Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2015 г. N 05АП-3101/15

г. Владивосток

21 мая 2015 г.

Дело N А51-21250/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 14 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев",

апелляционное производство N 05АП-3101/2015

на решение от 18.02.2015

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-21250/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений Администрации Арсеньевского городского округа (ИНН 2501001680, ОГРН 1022500510020)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" (ИНН 2501014449, ОГРН 1092501000646)

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "ТВС Арсеньев"

о взыскании 2630264,67 рублей, обязании заключить договор,

при участии:

от истца: Сидоренко О.С., представитель по доверенности от 12.01.2015 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;

от ответчика: Макеев Д.Г., представитель по доверенности от 25.10.2012 сроком действия на три года, паспорт;

от третьего лица: Макеев Д.Г., представитель по доверенности от 08.04.2015 N 38 сроком действия до 31.12.2015, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (далее - Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" (далее - ООО "УК "ТЭК Арсеньев") о взыскании неосновательного обогащения в размере 2630264,67 рублей за период с 24.01.2014 по 31.12.2014, обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ТВС Арсеньев" (далее - ООО "ТВС Арсеньев").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.02.2015 с ООО "УК "ТЭК Арсеньев" в пользу Управления взыскано 2163202 рубля 33 копейки неосновательного обогащения; на ООО "УК "ТЭК Арсеньев" возложена обязанность заключить с Управлением договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158 на условиях проекта договора N 1, направленного Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа письмом N 03-04-20/86 от 30.01.2014, изложив пункт 3.2. и абзац первый пункта 3.3. договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы составляет 2802373 рубля 94 копейки", "3.3. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно (по 233531 рубля 16 копеек в месяц) до первого числа месяца, следующего за расчетным, на счет:"; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "УК "ТЭК Арсеньев" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Не согласен с выводами суда о заключении сторонами соглашений от 06.05.2013 и от 04.06.2013 о внесении изменений в договор аренды 25/К, а также о волеизъявлении сторон на заключение отдельных договоров аренды земельных участков, расположенных под объектами имущества, переданного ответчику по договору аренды 25/К от 06.07.2012. Полагает, что обязанность ООО "УК "ТЭК Арсеньев" по заключению с Управлением отдельных договоров аренды, предусмотренная в договоре аренды N 25/К, имеет отношение к земельным участкам, находящимся под объектами недвижимости, не имеющим на дату заключения договора от 06.07.2012 технической документации и не состоящих на кадастровом учёте. Не согласен также с выводом суда о стартовой цене конкурса на заключение договора аренды N 25/К, которая не включала в себя стоимость передаваемых земельных участков. Считает, что по своему содержанию договор аренды N 25/К от 06.07.2012 предполагает два варианта возникновения права пользования земельными участками для ответчика: в отношении земельных участков, индивидуализированных на дату заключения договора как объекты гражданских прав (состоящих на кадастровом учёте) - в порядке пункта 2 статьи 654 ГК РФ; в отношении земельных участков, не сформированных на дату заключения договора, - по договорам аренды, заключаемых после постановки на кадастровый учёт этих земельных участков. В связи с чем при определении прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158 необходимо руководствоваться положениями пункта 2 статьи 654 ГК РФ. Оспаривает также обоснованность возложенной на ООО "УК "ТЭК Арсеньев" обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158 на условиях проекта договора N 1, поскольку фактическое пользование земельным участком осуществляет ООО "ТВС Арсеньев". Кроме того, указывает, что цена данного договора определена на основании муниципального правового акта, что прямо противоречит принципам определения арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ и приказу Минэкономразвития РФ.

В судебном заседании 07.05.2015 представитель ООО "УК "ТЭК Арсеньев" поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить в части удовлетворенных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения в обжалуемой части. Возражений по проверке только части судебного акта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Управление в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщенного к материалам дела письменного отзыва на апелляционную жалобу на доводы жалобы возразило, указало, что по результатам проведения конкурса на право заключения договора аренды проведена оценка размера арендной платы за пользование имуществом на основании методики расчёта арендной платы за объекты муниципальной собственности на 2012 год. Таким образом, стартовая цена за аренду имущества была нормативной, а ставки арендной платы определялись только в отношении муниципального имущества - объектов коммунальной инфраструктуры. Указывает на заключённый между истцом и третьим лицом договор субаренды от 03.09.2014, в связи с чем полагает обоснованным установленный судом период неосновательного обогащения ответчика с 24.01.2014 по 31.10.2014.

В судебном заседании 07.05.2015 объявлялся перерыв до 11 часов 50 минут 14.05.2015 в порядке статьи 158 АПК РФ. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

В судебном заседании 14.05.2015 судебная коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, удовлетворила ходатайство представителя истца о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно копии документации открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества от 30.05.20120, копии договора аренды от 06.07.2012 N 25/К, так как данные документы представлены по запросу суда.

В судебном заседании 14.05.2015 объявлен перерыв до 14 часов 50 минут того же дня. После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что по результатам проведённого Управлением открытого конкурса N 4 на право заключения договора аренды муниципального имущества - объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения теплоснабжения Арсеньевского городского округа (протокол рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе N 2 от 22.07.2012) между Арсеньевским городским округом (арендодатель) и ООО "УК "ТЭК Арсеньев" (арендатор), как победителем аукциона, 06.07.2012 заключен договор аренды N 25/К (далее - договор N 25/к), по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду для выполнения функций теплоснабжения на территории Арсеньевского городского округа следующее муниципальное имущество: здания, нежилые помещения, сооружения, транспортные средства, машины и оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь, прочие основные средства (далее - имущество, объект аренды) для обеспечения теплоснабжения Арсеньевского городского округа согласно прилагаемому перечню объектов (приложение N 1 к договору).

Срок действия договора установлен с момента его подписания до 03.07.2037 (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.2.10 договора на арендатора возложена обязанность произвести инвентаризацию имущества, изготовить техническую документацию: кадастровые паспорта на объекты аренды до 10.12.2012 за счёт собственных средств.

После изготовления технической документации на объекты аренды в течение 4 месяцев обеспечить изготовление межевых планов на земельные участки, занятые объектами аренды, за счёт собственных средств (пункт 2.2.11 договора).

После составления межевых планов на земельные участки поставить их в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра по ПК" на государственный кадастровый учёт (в течение 20 рабочих дней) за счёт собственных средств (пункт 2.2.12 договора).

Пунктом 2.2.13 договора на арендатора также возложена обязанность после получения кадастровых паспортов на земельные участки в срок 1 месяц заключить в Управлении имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа договоры аренды земельных участков.

В пункте 3.1 договора аренды N 25/к стороны предусмотрели, что размер арендной платы по договору составляет 113000000 рублей в год, в том числе размер арендной платы - 28000000 рублей в год; ремонтные работы на сумму 85000000 рублей в год. Ежемесячная арендная плата составляет 2333333 рубля. Оплата производится до 15 числа следующего за отчетным месяца (пункт 3.2 договора).

Согласно актам приёма-передачи недвижимого имущества к договору аренды от 06.07.2012 N 25/к 12.07.2012 в пользование ответчику переданы здания, нежилые помещения, сооружения, передаточные сооружения, участки тепловых сетей, машины и оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь, расположенные на участке N 1 котельной N 1 (ул. Смирнова,5), участке N 2 котельной N 1 (ул. Щербакова,45), участке N 1 котельной N 2 (ул. 2-ая Таёжная, 35), участке N2 производства N 2 (малые котельные), старой насосной станции 1-го подъёма реки Арсеньевка. Земельные участки по указанным актам не передавались.

Договор аренды N 25/к от 06.07.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2013.

Сопроводительным письмом от 30.01.2014, полученным ответчиком 04.02.2014, что подтверждается уведомлением Почты России о вручении, истец направил в адрес ответчика проект договора от 24.01.2014 N 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Арсеньев, ул.Смирнова,5, для размещения зданий, строений, сооружений, разрешенное использование - земли под объектами коммунального хозяйства, площадью 560660 кв.м, в том числе зона обременения площадью 1262 кв.м, в 3-х экземплярах для подписания в семидневный срок с момента получения данного письма.

Претензией от 28.03.2014, полученной ответчиком 02.04.2014, что подтверждается уведомлением Почты России о вручении, истец потребовал от ответчика погасить образовавшуюся сумму неосновательного обогащения и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2348694 рубля 88 копеек в срок до 10.04.2014.

Поскольку ООО "УК "ТЭК Арсеньев" по истечении установленного претензией срока не выплатило сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком и не предприняло мер по заключению договора аренды земельного участка, расположенного под объектами договора аренды N 25/к, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учётом уточнений).

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Из пункта 2 указанной статьи следует, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором находится часть сдаваемых в аренду объектов недвижимости, расположенных на участке N 1 котельной N 1 (ул. Смирнова,5), на момент заключения договора аренды N 25/к от 06.07.2012 был индивидуализирован в качестве объекта гражданского оборота - поставлен на кадастровый учёт, участку присвоен кадастровый номер 25:26:020105:158. Согласно кадастровому паспорту дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 06.12.2005. Собственником указанного земельного участка с 04.06.2010 является Арсеньевский городской округ (свидетельство о государственной регистрации права 25-АБ 397097).

Таким образом, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158 обязанности арендатора по изготовлению межевого плана земельного участка и постановке его на кадастровый учёт, предусмотренные пунктами 2.2.11 и 2.2.12 договора N 25/к, не распространяются.

Вместе с тем указанное обстоятельство само по себе не является основанием для заключения в Управлении договоров аренды только тех земельных участков, которые не имеют на дату заключения договора от 06.07.2012 технической документации и которые не состоят на кадастровом учёте, как на то указывает ответчик.

Из формулировки пункта 2.2.13 договора N 25/к, предусматривающего обязанность арендатора заключить в Управлении договоры аренды земельных участков, однозначно не следует, что он распространяет своё действие только на не поставленные на кадастровый учет в качестве объектов гражданского оборота земельные участки.

В соответствии со статьёй 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Так, исходя из буквального смысла пункта 2.2.13 договора N 25/к следует, что стороны согласовали намерение заключить договоры аренды в отношении всех земельных участков, находящихся под объектами аренды и необходимых для их обслуживания. При этом в отношении земельных участков, требующих постановки их на кадастровый учёт, сторонами предусмотрены дополнительные обязанности арендатора, предусмотренные пунктами 2.2.11 и 2.2.12 договора. Последовательность изложения обязанностей арендатора свидетельствует о том, что условия пункта 2.2.13 не могут быть исполнены арендатором без предварительного выполнения условий пунктов 2.2.11 и 2.2.12, и не направлена на исключение индивидуализированного земельного участка из регулирования пункта 2.2.13 договора.

Оценив дополнительно содержание договора аренды в целом, апелляционная коллегия также не находит оснований для дифференцированного подхода к правовому регулированию земельных участков, находящихся под объектами договора аренды, в зависимости от того, являются ли они объектом гражданского оборота на момент заключения договора аренды N 25/к от 06.07.2012 или нет.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

В данном случае таким контрагентом являлось Управление, подготовившее проект договора аренды при объявлении конкурса на его заключение.

При таких обстоятельствах судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что действительная воля сторон при заключении договора аренды была направлена на заключение договоров аренды в отношении всех земельных участков, расположенных под объектами имущества, переданного ответчику по договору аренды N 25/к от 06.07.2012. В связи с чем доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.

С учётом изложенного, установив наличие обязанности арендатора по заключению договора аренды с кадастровым номером 25:26:020105:158, а также факт его уклонения от данной обязанности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца об обязании ООО "УК "ТЭК Арсеньев" заключить с Управлением такой договор, приведя при этом условия об оплате арендных платежей в соответствие с положениями Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" в пределах ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N347.

Довод ответчика о невозможности заключения с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158, поскольку фактическое пользование земельным участком осуществляет ООО "ТВС Арсеньев", признаётся судебной коллегией несостоятельным, поскольку факт заключения договора субаренды от 03.09.2014 между ООО "УК "ТЭК Арсеньев" (арендодатель) и ООО "ТВС Арсеньев" в отношении объектов аренды по договору N 25/к от 06.07.2012 правового значения для исполнения обязанности ответчика по заключению договора аренды земельного участка не имеет, так как отношения субаренды производны от правоотношений по аренде объектов теплоснабжения.

Суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что поскольку факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 25:26:020105:158 без правовых оснований установлен и не оспаривается ответчиком, с него подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ. Проверив расчет неосновательного обогащения, произведенный судом, за период с 24.01.2014 по 31.10.2014, коллегия признает его верным. Поскольку в части отказа во взыскании неосновательного обогащения решение суда первой инстанции не обжалуется, коллегия решение суда в данной части не проверяет.

Довод апелляционной жалобы о включении в арендную плату по договору стоимости пользования земельным участком с кадастровым номером 25:26:020105:158 подлежит отклонению ввиду следующего.

Как следует из пункта 2 статьи 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном случае, по смыслу указанного пункта иное предусмотрено договором аренды муниципального имущества N 25/к от 06.07.2012, а именно пунктом 2.2.13, согласно которому арендатор обязался оформить право аренды на земельные участки для размещения имущества.

Более того из буквального толкования договора N 25/к усматривается, что размер арендной платы согласован сторонами в отношении имущества - объектов аренды и не содержит сведений о стоимости пользования земельными участками. Содержание пункта 3.1, сопоставленное с пунктом 2.2.13 договора аренды, указывает на то, что по условиям договора арендная плата не включает плату за пользование земельными участками, на которых расположено полученное ответчиком в аренду имущество.

Таким образом, при заключении договора аренды N 25/к стороны не согласовывали включение в арендную плату за пользование имуществом плату за пользование земельными участками.

Все доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

С учетом изложенного оснований для изменения или отмены решения Арбитражного суда Приморского края в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба ООО "УК "ТЭК Арсеньев" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.02.2015 по делу N А51-21250/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев Д.А. Глебов