 23-2/11 на разработку проектно-сметной документации с ООО "Агоропромжилиндустрпроект", а также договор на исполнение функций технического заказчика N 23-ФЗ/11 от 27.06.2011.

После утверждения ГПЗУ, между предпринимателем и ООО "Агоропромжилиндустрпроект" было подписано дополнительное соглашение к договору на разработку проектно-сметной документации, были уточнены адрес объекта и задание на проектирование.

16.07.2012 года ООО "Агоропромжилиндустрпроект" обратилось в организации, ответственные за выдачу технических условий на присоединение объекта капитального строительства к сетям.

Технические условия на водоснабжение и водоотведение МУП "Пушкинский Водоканал" были выданы 12.10.2012.

Технические условия на теплоснабжение были выданы ОАО "Пушкинская теплосеть" 16.08.2012.

Указанные технические условия были утверждены на Градостроительном совете при администрации Пушкинского муниципального района только 15.11.2012 года, после чего проектной организацией был выполнен проект, который прошел государственную экспертизу. Заключение экспертизы было получено индивидуальным предпринимателем 24.03.2014.

При этом, до выполнения вышеуказанных согласований и разрешений арендатор не мог обратиться за разрешением на строительство, следовательно, приступить непосредственно к строительству объекта.

Полагая, что в срок, установленный договором аренды завершить проектирование и строительство не представляется возможным, ИП Орлов Р.В. 09.01.2014 года направил в адрес Комитета заявление, в котором просил заключить договор на новый срок.

24.04.2014 года ИП Орлов Р.В. обратился в администрацию г. Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и проектной документации с положительным заключением государственной экспертизы.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды был продлен на неопределенный срок, что сторонами не оспаривается.

30.04.2014 года решением администрации г. Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области решением в выдаче разрешения отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок и истечением срока договора аренды N 356-11 от 07.10.2011 года.

20.06.2014 года предприниматель повторно обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, с изложением доводов о том, что договор аренды N 356-11 от 07.10.2011 года является действующим.

27.06.2014 года администрация г. Пушкино Пушкинского муниципального района Московской области повторно сообщила заявителю о невозможности принять решение о выдаче разрешения на строительство ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.

09.07.2014 года Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды N 356-11 от 07.10.2011 года, продленного на неопределенный срок, в связи с невозможностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Исследовав фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что орган местного самоуправления умышленно затянул вопрос о продлении срока действия договора аренды, чтобы при продлении его на неопределенный срок иметь возможность одностороннего отказа от договора по статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанных действиях Комитета суд усматривает недобросовестное поведение, что противоречит принципам статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью защиты гражданских прав является, в том числе пресечение действий, нарушающих право, в частности являющихся формой злоупотребления правом.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции признает недействительным односторонний отказ арендодателя от договора.

Оснований для прекращения арендных правоотношений в порядке статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации апелляционным судом также не установлено.

На основании изложенного, апелляционный суд считает, что встречный иск в части признания отказа Комитета от исполнения договора аренды земельного участка N 356-11 от 07.10.2011 г., заключенного с ИП Орловым Р.В., изложенный в уведомлении о прекращении договора от 09.07.2014 г. N 1599, недействительным, подлежит удовлетворению. В удовлетворении первоначального иска и остальной части встречного иска надлежит отказать. При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что такой способ защиты нарушенных прав как признание договора аренды земельного участка действующим, не соответствует способам, установленным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2014 года по делу N А41-49464/14 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Признать отказ Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области от исполнения договора аренды земельного участка N 356-11 от 07.10.2011 г., заключенного с ИП Орловым Р.В., изложенный в уведомлении о прекращении договора от 09.07.2014 г. N1599, недействительным.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

Е.Н. Короткова Н.А. Огурцов