Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2015 г. N 10АП-247/15

г. Москва

19 мая 2015 г.

Дело N А41-65653/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,

при участии в заседании:

от заявителя - Бескровных М.И., по доверенности от 02.03.2015,

от заинтересованного лица - Большакова Е.В., по доверенности от 10.03.2015 N 49-Д,

от третьего лица - Шишова И.И., по доверенности от 03.04.2015 N 17,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Глобал" на решение Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2015 года по делу N А41-65653/14, принятое судьей Муриной В.А., по заявлению ООО "Глобал" (ИНН 7733763341, ОГРН 1117746246903) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третье лицо - администрация муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Глобал" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, администрации муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 27.08.2014 N 09/075/2014-333 об отказе в государственной регистрации договора аренды, об обязании осуществить государственную регистрацию договора в установленный законом срок.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует администрация муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области.

Решением от 06 февраля 2015 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленных требований общества отказал.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Глобал" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель заявителя указал, что в Управление Росреестра по Московской области был представлен полный пакет документов, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации договора аренды. Общество неоднократно обращалось в администрацию муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области с заявлением о передаче документов, в том числе кадастрового паспорта объекта, необходимых для государственной регистрации договора аренды, но администрацией было отказано. Вместе с тем, решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2013 по делу N А41-13852/13 удовлетворены требования ООО "Глобал" о государственной регистрации договора аренды муниципального недвижимого имущества N1-А/2012 от 01.02.2012, заключенного между администрацией муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Глобал" по результатам проведения итогов открытого конкурса на право заключения договора аренды отдельно стоящего здания складского типа, в связи с чем регистрация на основании судебного акта должна осуществляться без предоставления дополнительных документов.

Представители Управления и администрации возражали против доводов жалобы. Просили обжалуемое решение оставить без изменения.

Представитель администрации пояснил, что в ближайшее время стороны договора согласовали дату явки в отдел Росреестра для подачи всех необходимых документов в целях регистрации рассматриваемой сделки.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Глобал" (арендатор) по результатам проведения итогов открытого конкурса на право заключения договора аренды отдельно стоящего здания складского типа (Протокол N 4 от 16.12.2011) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 1-А/2012 от 01.02.2012, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, село Алабушево, улица Кирова, д. 1 "а".

Договор заключен на 5 (пять) лет с 01.02.2012 по 01.02.2017 (пункт 3.1.1. договора).

Величина арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению на расчётный счет заинтересованного лица, составляет 26 800 рублей (пункт 5.1.1. договора).

Во исполнение договора 01.02.2012 сторонами подписан акт приема-передачи отдельно стоящего здания (Приложение N 2 к Договору), расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, село Алабушево, улица Кирова, д. 1 "а".

В соответствии с подпунктом 4.3.1. договора заявитель обязался произвести государственную регистрацию договора в Солнечногорском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В связи с уклонением администрации от государственной регистрации договора аренды, заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с соответствующими исковыми требованиями.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2013 по делу N А41-13852/13 исковые требования общества были удовлетворены. Судом вынесено решение произвести государственную регистрацию договора аренды муниципального недвижимого имущества N 1-А/2012 от 01 февраля 2012 года, заключенного между администрацией муниципального образования городское поселение Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области (ОГРН 1055008728081; ИНН 5044050897) и обществом с ограниченной ответственностью "Глобал" (ОГРН: 1117746246903; ИНН 7733763341) по результатам проведения итогов открытого конкурса на право заключения договора аренды отдельно стоящего здания складского типа (Протокол N4 от 16.12.2011).

Вместе с тем, сообщением от 27.08.2014 N 09/075/2014-333 заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 4,10 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Так, в своем сообщении регистрирующий орган указал, что в нарушение Закона о регистрации на регистрацию был представлен договор аренды от 01.02.2012 N 1/А/2012 в единственном подлинном экземпляре; на государственную регистрацию не представлен кадастровый паспорт объекта, который по сведениям Солнечногорского филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области не учтен в государственном кадастре недвижимости.

Считая указанный отказ незаконным, общество обратилось в суд с заявлением.

Изучив материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о законности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 27.08.2014 N 09/075/2014-333 в государственной регистрации договора аренды в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконными действий (решений) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых действий требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, относятся проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 1 Закона N 122-ФЗ к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество относится аренда недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статья 16 Закона о регистрации).

В соответствии с положениями статей 16-18 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.

Пунктом 1 статьи 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в т.ч., договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации прав установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно материалам дела сообщением от 27.08.2014 N 09/075/2014-333 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Основанием отказа в государственной регистрации послужил тот факт, что на регистрацию был представлен договор аренды от 01.02.2012 N 1/А/2012 в единственном подлинном экземпляре; на государственную регистрацию не представлен кадастровый паспорт объекта в отсутствие сведений о нем в ГКН.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2013 по делу N А41-13852/13, которым удовлетворены требования ООО "Глобал" о государственной регистрации договора аренды муниципального недвижимого имущества N1-А/2012 от 01.02.2012. а также на неоднократные обращения в адрес администрации с требованием представить для регистрации оригиналы договора и кадастровый паспорт.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в реестр согласно Закону о регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о регистрации Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу части 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

При этом согласно части 3 статьи 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 9 постановлении от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды, представленном на государственную регистрацию, является нежилое помещение площадью 116,6 кв.м, расположенное в здании по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с. Алабушево, ул. Кирова, д. 1 "а". В свою очередь, по акту приема-передачи заявителю было передано в аренду отдельно стоящее здание.

Право собственности администрации зарегистрировано в установленном порядке на объект аренды не было, объект недвижимости не значился в ГКН, соответственно, учитывая положения Закона о регистрации, представление кадастрового паспорта на объект является обязательным.

Между тем, как усматривается из расписки о получении документов на государственную регистрацию, кадастровый паспорт на здание заявителем при обращении в регистрирующий орган представлен не был. Доказательств невозможности его получения в органах технического учета в материалах дела не имеется.

Поскольку ранее за администрацией право на спорный объект недвижимости зарегистрировано не было, принимая во внимание позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, графическое описание недвижимой вещи, переданной в аренду, содержащееся в Приложении N 1 к договору аренды, не может считаться достаточным для внесения записи в реестр согласно Закону о регистрации.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у заинтересованного лица оснований для осуществления государственной регистрации договора аренды.

То обстоятельство, что общество неоднократно обращалось в администрацию с требованием предоставить кадастровый паспорт и договоры для регистрации, не может служить основанием для признания незаконным отказа управления в регистрации сделки.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о законности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 27.08.2014 N 09/075/2014-333 в государственной регистрации договора аренды, не находит оснований для удовлетворения жалобы ООО "Глобал", считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.

Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2015 по делу N А41-65653/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.В. Игнахина Е.А. Мищенко