Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2015 г. N 10АП-2477/15

г. Москва

21 мая 2015 г.

Дело N А41-67910/14

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,

при участии в заседании:

от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Хухтамаки С.Н.Г." - Панченко Ю. В. представитель по доверенности от 10 января 2014 года N 10-Д,

от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица Администрации города Ивантеевки Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2015 года по делу N А41-67910/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Хухтамаки С.Н.Г." к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 01 июля 2014 года N 3 к договору аренды от 26 марта 2009 года N 740 земельного участка с кадастровым номером 50:43:0020401:42 с участием третьего лица - Администрации города Ивантеевки Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Хухтамаки С.Н.Г." (далее - общество, ООО "Хухтамаки С.Н.Г.") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в котором просило:

- признать недействительным сообщение об отказе в государственной регистрации от 08 сентября 2014 года N 50-50-13/087/2014-24, вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать дополнительное соглашение от 01 июля 2014 года N 3 к договору аренды от 26 марта 2009 года N 740 земельного участка с кадастровым номером 50:43:0020401:42.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Администрация города Ивантеевки Московской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2015 года заявленные требования ООО "Хухтамаки С.Н.Г." удовлетворены (л.д. 174 т. 1).

Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

До судебного заседания через канцелярию суда от администрации поступило ходатайство, в котором просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя управления и администрации, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом, просил изменить решение в части продления срока аренды земельного участка по дополнительному соглашению от 01 июля 2014 года N 3 с 25 марта 2015 года на 25 сентября 2015 года.

Выслушав объяснения представителя общества, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Ивантеевки Московской области от 26 марта 2009 года N 433 ООО "Хухтаками С.Н.Г" был предоставлен на условиях аренды по договору от 26 марта 2009 года N 740 (далее - договор) земельный участок площадью 400 кв. м. с кадастровым номером 50:43:0020401:42, расположенный по адресу: г. Ивантеевка, ул. Железнодорожная, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство здания гражданского назначения (столовая)", сроком на 3 года. Вышеуказанный договор зарегистрирован управлением 01 июня 2009 года за регистрационным номером N 50-50-43/008/2009 (л.д. 40 т. 1).

На основании постановлений Главы города Ивантеевки от 23 ноября 2012 года N 1828 и от 19 апреля 2013 года N 763, между администрацией и обществом были заключены дополнительные соглашения от 23 ноября 2012 года N 1 и от 25 апреля 2013 года N 2, срок аренды по указанному договору был продлен по 25 марта 2014 года. Вышеуказанные дополнительные соглашения зарегистрированы управлением (л.д. 46, 53 т. 1).

На основании постановления Главы города от 01 июля 2014 года N 805, между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 01 июля 2014 года N 3 и срок договора продлен до 25 марта 2015 года (л.д. 64, 68 т. 1).

Общество и администрация обратились в управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 июля 2014 года N 3 к договору аренды от 26 марта 2009 года N740.

Письмом от 08 сентября 2014 года N 50-50-13/087/2014-24 Управление Росреестра по Московской области общество отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 июля 2014 года N 3 к договору аренды от 26 марта 2009 года N740, указав, что документов, подтверждающих соблюдение порядка, установленного статьей 30 Земельного Кодекса Российской Федерации, на государственную регистрацию не представлено, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Кроме того, на государственную регистрацию представлено заявление от Муниципального образования городской округ Ивантевка, от имени которого действует Гриднев С.Г. и ООО "Хухтамаки С.Н.Г." от имени которого действует Панченко Ю.В. о государственной регистрации сделки - дополнительного соглашения к договору аренды вышеуказанного земельного участка, в котором отсутствуют подписи заявителя Гриднева С.Г.

Кроме того, за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, связанному с внесением изменений в договор аренды, взимается государственная пошлина в соответствии с подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс), установленная для организаций в размере - 600 рублей.

Полагая, что отказ управления является незаконным, ООО "Хухтамаки С.Н.Г." обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением земельных участков изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании постановления Главы города Ивантеевки Московской области от 26 марта 2009 года N 433 ООО "Хухтаками С.Н.Г" был предоставлен на условиях аренды по договору от 26 марта 2009 года N 740 (далее - договор) земельный участок площадью 400 кв. м. с кадастровым номером 50:43:0020401:42, расположенный по адресу: г. Ивантеевка, ул. Железнодорожная, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство здания гражданского назначения (столовая)", сроком на 3 года. Вышеуказанный договор зарегистрирован управлением 01 июня 2009 года за регистрационным номером N 50-50-43/008/2009 (л.д. 40 т. 1).

На основании постановлений Главы города Ивантеевки от 23 ноября 2012 года N 1828 и от 19 апреля 2013 года N 763, между администрацией и обществом были заключены дополнительные соглашения от 23 ноября 2012 года N 1 и от 25 апреля 2013 года N 2, срок аренды по указанному договору был продлен по 25 марта 2014 года. Вышеуказанные дополнительные соглашения зарегистрированы управлением (л.д. 46, 53 т. 1).

На основании постановления Главы города от 01 июля 2014 года N 805, между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 01 июля 2014 года N 3 и срок договора продлен до 25 марта 2015 года (л.д. 64, 68 т. 1).

Общество и администрация обратились в управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 июля 2014 года N 3 к договору аренды от 26 марта 2009 года N740.

Таким образом, земельный участок площадью 400 кв. м. с кадастровым номером 50:43:0020401:42, расположенный по адресу: г. Ивантеевка, ул. Железнодорожная, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство здания гражданского назначения (столовая) предоставлен для строительства здания столовой.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя пояснил, что на спорном земельном участке построено здание столовой.

27 июня 2013 года Закрытым акционерным обществом "Научно-производственный центр "Перспектива" по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания столовой, расположенного по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Железнодорожная, д.1 было дано заключение N 13-066, согласно которому здание пригодно к длительной эксплуатации и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Между тем, до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию и право собственности на указанный объект заявителем не зарегистрировано.

В ходе судебного разбирательства представитель ООО "Хухтамаки С.Н.Г." пояснил, что у общества отсутствует разрешение на строительство здания столовой.

В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Учитывая, что у ООО "Хухтамаки С.Н.Г." отсутствует разрешение на строительство здания столовой, спорный объект является самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако земельный участок, на котором осуществлено строительство указанного объекта, находился у заявителя в аренде, что исключает признание права собственности на самовольную постройку в силу указанной нормы закона.

Таким образом, начиная с 26 марта 2009 года общество имело реальную возможность на строительство здания столовой, для целей которой был предоставлен спорный земельный участок. Однако в нарушение действующего законодательства осуществило строительство объекта без разрешения на строительства, в результате чего объект до настоящего времени не введен в эксплуатацию и право собственности на него не зарегистрировано.

Вывод суда первой инстанции о том, что преимущественное право общества на заключение договора аренды на новый срок следует из пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и закреплено также в пункте 4.3.3. договора аренды от 26 марта 2009 года N 740, является неправомерным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими, лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Федеральным законом от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" текст Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2010 года N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка заключен на срок по 25 марта 2012 года (пункт 2.1).

На основании постановлений Главы города Ивантеевки от 23 ноября 2012 года N 1828 и от 19 апреля 2013 года N 763, между администрацией и обществом были заключены дополнительные соглашения от 23 ноября 2012 года N 1 и от 25 апреля 2013 года N 2, срок аренды по указанному договору был продлен по 25 марта 2014 года. Вышеуказанные дополнительные соглашения зарегистрированы управлением (л.д. 46, 53 т. 1).

На основании постановления Главы города от 01 июля 2014 года N 805, между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 01 июля 2014 года N 3 и срок договора продлен до 25 марта 2015 года (л.д. 64, 68 т. 1).

Указанные дополнительные соглашения заключены в связи с истечением срока договора аренды земельного участка.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 указанного Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, дополнительное соглашение от 01 июля 2014 N 3 к договору аренды от 26 марта 2009 года N 740 является новым договором аренды, при заключении которого сторонами не были соблюдены требования законодательства, действовавшего на момент его заключения.

В силу абзацев 4, 10 части 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Доказательств того, что вышеуказанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.

Таким образом, обжалуемый обществом отказ в государственной регистрации права собственности является правомерным, поскольку по существу соответствует требованиям Федерального закона N 122-ФЗ.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что у управления имелись основания, предусмотренные Федерального закона N 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения 01 июля 2014 года N 3.

Аналогичная правовая позиция относительно заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка содержится в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2014 года по делу N А41-45598/13, от 23 октября 2014 года по делу N А41-44497/13 от 22 января 2015 года по делу N А40-172697/13, от 30 декабря 2014 года по делу N А40-187928/13.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных ООО "Хухтамаки С.Н.Г." требований следует - отказать.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2015 года по делу N А41-67910/14 отменить. В удовлетворении заявленных ООО "Хухтамаки С.Н.Г." требований - отказать.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Е.Н. Виткалова Е.А. Мищенко