Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. N 09АП-7443/15

г. Москва

27 мая 2015 г.

дело N А40-91184/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.05.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола помощником судьи Афанасьевой С.В.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ДгиМ

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19-29.12.2014 г.,

принятое судьей Яниной Е.Н.

по делу N А40-91184/2014

по спору с участием:

истец ООО "Торговая фирма "Соловей" (ОГРН 1027739455040, ИНН 7714020573, 123308, г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2),

ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений в части размера арендной платы,

при участии в судебном заседании:

от истца: Верховский А.В. по дов. от 04.08.2014 г., Кругляков С.Ю. по дов. от 02.02.2015 г.;

от ответчика: Сычев И.В. по дов. от 30.12.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торговая фирма "Соловей" (арендатор) предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы (арендодатель), с учетом принятия судом изменения иска, о внесении изменений в Договор аренды от 08.09.2004 г. N 02-497/04 нежилых помещений общей площадью 352,6кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2, в части размера арендной платы, установив ее равной 4 000 руб. без НДС за 1кв.м. в год, подлежащей применению с 01.07.2014 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 19.12.2014 г., изготовленным в полном объеме 29.12.2014 г. (т. 4 л.д. 95-96), иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 99-102).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что Истец арендует у города Москвы, от имени которого в настоящее время выступает Ответчик (арендодатель), по Договору аренды от 08.09.2004 г. N 02-497/04 нежилые помещения общей площадью 352,6кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 9, корп. 2 (подвал, пом. I, комн. 7-17, 17а, 18, 19, 19а, 20-22, 22а, 24-31), которые первоначально были предоставлены под торговые цели, дополнительным соглашением от 17.12.2013 г. целевое назначение изменено на складское.

Договор, с учетом последующих изменений, заключен на срок до 30.06.2015 г.

Договор заключен на условиях распространения на правоотношения сторон правил, и установленных публично-правовом образованием как руководство при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, адресованных его исполнительным органам.

Т.е. Договором аренды установлен т.н. "определяемый" размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.

Постановление Правительства Москвы от 09.06.2009 г. N 533-ПП (ред. от 01.07.2014) "Об утверждении Положения об установлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации - города Москвы, составляющие имущественную казну города Москвы", предусмотрено, что арендная плата в особом порядке устанавливается в целях реализации мер государственной имущественной поддержки хозяйствующих субъектов, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 1); срок действия арендной платы в особом порядке составляет один год, если иное не установлено постановлением Правительства Москвы об утверждении городской целевой программы (п. 3); с момента прекращения действия арендной платы, установленной в особом порядке, арендная плата вносится арендатором в размере, определенном на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, если иное не установлено нормативными правовыми актами Правительства Москвы (п. 6).

Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800-ПП (в редакции, действовавшей до 01.07.2014 г.) "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", было предусмотрено предоставление с 01.01.2014 г. имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1кв.м. в год (п. 1).

Однако Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800-ПП (в ред. от 01.07.2014 г.) прекращено предоставление вышеуказанной имущественной поддержки в отношении арендуемых объектов нежилого фонда площадью свыше 300 кв.м.

Следовательно, с 01.07.2014 г. арендатор, поскольку площадь арендуемых помещений превышает 300 кв.м., под действие льготной ставки арендной платы не подпадает, обязан уплачивать арендную плату не в льготном, а в общем порядке, т.е. в размере, определенном на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

В силу указанных обстоятельств у каждой из сторон возникло право обеспечить проведение независимой оценки для определения рыночной величины арендной платы за арендуемые помещения, с тем, чтобы требовать уплаты арендной платы/ уплачивать арендную плату по рыночной стоимости.

Частота реализации данного права ограничена нормой ст. 614 ГК РФ, предусматривающей, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать ставку арендной платы не чаще 1-го раза в год.

Поскольку на протяжении года до этого ставка арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не увеличивалась, арендодатель вправе потребовать, чтобы со II-го полугодия 2014 г. арендатор уплачивал арендную плату соразмерно действующей рыночной ставке арендной платы.

Привлеченным арендодателем оценщиком текущая рыночная ставка арендной платы определена равной 14 572 руб. без НДС за 1кв.м. в год.

На указанном основании арендодатель письмом от 14.01.2014 г. N 33-А-50801/14-(0)-0 (т. 1 л.д. 29) уведомил арендатора об увеличении ставки арендной платы с 01.07.2014 г. до вышеуказанного размера.

Однако привлеченным арендатором оценщиком текущая рыночная ставка арендной платы определена равной 4 164 руб. без НДС за 1кв.м. в год (т. 1 л.д. 47).

Арендатор полагает, что рыночная ставка арендной платы определена арендодателем неправильно (является недостоверной).

Данный довод проверен судом и признан обоснованным.

В представленной в материалы дела светокопии выборочных листов отчета оценщика, привлеченного арендодателем, содержится вывод о рыночной стоимости помещений (т. 2 л.д. 22-72), но не содержится описательной части (не приведены сведения об объектах-аналогах, об источнике сведений объектов-аналогов, не приведены примененные корректировки).

Оригинал отчета по требованию суда представлен не был.

Кроме того, помещение оценено как торговое, тогда как оно является складским (т. 2 л.д. 58).

В связи с чем арендатором обоснованно заявлено требование об оспаривании результата определения арендодателем размера арендной платы, а также об установления судом действительной рыночной ставки арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что рыночная стоимость арендуемых помещений подлежит определению на дату, с которой у арендатора возникла обязанность уплачивать арендную плату по рыночной ставке, т.е. на 01.07.2014 г.

Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой установлено, что на вышеуказанную дату рыночная стоимость арендуемых помещений составляет 4 000 руб. без НДС за 1кв.м. в год, без учета эксплуатационных расходов (т. 4 л.д. 91).

Поскольку в экспертном заключении источник сведений о ценах объектов-аналогов указан лишь как база данных "rway-online.ru", а копии соответствующих объявлений в нарушение п. 10 ФСО N 3 к отчету не приложены, - Ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

Данное ходатайство судом апелляционной инстанции отклонено, т.к. в ходе судебного разбирательства недостатки заключения по результатам судебной экспертизы были устранены посредством оценки иных представленных по делу доказательств.

То обстоятельство, что определенная экспертом как рыночная ставка арендной платы незначительно отличается от льготной ставки арендной платы 3 500 руб. за 1кв.м. в год, предоставленной с 01.01.2014 г. субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы, установленной Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800-ПП (в ред. от 24.02.2015 г.), объясняется недостаточной потребительской привлекательностью арендуемого подвального помещения в силу его технических характеристик.

Так, согласно представленного Истцом акта осмотра арендуемых помещений (т. 2 л.д. 120-135), в комнатах N N 7-9, 11, 18-20, 24, 26-28 располагаются инженерные системы и оборудование жилого дома, т.е. к ним должен быть обеспечен свободный доступ инженерных служб; в комнатах NN 16, 17, 22 такого оборудования нет, но проход к ним осуществляется через комнаты NN 11, 24, где это оборудование находится; в комнатах NN 10, 12-15, 17а, 19а, 22а, 29-33 оборудования, обслуживающего жилой дом, нет, но эти комнаты (уборные, умывальные, подсобные), являются вспомогательными, предназначены для обслуживания основных помещений.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что подлежащая применению с 01.07.2014 г. ставка арендной платы в размере 4 000 руб. без НДС за 1кв.м. в год соответствует рыночной ставки арендной платы; следовательно, с 01.07.2014 г. арендатор обязан уплачивать арендную плату по указанной ставке; следовательно, в Договор аренды от 08.09.2004 г. N 02-497/04 в части размера арендной платы подлежат внесению соответствующие изменения.

Указанные изменения носят не правопорождающий характер применительно к ст. 453 ГК РФ, а правоподтверждающий характер.

Цель внесения указанных изменений - устранить неопределенность правового положения сторон в отношениях с третьими лицами (в частности, это может иметь значение для целей правильности ведения бухгалтерского, налогового учета), а также защитить право арендатора, оспариваемое арендодателем, уплачивать арендную плату по рыночной ставке арендной платы, учитывая, что арендодатель требовал уплаты арендной платы по более высокой ставке.

Независимо от того, будет или нет оформлено дополнительное соглашение о том, что с 01.07.2014 г. ставка арендной платы составляет 4 000 руб. без НДС за 1кв.м. в год, в силу определяемого условия Договора о ставке арендной плате арендатор с 01.07.2014 г. обязан уплачивать арендную плату по ставке 4 000 руб. без НДС за 1кв.м. в год, т.к. именно данная ставка, как установлено по настоящему делу, является рыночной.

Поэтому довод Ответчика о том, что внесение изменений в Договор, а также указание на дату, с которых данные изменения подлежат применению, не соответствует требованиям ст.ст. 451, 453 ГК РФ, является необоснованным, т.к. данные нормы неприменимы к правоотношениям сторон по настоящему делу.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19-29.12.2014 г. по делу N А40-91184/2014 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Панкратова Н.И. Сумароков Т.Я.