Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2015 г. N 06АП-1975/15

г. Хабаровск

19 мая 2015 г.

А73-16323/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Ротаря С.Б., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.

при участии в заседании:

от Муниципального унитарного предприятия "Николаевские инженерные сети": Жигалкин Е.В. представитель по доверенности от 11.08.2014 N 6;

от общества с ограниченной ответственностью "Вираж": Гаращенко К.В. представитель по доверенности от 04.12.2014 б/н;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вираж",

Муниципального унитарного предприятия "Николаевские инженерные сети"

на решение от 05.03.2015

по делу N А73-16323/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Медведевой О.В.

по иску Муниципального унитарного предприятия "Николаевские инженерные сети"

к обществу с ограниченной ответственностью "Вираж"

о взыскании задолженности, пени, освобождении помещений

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие "Николаевские инженерные сети" (далее - МУП "Николаевский инженерные сети") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вираж" (далее - ООО "Вираж") о взыскании задолженности и неустойки в размере 783 426 руб. 21 коп. за период с 01.06.2014 по 15.11.2014 по договорам аренды от 14.10.2014, в том числе по договору N 03-05/30 в размере 473 181 руб. 50 коп., по договору N 03-05/31 в размере 187 885 руб. 50 руб., по договору N 03-05/32 в размере 116 829 руб. 07 коп., неустойки в сумме 5 530 руб. 14 коп. за период с 15.07.2014 по 30.11.2014, обязании ответчика освободить нежилые помещения, арендованные по договорам аренды от 14.10.2014 N 03-05/31, 03-05/32 (согласно принятому судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) уточнению исковых требований).

Решением суда от 05.03.2015 заявленный иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 100 691 руб. 79 коп. задолженности, 81 руб. 15 коп. неустойки, всего 100 772 руб. 94 коп. ООО "Вираж" обязано освободить следующие нежилые помещения: здание мастерской площадью 191,9 кв.м, расположенное по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Попова, д. 19, помещение I (1-7), площадью 76,8 кв.м, расположенное на 1 этаже, помещение II (5), площадью 10,9 кв.м, расположенное на 2 этаже по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Ленина, д. 4.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении иска, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворив иска полностью. Ответчик, в свою очередь, также не согласен с решением суда в части удовлетворения иска, в связи с чем просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании заявители жалоб свои доводы поддержали, в удовлетворении встречных жалоб просили отказать.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

14.10.2014 между МУП "Николаевские инженерные сети" (арендодатель) и ООО "Вираж" (арендатор) заключены договоры аренды имущества сроком действия с момента подписания по 15.11.2014 и распространением на правоотношения сторон, связанных с предметом настоящего договора, с 01.06.2014. По условиям договоров арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование комплекс недвижимого имущества согласно Перечню (Приложение к договорам):

- здание гаража, площадью 352,1 кв.м, функциональные помещения N 1 (1-10), N 2 (4-6) в пристройке к гаражу, площадью 110,5 кв.м, Домик ремонт (гараж), площадью 8,7 кв.м, расположенные по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Пушкина, 1 (договор N 03-05/30);

- здание мастерской, площадью 191,9 кв.м, расположенное по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Попова, д. 19 (договор N 03-05/31);

- функциональные помещения N 1 (1-7,16), N 2 (5, 10, 11), площадью 108,1 кв.м, в административном здании по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Ленина, 4 (договор N 03-05/32).

Как следует из пояснений представителей сторон, при подписании договоров аренды и в последующем в связи с занятием части помещений иными организациями, а также имуществом МУП "Николаевские инженерные сети", акты о передаче арендатору нежилых помещений с указанием перечня помещений, передаваемых в пользование ООО "Вираж", не составлялись.

Указанное в договорах имущество согласно свидетельствам о государственной регистрации права является собственностью муниципального образования Николаевский муниципальный район Хабаровского края и передано в хозяйственное ведение МУП "Николаевские инженерные сети".

Разделом 3 договоров установлен порядок, сроки внесения и размер арендной платы. Так, в пункте 3.1.3 указано, что размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной обоснованной величины месячной арендной платы N 14-01.221 (договор N 03-05/32), N 14-01.230 (договор N 03-05/30), N 14-01.227 (договор N 03-05/31).

Несмотря на наличие в договорах указания на установление размера арендных платежей в соответствии с отчетами оценки, пунктом 3.1.1 договоров определена фиксированная ежемесячная арендная плата, в меньшем размере, чем установлено отчетами оценки:

- 86 033 руб. по договору N 03-05/30;

- 34 161 руб. по договору N 03-05/31;

- 21 241 руб. 65 коп. по договору N 03-05/32.

Согласно пункту 3.1.4 договоров арендная плата вносится ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с разделом 7 договора арендатор в случае задержки любого из платежей по арендной плате в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,01% в день с просроченной суммы за каждый день.

Неоплата ООО "Вираж" арендных платежей по указанным договорам явилась основанием для обращения МУП "Николаевские инженерные сети" в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, в связи с отсутствием доказательств передачи имущества арендатору, принял признание ответчиком обстоятельств принятия части помещений, исходя из размере которых рассчитал размер задолженности и неустойки.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключены договоры аренды недвижимого имущества от 14.10.2014 N 03-05/32, N 03-05/30, N 03-05/31.

Пунктом 2.1.1 договоров установлена обязанность арендодателя передать арендатору имущество по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора. Акт приема-передачи имущества подписывается арендодателем и арендатором, прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Между тем, акты, свидетельствующие о получении арендатором нежилых помещений в пользование, сторонами договоров не составлялись и не подписывались. Иные документы, подтверждающие факт исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору помещений, являющихся предметом договоров аренды, истцом в суд не представлены.

Представленные истцом акты от 31.10.2014 N 64, от 23.10.2014 N 54 на возмещение затрат по содержанию помещения по ул. Ленина, 4 за июнь -октябрь 2014 года, подписанные и оплаченные ООО "Вираж" в полном объеме, правомерно не были приняты судом первой инстанции в качестве доказательства пользования ответчиком нежилыми помещениями в соответствии с договорами аренды и, соответственно, основаниями взыскания арендной платы, поскольку в данных актах отсутствует ссылка на номер и дату договора аренды, указан только один из трех адресов помещений, являющихся предметом спора, из содержания акта не следует, что расчет предъявленных затрат произведен исходя из указанной в договоре площади нежилого помещения, являющегося объектом аренды.

Учитывая отсутствие документов, подтверждающих факт передачи арендатору нежилых помещений по договорам аренды, в силу пунктов 2.1.1, 4.1 договоров, судом признано необоснованным начисление МУП "Николаевские инженерные сети" арендных платежей по договорам с 01.06.2014.

В тоже время, судом принято признание ООО "Вираж" в судебном заседании факта занятия арендатором части указанных в договорах аренды нежилых помещений с момента заключения договоров аренды - 14.10.2014, в обоснование чего им были представлены акты фактического использования помещений по каждому договору аренды от 26.02.2015, составленные и подписанные, в том числе, представителями сторонних организаций, занимающих отдельные помещения.

Согласно актам фактического использования от 26.02.2015, ООО "Вираж" в пользовании с 14.10.2014 находятся следующие помещения:

- в здании гаража помещение N I (12) (2 бокса), площадью 139,8 кв.м, функциональные помещения N I (1-10) в пристройке к гаражу, площадью 89,1 кв.м, расположенные по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Пушкина, 1 (договор N 03-05/30);

- здание мастерской, площадью 191,9 кв.м, расположенное по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Попова, д. 19 (договор N 03-05/31);

- функциональные помещения на 1-м этаже N I (1-7) площадью 76,8 кв.м, на 2-м этаже N II (5), площадью 10,9 кв.м, в административном здании по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Ленина, 4 (договор N 03-05/32).

Кроме того, с 16.12.14 помещения в здании гаража N I (12) площадью 139,8 кв.м, функциональные помещения N I (1-10) в пристройке к гаражу, площадью 89,1 кв.м, расположенные по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Пушкина, 1, находятся во владении и пользовании ООО "Вираж" на основании договора аренды имущества N 03-05/40 от 29.12.14.

Истцом в опровержение указанных в актах от 26.02.2015 сведений документы не представлены.

В этой связи, суд произвел расчет арендных платежей начиная с 14.10.2014, исходя из указанных ответчиком площадей, в общем размере 100 691 руб. 79 коп., в том числе:

- 45 153 руб. 05 коп. по договору N 03-05/30, в том числе за октябрь (с 14.10.14 по 31.10.14) - 24 261 руб. 34 коп. (41 783,41 руб./мес., исходя из общей площади помещений в пользовании ООО "Вираж" 228,9 кв.м по акту от 26.02.2015 / 31дн * 18дн), за ноябрь (с 01.11.14 по 15.11.14) - 20 891 руб. 71 коп. (41 783,41 руб./мес. / 30дн * 15дн);

- 36 915,92 руб. по договору N 03-05/31, в том числе за октябрь (с 14.10.14 по 31.10.14) - 19 835 руб. 42 коп. (34 161 руб./мес. / 31 дн * 18 дн), за ноябрь (с 01.11.14 по 15.11.14) - 17 080 руб. 50 коп. (34 161 руб./мес. / 30дн * 15дн);

- 18 622 руб. 82 коп. по договору N 03-05/32, в том числе за октябрь (с 14.10.14 по 31.10.14) - 10 006 руб. 29 коп. (17 233,05 руб./мес., исходя из общей площади помещений в пользовании ООО "Вираж" 87,7 кв.м по акту от 26.02.2015 / 31дн * 18дн), за ноябрь (с 01.11.14 по 15.11.14) - 8 616 руб. 53 коп. (17 233,05 руб./мес. / 30дн * 15дн).

Доводы истца, со ссылкой на наличие переписки, свидетельствующей о передаче всех площадей по договорам, а также на односторонние акты о фактическом использовании имущества по спорным договорам аренды, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку в силу прямого указания статей 606, 611 ГК РФ, а также условий заключенных договоров, имущество должно быть передано по актам, подписанным сторонами договоров, и являющимся неотъемлемой частью договоров. Иные доказательства передачи не могут являться допустимыми в отношении данного обстоятельства.

Доводы ответчика о завышенном размере арендной платы, судом не принимаются, поскольку установленная договорами плата не превышает определенную отчетами оценки рыночную обоснованную величину.

Таким образом, исковые требования в сумме задолженности по арендной плате в сумме 100 691 руб. 79 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с несвоевременной уплатой арендных платежей, являются также обоснованными требования о взыскании неустойки в сумме 81 руб. 15 коп. в связи со следующим.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Разделом 7 договоров предусмотрена неустойка в размере 0,01% в день с просроченной суммы за каждый день, в случае задержки платежей по арендной плате в сроки, установленные настоящим договором.

Исходя из обоснованной суммы задолженности (100 691 руб. 79 коп.), с учетом установленного договорами срока оплаты аренды (до 15 числа месяца, следующего за отчетным), и заявленного истцом периода начисления неустойки по 30.11.2014, сумма пени за период с 15.11.2014 по 30.11.2014 составляет 81 руб. 15 коп., в том числе по договору N 03-05/30 - 36 руб. 39 коп., по договору N 03-05/31 - 29 руб. 75 коп., по договору N 03-05/32 - 15 руб. 01 коп.

Далее, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Действие договоров аренды N 03-05/31, 03-05/32 прекращено 15.11.2014 за истечением срока их действия. Арендодателем в претензии от 05.11.2014 указано на несогласие на продление арендных отношений при наличии задолженности. В связи с чем, действие договоров не может быть признано судом пролонгированным по статье 621 ГК РФ при отсутствии согласия арендодателя на продление арендных отношений.

Учитывая изложенное, отсутствуют законные основания пользования ответчиком нежилыми помещениями.

В связи с этим подлежит удовлетворению и требование истца об обязании ответчика возвратить МУП "Николаевские инженерные сети" здание мастерской площадью 191,9 кв.м, расположенное по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Попова, д. 19; помещение I (1-7), общей площадью 76,8 кв.м, расположенное на 1 этаже, помещение II (5) площадью 10,9 кв.м, расположенное на 2 этаже по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Ленина, д. 4.

На основании изложенного, апелляционные жалобы подлежат отклонению, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их заявителей, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 05.03.2015 по делу N А73-16323/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

С.Б. Ротарь А.В. Шевц