Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2015 г. N 09АП-10262/15

г. Москва

22 мая 2015 г.

Дело N А40-122536/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 22.05.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола помощником судьи Афанасьевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09-16.02.2015 г. по делу N А40-122536/2014, принятое судьей березовой О.А.

по заявлению ООО "Завод Компонент" (ОГРН 1037739097747, 124460, г. Москва, г. Зеленоград, 4-й Западный пр-д, д. 1, стр. 1)

к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1) в лице Филиала по Москве (111397, г. Москва, Зеленый пр-т, д. 20),

с участием третьих лиц Правительства города Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15),

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Решеников Д.О. по дов. от 17.06.2014 г.;

от заинтересованного лица: неявка;

от третьих лиц: неявка,

УСТАНОВИЛ:

04.08.2014 г. ООО "Завод Компонент" предъявило требования к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", с учетом принятия судом изменения иска (т. 3 л.д. 78), о пересмотре результатов определения на основании Постановления Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП кадастровой стоимости находящегося у Заявителя в аренде земельного участка по основанию установления на 01.01.2013 г. его рыночной стоимости, а именно: для участка площадью 58 155 кв.м. с кадастровым N 77:10:0003008:4 по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Северная промышленная зона, в размере 165 389 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 09.02.2015 г., изготовленным в полном объеме 16.02.2015 г. (т. 3 л.д. 81-86), требования удовлетворены; также с ФГБУ "ФКП Росреестра" в пользу Заявителя взыскано 15 000 руб. возмещения расходов по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы.

На состоявшееся Решение Департаментом городского имущества г. Москвы, Правительством г. Москвы поданы апелляционные жалобы (т. 3 л.д. 88-97).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.

Установлено, что земельный участок, о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости которого заявлены требования, Заявитель арендует у города Москвы.

Величина арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, установлена кадастровая стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г., составившая 270 163 123,35 руб.

В заключении оценщика по результатам судебной оценочной экспертизы установлено, что рыночная стоимость земельного участка Заявителя по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 165 389 000 руб. (т. 2 л.д. 103).

На основании данного заключения суд первой инстанции признал обоснованными требования Заявитель о пересмотре результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции полагает данные требования необоснованными.

I. Требования предъявлены к ненадлежащему лицу.

По данной категории дел заинтересованным лицом выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки. В качестве заинтересованных лиц к участию в деле могут быть привлечь государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету. Тогда как ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" не является лицом, права и законные интересы которого затрагиваются разрешением вопроса об установлении рыночной стоимости сформированного и состоявшего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости. ФГБУ "ФКП Росреестра" в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано лишь принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (ст. 24.20 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ч. 3 ст. 16 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). ФГБУ "ФКП Росреестра" непосредственно не осуществляет государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель; указанную сфункцию осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (п. 5.2.1. Постановления Правительства РФ от 101.06.2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии"). Из Устава ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что данное учреждение, находясь в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществляет, прежде всего, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости; определять кадастровую стоимость названное учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (ст. 24.19. ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказ Росреестра от 26.12.2011 г. N П/531).

Аналогично вышеуказанные правовые нормы истолкованы и применены в делах, рассмотренных Верховным Судом РФ (Определения от 15.04.2015 г. N 67-АПГ15-8, 25.02.2015 г. N 84-АПГ14-3, 11.02.2015 г. N 2-АПГ14-5, 17.12.2014 г. N 91-АПГ14-4).

II.

Заявитель не доказал, что рыночная стоимость равна испрашиваемой им величине, поскольку отчет оценщика, положенный в обоснование довода о величине рыночной стоимости, является недостоверным.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Следовательно, Заявитель должен доказать, что при продаже объектов недвижимости, аналогичных тому, кадастровая стоимость которого оспаривается, согласовывается покупная цена иная, нежели оспариваемая кадастровая стоимость.

Однако данное обстоятельство Заявителем ни при помощи заключения об оценке, ни иными документами не доказано.

Вывод оценщика о рыночной стоимости сделан по результатам сравнительного подхода.

Оценщик сравнил цены, взятые из рекламных объявлений, за которые предлагаются к продаже земельные участки, которые оценщик посчитал аналогичными оцениваемому.

Для сравнения эксперт взял 3 объекта-аналога, из которых 1 (одно) - предложение о продаже права собственности на земельный участок, а остальные 2 (два) - предложение о продаже права аренды земельных участков (т. 2 л.д. 136-137).

Оценщик посчитал, что стоимость права долгосрочной аренды земли может быть приведена к стоимости права собственности на землю.

Для этого оценщик увеличил цену 1кв.м. права аренды объекта-аналога N 1, находящегося в 12 км от МКАД, в 1,105 раз (с 2 571 руб. до 2 841 руб.), и цену 1кв.м. права аренды объекта-аналога N 2, находящегося в 17 км от МКАД, в 1,075 раз (с 3 242 руб. до 3 485 руб.), после чего полученную величину рассматривал как стоимость права собственности оцениваемого земельного участка.

При таком расчете получается, что стоимость права собственности лишь менее чем на 10% выше стоимости права аренды.

Оценщик указал (т. 2 л.д. 138), что соответствующие корректировки взяты им из публикации Яскевича Е.Е. "Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области" размещенной в сети Интернет по адресу: "http://www.appraiser.ru.default.aspx?SectionId=16668&mode=doc"; в отчете приведена выдержка из данной публикации, на которой указано следующее:

расстояние от МКАД, км	1	10	20	30	40	50	60	70	80
стоимость права аренды на 49 лет, тыс. долл. США/ га	730,7	76,5	38,8	26,1	19,7	15,8	13,2	11,4	10
стоимость полных прав собственности, тыс. долл. США/ га	884,4	84,5	41,7	27,5	20,5	16,4	13,6	11,6	10,1
соотношение	1,21	1,105	1,075	1,054	1,041	1,038	1,030	1,018	1,010

Таким образом, оценщик попросту сослался на утверждение, авторство которого принадлежит иному лицу, без проверки его обоснованности, научной ценности.

Однако опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.

Допустимо предположить, что методами экономической или статистической науки может быть обнаружена зависимость между стоимостью права аренды земельного участка и стоимостью права собственности, а также определена методика приведения одного к другому.

Например, по результатам статистических наблюдений за сделками, по которым одни и те же земельные участки приобретались в долгосрочную аренду, а затем в собственность (наблюдений в течение такого периода времени, за таким количеством сделок, чтобы сделанные на их основе обобщения показали не случайные, а закономерные зависимости), вероятно, можно было бы обосновать с позиции статистической науки зависимость цены права собственности от цены права аренды на земельный участок.

Однако в публикации, процитированной заключении об оценке и положенной в основу заключения, нет ссылки на признанную статистической, экономической, др. наукой методику приведения стоимостей указанных прав.

В данной публикации не отражен ход исследования, по результатам которого ее автор вывел формулу, позволяющую определить стоимость права собственности, основываясь на данных о стоимости права аренды; не указано, какого содержания были те исходные данные и из каких источников они были взяты, по каким критериям отобраны, в каком количестве подобраны, за какой период времени, а также не указано, с помощью каких методов автор указанные данные обработал, которые позволили ему прийти к вышеуказанным выводам (т.е. обоснованность и достоверность данных, изложенных в публикации, невозможно проверить на базе общепринятых научных и практических данных).

В отношении автора публикации, положенной в основу заключения оценщика, не представлено сведений о том, что им установлена закономерность и построена ее математическая модель, признанная официальной наукой, описывающая зависимость величин стоимости прав аренды и собственности на земельный участок и позволяющая на основании одной величины определить другую.

Поэтому использовать выводы данной публикации суд полагает невозможным.

Соответственно, выводы оценщика, поскольку они основываются на сведениях, достоверность которых не подтверждена, в свою очередь не могут быть признаны достоверным.

Кроме того, взятые оценщиком из рекламных объявлений сведения о стоимости права аренды не содержат существенных данных, характеризующих отчуждаемое право и влияющих на его цену, как то: каков оставшийся срок аренды; каков размер арендной платы; наличие особых условий, например, обязывающих застроить участок в определенный срок, при нарушении которого арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, др.

Поскольку в использованных оценщиком рекламных объявлений не указаны кадастровые номера земельных участков, объявления о продаже права аренды которых опубликованы, не указаны наименования и адреса местонахождения лиц, опубликовавших соответствующие объявления, то доступным суду и участвующим в деле лицам способом невозможно выяснить обстоятельства, которые позволили бы удостовериться в том, что на продажу не выставлены неликвидные права аренды, например, возникшие из договоров аренды, которые подпадают под действие нормы п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011г. N 427-ФЗ), устанавливающей, что заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием в случае его существенного нарушения (неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором, или, при отсутствии такого срока в договоре, в срок, на который выдано разрешение на строительство; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований как необоснованных.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что по спору о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении него рыночной стоимости законом не предусмотрена обязанность суда определять действительную рыночную стоимость самому, т.е. если Заявитель рыночную стоимость не доказал, суд не должен устанавливать ее за Заявителя любыми способами в рамках своей компетенции (в отличие, например, от прямо предусмотренных законом споров о выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества участнику, обратившемуся с заявлением о выходе из состава участников общества).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

III.

Независимо от вышеизложенного, решение суда первой инстанции в части отнесения на ФГБУ "ФКП Росреестра" расходов Заявителя по оплате за судебную экспертизу подлежит отмене также в силу следующего.

К спору не применима ст. 110 АПК РФ, т.к. требование о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости является не исковым; по аналогии с установлением юридического факта (глава 27 АПК РФ) устанавливается рыночная стоимость как обстоятельство, имеющее правовое значение, например, для целей налогообложения, др.; поскольку данный факт таков, что его существование не является очевидным, для его выяснения требуется сбор сведений о сложившихся в регионе ценах и их исследование с применением в т.ч. специальных познаний оценщика; установление в отношении объекта рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости, т.к. методика их определения различна; при этом ФГБУ "ФКП Росреестра" прав и обязанностей Заявителя не нарушало, т.к. на ФГБУ "ФКП Росреестра" не возложена обязанность по определению рыночной стоимости; ФГБУ "ФКП Росреестра" не совершило уклонения от внесения в ГКН сведений о рыночной стоимости в качестве кадастровой; до момента получения экспертного заключения по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость Заявителем доказана не была; Заявитель и ФГБУ "ФКП Росреестра" материальными правоотношениями не связаны; требование о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости непосредственно не направлено на защиту или восстановление прав и обязанностей Заявителя, тем более нарушенных ФГБУ "ФКП Росреестра", а направлено на установление фактического обстоятельства, порождающего юридические последствия для Заявителя в сфере экономической деятельности. Поэтому расходы Заявителя по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на него самого.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09-16.02.2015 г. по делу N А40-122536/2014 отменить.

В удовлетворении требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова