Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2015 г. N 09АП-14213/15

город Москва

22 мая 2015 г.

Дело N А40-62104/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 22.05.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей: Александровой Г.С., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "19" февраля 2015 г. по делу N А40-62104/14, принятое судьей М.Ю. Махалкиным, по иску ООО "Юоникс-Лаурель" (ОГРН 1037739529860) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) третьи лица:

Москомархитектура, Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Масленников В.В. по доверенности от 16.02.2015;

от ответчика: Бушуев Б.А. по дов. от 30.12.2014;

от Правительства Москвы: Бушуев Б.А. по дов. от 17.02.2015, Корчемагина Е.Н. по дов. от 28.11.2014;

от Москомархитектуры: Шарова Е.А. по дов. от 07.05.2013

от Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен

ООО "Юоникс-Лаурель" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка N М-03-017242 от 28.06.2001 г., выраженного в уведомлениях N ДГИ-И-29979/13 от 18.11.2013 г. и N ДГИ-1-146354/13-1 от 22.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2015 года исковые требования удовлетворены. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, отсутствуют обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка арендатором, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, наличие указанных обстоятельств не предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласились Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявители и третье лицо Москомархитектура полностью поддержали доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Русская компания "РЕКОНСТРУКЦИЯ" (арендатором) и Московским земельным комитетом (арендодателем) был заключён договор аренды земельного участка N М-03-017242 от 28.06.2001 г., в соответствии с которым указанному обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:03:09001:025 площадью 2500 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Суздальская улица, вл. 24А, для строительства торгового центра с отделом сельхозпродукции и последующей его эксплуатации.

Указанный договор был заключён сроком до 07.06.2044 г. (п. 2.1 договора) и прошёл государственную регистрацию 03.10.2001 г. рег. N 77-01/00-219/2001-60364.

Согласно п. 4.2 спорного договора арендатор обязан в течение года разработать проект строительства торгового центра с отделом сельхозпродукции.

Дополнительным соглашением от 27.01.2004 г. внесены изменения в указанный пункт договора, а именно, срок разработки проекта строительства продлён до 01.07.2004 г. Данное соглашение прошло государственную регистрацию 13.04.2004 г. рег. N 77-01/05-6/2004-381.

Дополнительным соглашением от 15.09.2004 г. произведена замена арендатора по спорному договору на ООО "Юоникс-Лаурель" (истца). Данное соглашение прошло государственную регистрацию 21.10.2004 г. рег. N 77-01/05-13/2004-207.

Дополнительным соглашением от 16.01.2006 г. внесены изменения в пункт 4.2 спорного договора, а именно, срок разработки проекта строительства продлён до 30.12.2006 г. Данное соглашение прошло государственную регистрацию 18.10.2004 г. рег. N 77-77-14/013/2006-677.

Дополнительным соглашением от 14.03.2008 г. внесены изменения в юридический адрес арендатора. Данное соглашение прошло государственную регистрацию 21.04.2010 г. рег. N 77-77-14/003/2010-313.

Дополнительным соглашением от 12.05.2009 г. внесены изменения в пункт 4.2 спорного договора, а именно, срок разработки проекта строительства продлён до 01.07.2009 г. Данное соглашение прошло государственную регистрацию 21.04.2010 г. рег. N 77-77-14/003/2010-515.

Поскольку истец не осуществил строительство торгового центра с отделом сельхозпродукции на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды земельного участка N М-03-017242 от 28.06.2001 г., и не получил разрешения на строительство, ответчик направил истцу уведомление N ДГИ-И-29979/13 от 18.11.2013 г. о расторжении указанного договора.

Истец 17.12.2013 г. передал ответчику возражение на данное уведомление. Ответчик уведомлением N ДГИ-1-146354/13-1 от 22.01.2014 г. подтвердил расторжение спорного договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Согласно п.1.1 Договора аренды земельного участка N М-03-017242 от 28.06.2001 г., предметом договора является земельный участок, предназначенный для строительства торгового центра с отделом сельхозпродукции и последующей его эксплуатации.

В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, в частности, по разработке предпроектной документации, по получению проекта организации строительства, разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.

Истцом не выполнены работы по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на производство строительных работ в нарушение сроков, установленных п.п. 4.1. и 4.2. договора аренды.

Доводы истца о том, что невыполнение условий договора произошло по вине органов исполнительной власти города Москвы не могут быть приняты в качестве основания для признании уведомления о расторжении договора недействительным, поскольку задержка исполнения условий договора аренды земельного участка имела столь длительный срок, что указанное обстоятельство свидетельствует о нерасторопности и бездействии самого истца.

Из судебных актов по делу N А40- 170909/09 следует, что 17.05.2004 между АОЗТ "Московское производственное объединение "Реконструкция" и ООО "Юоникс-Лаурель" был заключен договор купли-продажи (переуступки) права аренды названного земельного участка, в связи с чем 21.10.2004 года между ООО "Юоникс-Лаурель" и Московским земельным комитетом было заключено Дополнительное соглашение N2 к договору.

01.09.2008 заявителем был получен акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции N А-6239/03, регистрационный номер 77-ГК3.1.122.007146 от 02.09.2008.

06.10.2008 ООО "Юоникс-Лаурель" обратилось в Префектуру ВАО города Москвы с заявлением о подготовке проекта (выпуске) распорядительного акта Правительства Москвы об утверждении акта разрешенного использования земельного участка для строительства торгового центра по адресу: г.Москва, ул.С уздальская, вл.24А, приложив копии акта разрешенного использования и договора аренды земельного участка.

Аналогичное обращение 20.10.2008 было направлено заявителем в Департамент экономической политики и развития г.Москвы.

Суды решением от 20.05.2010 и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2010 г. отказали в удовлетворении требований ООО "Юоникс-Лаурель" к Правительству Москвы о признании незаконным бездействия органов государственной власти, выразившегося в неутверждении акта разрешенного использования участка правовым актом Правительства Москвы и указали, что срок действия акта разрешенного использования истек, при этом заявителем не была использована возможность его переоформления на градостроительный план земельного участка в установленном порядке согласно требованиям постановления Правительства Москвы от 02.08.2008 N 801-1111 "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы".

Таким образом, виновные действия, либо бездействие органов государственной власти в период до истечения срока проектирования, предусмотренного п.4.2 договора аренды, судами не установлены.

Предоставленный в материалы дела судебный акт по делу N NА40-38085/10 свидетельствуют о том, что невозможность исполнения условий договора аренды в части проектирования и строительства возникла по вине арендатора, своевременно не оплачивавшего проектные работы, а также его контрагентов, которые допускали нарушения и просрочки при их выполнении, что привело к необходимости заключить новый договор на изготовление новой проектной документации от 22.04.2010 NФ/220-10/ПД. Указанное обстоятельство также привело к срыву сроков исполнения обязанностей арендатора по спорному договору аренды земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о том, что начало течения 5-летнего срока выдачи разрешения на строительство, предусмотренного п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, следует считать не с даты заключения договора, а с даты заключения дополнительного соглашения от 12.05.2009 г. противоречит абз. 6 п.22 ст. 3 Федерального закона N137 от 25.10.2001 г., которым предусмотрено, что существенным условием, по которому допускается расторжение договора в одностороннем порядке, является "отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта."

Следует также отметить, что с момента перехода прав по договору аренды земельного участка истцу (24.10.2004 г.) до направления Департаментом истцу уведомление о расторжении договора N ДГИ-И-29979/13 от 18.11.2013 г. прошло более 9 лет.

Согласно справки Префектуры Восточного административного округа города Москвы от 19.05.2015 года с момента предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:03:09001:025 площадью 2500 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Суздальская улица, вл. 24А по договору N М-03-017242 от 28.06.2001 г., указанный земельный участок ООО "Юоникс-Лаурель" не используется.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "19" февраля 2015 г. по делу N А40-62104/14 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Г.С. Александрова А.П. Тихонов