Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2015 г. N 10АП-2888/15

г. Москва

28 мая 2015 г.

Дело N А41-76652/14

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,

при участии в заседании:

от заявителя - Дребезова И.А., по доверенности от 28.11.2014,

от заинтересованного лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Рузского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2015 года по делу N А41-76652/14, принятое судьей Фаньян Ю.А., по заявлению индивидуального предпринимателя Михальчук Ольги Алексеевны (ИНН 507504023839, ОГРНИП 304507534100090) к администрации Рузского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа и обязании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Михальчук Ольга Алексеевна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Рузского муниципального района Московской области с требованиями:

- признать незаконным отказ администрации Рузского муниципального района Московской области в реализации преимущественного права на приобретение в собственность индивидуальному предпринимателю Михальчук Ольге Алексеевне арендуемых нежилых помещений:

- помещение в здании гражданского назначения - подвал, назначение: нежилое, общей площадью 214, 3 кв. м., инв. N 253:074-1083, лит. П, адрес объекта: Московская область, Рузский район, ГП Руза, город Руза, Микрорайон, д. 17, пом. 11, 13, 14, 16-19, 22-27, 42-46;

- помещение в здании гражданского назначения - подвал, назначение: нежилое, общей площадью 74, 9 кв. м., инв. N 253:074-1083, лит. П, адрес объекта: Московская область, Рузский район, ГП Руза, город Руза, Микрорайон, д. 17, пом. 12, 15, выраженный в письме от 03.10.2014 исх. N 5264;

- обязать администрацию Рузского муниципального района Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Михальчук Ольги Алексеевны путем осуществления действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого помещения, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ:

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений: помещение в здании гражданского назначения - подвал, назначение: нежилое, общей площадью 214, 3 кв. м., инв. N 253:074-1083, лит. П, адрес объекта: Московская область, Рузский район, ГП Руза, город Руза, Микрорайон, д. 17, пом. 11, 13, 14, 16-19, 22-27, 42-46; помещение в здании гражданского назначения - подвал, назначение: нежилое, общей площадью 74, 9 кв. м., инв. N 253:074-1083, лит. П, адрес объекта: Московская область, Рузский район, ГП Руза, город Руза, Микрорайон, д. 17, пом. 12, 15;

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке указанных нежилых помещений принять решение об условиях приватизации данного имущества;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения направить в адрес индивидуального предпринимателя Михальчук Ольги Алексеевны проект договора купли-продажи указанных нежилых помещений.

Решением от 27 февраля 2015 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования предпринимателя удовлетворил.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы администрация указывает, что спорное недвижимое имущество не соответствует требованиям пункта 1 части 2.1 статьи 9 Закона N 159, то есть не находится во владении заявителя в течение пяти лет и более по состоянию на 01.09.2012. Кроме того, перечень муниципального имущества Рузского муниципального района Московской области, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории района и предоставляемого во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства сформирован на основании решения Совета депутатов Рузского муниципального района Московской области от 15.07.2009 N 833/93. Указанный перечень в части спорного помещения не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.

В судебном заседании апелляционного суда представитель предпринимателя возражал против доводов жалобы, ссылался на представленный отзыв. Просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей администрации Рузского муниципального района Московской области, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителя индивидуального предпринимателя, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, индивидуальный предприниматель Михальчук О.А., начиная с 15 июля 2005 года и по настоящее время, на основании договоров аренды недвижимого имущества N 194/05 от 15 июля 2005 года, N 21/06 от 31 декабря 2005 года, N 100/07 от 05 октября 2006 года, N 264/07 от 30 августа 2007 года, N 150/08 от 01 марта 2008 года, N 126/09 от 25 марта 2009 года, N 029/14 от 26 марта 2014 года, непрерывно владеет и пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: Московская область, Рузский район, ГП Руза, город Руза, Микрорайон, дом 17 (подвальное помещение).

09 сентября 2014 года она обратилась в администрацию Рузского муниципального района Московской области по вопросу отчуждения в ее пользу путем заключения договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, поскольку считает, что имеет преимущественное право на приобретение указанного имущества.

03 октября 2014 года письмом N 5264, адресованном ИП Михальчук О.А., заместителем руководителя администрации Лактионовым Д.И. в преимущественном праве выкупа арендуемого помещения отказано. Отказ мотивирован тем, что для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества оно по состоянию на 1 сентября 2012 года должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Согласно договору аренды помещений недвижимого имущества N 264/07 от 30.08.2007 площадь арендуемых помещений по адресу: город Руза, Микрорайон, дом 17, на 01 сентября 2007 года составляла 171,1 кв.м. Далее отказ мотивирован тем, что площадь арендуемого имущества в настоящее время составляет 289,2 кв.м.

Не согласившись с отказом администрации в заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, ИП Михальчук О.А. обратилась с заявлением в суд.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа администрации Рузского муниципального района Московской области в реализации преимущественного права на приобретение в собственность индивидуальному предпринимателю Михальчук Ольге Алексеевне арендуемых нежилых помещений, выраженного в письме от 03.10.2014 N 5264, в силу следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Закон N 159-ФЗ предоставил право выкупить арендованное имущество как тем предпринимателям, чье имущество не включено в упомянутый перечень (в этом случае субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на 01.07.2013 должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); так и для включенных в перечень, если такое имущество на 01.09.2012 арендовалось непрерывно в течение пяти и более лет и находилось в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2009 года Советом депутатов Рузского муниципального района Московской области решением N 833/93 утвержден Перечень муниципального имущества Рузского муниципального района Московской области, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории района и предоставляемого во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, которым в данный Перечень включено арендуемое заявителем помещение.

Вместе с тем, арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) заявителя непрерывно с 15 июля 2005 года на основании договоров аренды недвижимого имущества N 194/05 от 15 июля 2005 года, N 21/06 от 31 декабря 2005 года, N 100/07 от 05 октября 2006 года, N 264/07 от 30 августа 2007 года, N 150/08 от 01 марта 2008 года, N 126/09 от 25 марта 2009 года, N 029/14 от 26 марта 2014 года. Следовательно, материалами дела подтверждается факт непрерывного владения предпринимателем спорным недвижимым имуществом в течение более двух лет на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность арендуемого помещения.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, ИП Михальчук О.А. соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения у нее права на выкуп арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, исходя из толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, по обращению ИП Михальчук О.А. о приобретении арендуемого имущества.

Довод администрации Рузского муниципального района Московской области о том, что по состоянию на 01 сентября 2007 года площадь арендуемых помещений составляла 171,7 кв. м, а в настоящее время - 289,2 кв. м, обоснованно не принят судом первой инстанции.

Начиная с 15 июля 2005 года ИП Михальчук О.А. владеет на праве аренды помещением площадью 171,1 кв. м. После проведенной в 2008 году технической инвентаризации общая площадь одного из арендованных помещений составила 214,3 кв. м, поскольку это подвальное помещение, и в нем проведено переоборудование (о чем свидетельствует справка ГП МО "Архитектурно-планировочное управление Московской области" "АПУ по Рузскому району" от 07.03.2008, согласно которой площадь помещения составляет 214,3 кв. м, но не учтен коридор, инвентаризация которого была проведена через два месяца - 16 апреля 2008 года.) Поэтому, 25 марта 2009 года заключен договор аренды недвижимого имущества N 126/09, где площадь помещения указана 214,3 кв. м, а дополнительным соглашением N 1 от 25 июня 2009 года к договору N 126/09 величина площади арендуемого помещения увеличена уже до 289,2 кв. м с учетом коридора. По данным ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации" Рузский филиал ГУП МО "МОБТИ" оба помещения включены в одно инвентарное дело и имеют один инвентарный номер N 253:074-1083.

15 июля 2009 года, когда на праве аренды у ИП Михальчук О.А. уже находилось помещение площадью 289,2 кв. (состоящее из двух помещений, поскольку в связи с отдельными инвентаризациями помещений и коридора зарегистрировано право собственности на два объекта недвижимости), арендуемое помещение площадью 214,3 кв. м уполномоченными органами было включено в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, тем самым создав ИП Михальчук О.В. препятствия в реализации права, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, поскольку в договорах аренды недвижимого имущества, начиная с 2005 года и до 2009 года, не указаны, какие именно части помещения общей площадью 289,2 кв. м находились у ИП Михальчук О.А. на праве аренды и составляли помещение площадью 171,1 кв. м, а по результатам инвентаризации и последующей регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области арендуемое помещение преобразовалось в два объекта недвижимости, то по состоянию на 01.09.2012 (как того требует пункт 2.1. статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ) имущество находилось у ИП Михальчук О.А. во временном владении и пользовании непрерывно в течение более пяти лет, то есть, соблюдены все требования пункта 2.1. статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Между тем, помещение площадью 74,9 кв. м в указанный Перечень включено не было, в связи с чем администрации не было оснований отказать в приватизации указанного помещения, поскольку по состоянию на 09 сентября 2014 года (дата подачи соответствующего заявления) это помещение находилось у ИП Михальчук О.А. в аренде более двух лет, и расхождений в площадях по этому помещению отсутствует.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 N 9646/11, включение уполномоченными органами власти арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ, после опубликования N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных данным законом, что не может быть признано законным.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сводится к тому, что отказ в выкупе арендуемого имущества в таких случаях является незаконным.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Из изложенного следует, что подобные действия должны быть совершены именно до опубликования Закона.

Пункт 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержит следующее разъяснение. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Кроме того, одним из условий возникновения права на выкуп арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате. При определении добросовестности арендатора необходимо учесть, что разумными критериями добросовестности является отсутствие у него задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества или обращения хозяйствующего субъекта за его выкупом, малозначительный характер допущенных нарушений.

Таким образом, поскольку спорное имущество находилось в непрерывном временном владении и пользовании предпринимателя на основании договоров аренды более двух лет ко дню вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ (с 2005 года), на день вступления в силу указанного закона имущество имело статус муниципального, задолженность по аренде отсутствует, отказ предпринимателю в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения по адресу: Московская область, Рузский район, ГП Руза, город Руза, Микрорайон, дом 17 (подвал), незаконен и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, у администрации отсутствовали правовые основания для отказа ИП Михальчук О.А. в реализации ее преимущественного права на выкуп нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, ГП Руза, город Руза, Микрорайон, дом 17 (подвал).

Доводы администрации о том, что указанный перечень не был оспорен в судебном порядке, правильно не приняты судом первой инстанции, поскольку действия по включению арендуемого имущества в перечень, совершенные после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ, создавшие препятствия в выкупе данного имущества, не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы арендаторов. При этом, суды руководствуются пунктом 1 статьи 76 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым прямое действие федерального закона предполагает, что в случае, если суд установит несоответствие нормативного акта федеральному закону, подлежит применению положения федерального закона. То есть от арендатора не требуется дополнительно с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе просить суд признавать не соответствующим закону утвержденный перечень муниципального имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах, исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, администрация Рузского муниципального района обязана была совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 указанного Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о незаконности отказа администрации Рузского муниципального района Московской области в реализации преимущественного права на приобретение в собственность индивидуальному предпринимателю Михальчук Ольге Алексеевне арендуемых нежилых помещений, выраженного в письме от 03.10.2014 N 5264.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы администрации Рузского муниципального района Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.

Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.02.2015 по делу N А41-76652/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.В. Игнахина Е.А. Мищенко