Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2015 г. N 09АП-11217/15

г. Москва

22 мая 2015 г.

Дело N А40-172955/14

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей: Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ФГБОУ ВПО "Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "25" февраля 2015 г. по делу N А40-172955/2014, принятое судьей Козловым В.Ф., по иску ООО "РусБизнес Холдинг" (ОГРН 1097746231220) к ФГБОУ ВПО "Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова" (ОГРН 1027700410792) третьи лица: 1. ТУ ФАУГИ в городе Москве, 2. Министерство образования и науки РФ о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, обязании не чинить препятствия,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Дорофеев Ю.Г. по приказу N 7 от 23.10.2014, Холопов Д.В. по дов. от 22.01.2014;

от ответчика: Рачинский Д.В. по дов. от 01.01.2015;

от третьих лиц: 2) Комова Н.А. по дов. от 20.01.2015;

от иных лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО "РусБизнес Холдинг" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ФГБОУ ВПО "Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова" (далее- ответчик) о признании недействительной совершенной ответчиком односторонней сделки по отказу от исполнения договора аренды от 12.01.2011 N Д-30/9, признании договора действующим, обязании не чинить препятствий в пользовании помещениями.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве и Министерство образования и науки Российской Федерации.

Требования истца мотивированны тем, что ответчик вручил ему уведомление от 02.09.2014 о расторжении договора и акт проверки, а также запретил допуск истцу в помещение, вскрыл помещение и сменил замки, однако от разрешения возникшего спора путем переговоров уклонился.

Решением Арбитражного суда города Москвы от "25" февраля 2015 г. по делу N А40-172955/2014 принят отказ истца и прекращено производство по делу в части требований истца об обязании ответчика не чинить препятствия во временном владении и пользовании помещением. В остальной части требования истца удовлетворены.

При этом, суд первой инстанции признал отказ ответчика от договора недействительным, а договор признал действующим.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от "25" февраля 2015 г. по делу N А40-172955/2014 ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что истец надлежащим образом не исполнил свои обязанности по поддержанию помещений в надлежащем противопожарном состоянии, допустил самовольный захват имущества ответчика, провел перепланировку и переустройство арендованного помещения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы, считают решение законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Представитель Министерства образования и науки РФ поддержал позицию ответчика.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель третьего лица ТУ ФАУГИ в городе Москве не явился, о времени и месте, судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 12.01.2011 N Д-30/9 (далее- Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 19,8 кв.м (этаж 2 пом. I ком. 1б зал обеденный площадью 11,8 кв.м, 21в буфет площадью 8 кв.м) по адресу: г. Москва, ул. Прянишникова, д. 2А, для использования под буфет на срок до 31 декабря 2011 г.

Дополнительным соглашением от 12.01.2011 срок договора продлен до 31 декабря 2015 г.

Изменение условий договора за исключением условия о величине арендной платы, и его досрочное расторжение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 7.2, 7.3 и 7.4 Договора, допускаются по соглашению сторон (п. 7.1 Договора).

Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора без обращения в суд при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа (п. 7.4.1 Договора), при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.15 Договора (п. 7.4.2 Договора), при принятии собственником здания решения о сносе (п. 7.4.3).

Уведомление об отказе от исполнения договора по основаниям, предусмотренным в п. 7.4 Договора, составляется в трех экземплярах, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления (п. 7.6 Договора).

2 сентября 2014 г. арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды с ноля часов 7 сентября 2014 г. на основании п. 7.4.2 Договора.

Из уведомления следует, что 2 сентября 2014 г. в результате проведения проверки переданного в аренду федерального имущества были установлены факты нарушения п. 3.2.8 и 3.2.10 Договора.

Вместе с уведомлением был передан акт проверки, согласно которому в ходе проверки было установлено, что арендатором фактически используется 80,7 кв.м, в результате самовольного захвата 60,9 кв.м; произведена перепланировка в помещении 1б, удалена стена, отсутствуют оконные проемы, в помещениях 1 и 1а установлен стационарный кондиционер и стены обшиты панелями ПВХ, не обеспечено соблюдение мер пожарной безопасности (п. 5.4.3 ФЗ от 22.07.2008 N 123, п. 2, 3, 12, 33, 42, 475, 476, 478 постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N 330, п. 6.25 СНиП 21-01-97).

8 февраля 2014 г. арендодатель запретил доступ арендатору в помещения.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции правомерно установил, что в соответствии с п. 7.4.2 Договора арендодатель вправе отказаться от договора в случае, если арендатор не соблюдает в арендуемых помещениях требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора (п. 3.2.8), произвел переустройство или перепланировку помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя (п. 3.2.10).

Вместе с тем, установив факт нарушения мер пожарной безопасности (в отсутствие представителей арендатора), арендодатель требование об устранении указанных нарушений арендатору не направил, разумного срока на устранение выявленных нарушений не установил, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу, что примененная арендодателем санкция в виде отказа от договора аренды не соответствует допущенному нарушению и нарушает баланс интересов сторон.

В данном случае, право арендодателя на соблюдение арендатором правил пожарной безопасности может быть защищено требованием об устранении недостатков, и лишь в случае отказа от устранения или не устранения их в установленный срок для защиты права арендодателя требуется отказ от договора.

При этом, суд указал, что несмотря на наличие у арендодателя инспектора по пожарной безопасности, принимавшего участие в проверке, и наличия возможности проведения проверок, арендодатель в течение четырех лет действия договора не предъявлял требований об устранении обнаруженных недостатков, что указывает на то, что арендодатель не придавал существенного значения вопросу соблюдения арендатором требований пожарной безопасности.

Обстоятельства пользования истцом площадью 80,7 кв.м, в результате самовольного захвата помещений площадью 60,9 кв.м., были исследованы судом в результате изучения поэтажного плана БТИ и фотографии буфета, на основании чего суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что:

- арендуемые комнаты 21в и 1б расположены в подаудиторном пространстве, комната 1б не имеет самостоятельного выхода, который осуществляется через комнату 21в. Согласно поэтажному плану комната 1б имеет проемы в перегородке, отделяющей ее от соседней комнаты 1а;

-на границе комнат 1б и 1а расположены торговое оборудование, витрины, стойка, с которых ведется торговля продуктами питания с посетителями, находящимися в комнате 1а, в которой, в свою очередь, находятся столики для приема пищи;

- иных способов осуществления торговли из арендованных помещений не усматривается, размещение посетителей, товаров и ведение торговли непосредственно в арендуемых комнатах не представляется возможным в силу их размера и подаудиторого размещения комнаты 1б;

- наличие проемов в перегородке в комнате 1б, отраженных на поэтажном плане, расположение комнат, указывают на то, что комнаты 1 и 1а по своему функциональному назначению предназначались для размещения посетителей буфета, а комнаты 21в и 1б для ведения торговли, т.е. размещения товаров, торгового оборудования.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что передав в аренду комнаты 21в и 1б без передачи комнат 1 и 1а, арендодатель изначально принял решение, что арендатор не будет оплачивать пользование соседними комнатами, занимаемыми посетителями буфета, следовательно, у арендодателя не имеется оснований для вывода о том, что функционирование буфета осуществляется на основании самозахвата помещений.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что за состояние комнат 1 и 1а, в том числе примененные отделочные материалы и оборудование, несет ответственность арендодатель, а не арендатор.

Доводы о том, что истец перепланировал арендуемые помещения, подлежат отклонению, поскольку в приложении к договору отсутствует поэтажный план арендуемых помещений или схемы, по которым можно было определить, произвел ли перепланировку истец в период действия спорного договора, в связи с чем обстоятельства осуществления перепланировок именно арендатором нельзя признать доказанными.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что отказ от договора необоснован, обстоятельства, послужившие основанием для отказа от договора, не подтверждены, а подтвержденные обстоятельства носят исправимый характер.

Необоснованно отказавшись от договора, ответчик злоупотребил правом на отказ, что является основанием для признания сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания сделки недействительной и не влекущей юридических последствий, и удовлетворил требования истца в указанной части на основании ст. 10, 167, 168, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и признал договор действующим.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителей апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "25" февраля 2015 г. по делу N А40-172955/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Я. Сумарокова