Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. N 09АП-6212/15

город Москва

27 мая 2015 г.

Дело N А40-65078/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.05.2015.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 30 декабря 2014 года по делу N А40-65078/2014,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Умка" (ОГРН 1065003027341)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению

"Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757)

и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН 7726639745, ОГРН 1097746680822)

третьи лица: Правительство Москвы. Департамент городского имущества города Москвы

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца Богачева Ю.А. по доверенности от 22.07.2014,

Шафир А.М. по доверенности от 24.09.2014;

от ответчиков представители не явились, извещены;

от третьих лиц:

Правительства Москвы Кулешов В.К. по доверенности от 23.10.2014

ДГИМ Кулешов В.Ю. по доверенности 29.12.2014

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Умка" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости находящегося в собственности Истца земельного участка с кадастровым N 50:21:0110504:284 общей площадью 18669 км.в. по адресу: г. Москва, пос.Московский в р. Д.Румянцево, уч.17/2г, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 N 751-ПП, и установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 в размере 85 179 000 руб.

Решением суда от 30.12.2015 исковые требования удовлетворены в части требования, предъявленного к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

На указанное решение Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя поддержал требования и доводы жалобы, представитель Истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; неявившиеся лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Установлено, что Истец является собственником земельного участка N 50:21:0110504:284 общей площадью 18669 км.в. по адресу: г. Москва, пос.Московский в р. Д.Румянцево, уч.17/2г, на котором размещено принадлежащее ему здание.

Величина подлежащего уплате им земельного налога зависит от величины его кадастровой стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 N 751-ПП, кадастровая стоимость земельного участка Истца определена равной 295 712 292,75 руб. по состоянию на 01.01.2013 г.

Привлеченным Истцом оценщиком установлено, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 составляет 85 179 000 руб.

На основании данного заключения Истец требует пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Следовательно, Истец должен доказать, что при продаже земельных участков, аналогичных тому, что используется Истцом, согласовывается покупная цена иная, нежели кадастровая стоимость земельного участка Истца.

Суд первой инстанции посчитал доказанным то, что рыночная стоимость земельного участка Истца равна испрашиваемой им в иске величине, поскольку она подтверждена отчетом оценщика, выполненным по заданию Истца.

Суд апелляционной инстанции полагает, что отчет о рыночной стоимости не основывается на достоверных сведениях, исходя из анализа которых можно было бы установить действительную рыночную стоимость.

В основу данного отчета положены сведения (л.д.83 том 1) о ставках арендной платы за 4 из 5 земельных участков из анонимных рекламных объявлений в печатных изданиях на бумажном носителе, не являющихся публичными офертами применительно к п. 2 ст. 437 ГК РФ, для размещения публикаций в которых не требуется ни удостоверения личности лица, разместившего объявление, ни подтверждения достоверности содержания размещенных сведений; из сведений, взятых из указанной рекламы, нельзя идентифицировать ни предмет сделки, ни предложившего сделку лица; соответственно, невозможно проверить, размещено соответствующее объявление действительно лицом, имеющим намерение совершить сделку и имеющего ресурс для ее совершения, а не недобросовестным лицом, имеющим намерение посредством содержащей заведомо ложные сведения публикации создать видимость существования на рынке "нужной" цены.

В отчете не приведено ссылок на общепризнанные методики, в силу которых на основании цены, взимаемой за право аренды недвижимого имущества, можно было бы достоверно определить цену, взимаемую при продаже права собственности на аналогичный объект.

Так в Отчете (л.д.79-80 том 1) представлено следующее обоснование данной корректировки: "Для обоснования поправки на передаваемые права Оценщик использует предпосылку о том, что формирование стоимости прав аренды земельных участков формировалась в соответствии с порядком выкупа земли, в соответствии с которым стоимость выкупа земельных участков составляла 20 % от кадастровой стоимости земельного участка... С учетом положения статьи 66 пункта 3 "Земельного Кодекса РФ" рыночная стоимость земельного участка может быть признана в качестве кадастровой, соответственно оценщик считает корректным вводить корректировку на передаваемые права в 20 % при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами".

Обоснование данной корректировки Оценщиком некорректно:

во-первых, вводимые корректировки должны основываться на рыночных данных, т.е. в данном случае на соотношении спроса и предложения на продажу (покупку) прав аренды и прав собственности, сложившихся на открытом рынке к дате проведения оценки;

во-вторых, на дату оценки данный порядок выкупа земли уже не действовал и не мог оказать влияния на формирование соотношения между стоимостью права аренды и права собственности на открытом рынке. С 1 июля 2012 года собственники объектов капитального строительства и обладатели права постоянного (бессрочного) пользования приобретают в собственность земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы или государственной собственности до ее разграничения, по цене, равной кадастровой стоимости земельных участков, если иное не установлено федеральным законодательством (п.4,5 ст.6 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве").

Кроме того, Оценщик неправильно определяет вид передаваемых прав по двум объектам-аналогам. По объекту-аналогу N 1 в объявлении (л.д.95 том 2) не указан вид прав на земельный участок, Оценщик необоснованно присваивает данному объекту-аналогу право собственности (л.д.83 том 2). По объекту-аналогу N 3 в объявлении указано, что участок находится на правах собственности. В расчетной таблице (л.д.83 том 2) для данного аналога учитывается право аренды.

При проверке объектов оценки и объектов аналогов на сопоставимость установлено следующее: объект оценки - земельный участок, расположенный на территории "Новой Москвы" (в 3,8 км от МКАД по Киевскому направлению в деревне Румянцево).

Все объекты-аналоги расположены на территории "Старой Москвы" (л.д.82 том 2) в пределах МКАД, различаются по разрешенному использованию (для размещения объектов промышленного назначения, для размещения общественно-деловых центров, для размещения объектов торговли) и местоположению на территории города (в САО, СЗАО, СЗАО, СЗАО, СВАО).

Представленные в Отчете объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка и не сопоставимы по ряду ценообразующих факторов с объектом оценки.

Стоимость земельных участков на территории "Новой Москвы" формируется под влиянием ценообразующих факторов, отличных от факторов, влияющих на стоимость участков в "Старой Москве".

Основными ценообразующими факторами на территории "Новой Москвы" являются: удаленность земельного участка от МКАД, направление по шоссе (Киевское, Калужское, Симферопольское и пр.), обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями, удаленность от ближайшей автодороги федерального значения, близость к городам Новомосковский, Щербинка, Троицк и др.

Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость участков на территории "Старой Москвы", являются: расстояние до центра города, расстояние до станции метрополитена, принадлежность к определенному административному округу (различаются по престижности), близость к магистралям общегородского значения и пр.

На территории "Новой Москвы" нет такой развитой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, как на территории "Старой Москвы". Средний уровень цен предложений земельных участков на территории "Новой Москвы" на порядок ниже, чем в "Старой Москве".

Таким образом, объект оценки и выбранные аналоги являются несопоставимыми по уровню цен и набору ценообразующих факторов. Для объекта оценки должны быть подобраны аналоги, расположенные на территории "Новой Москвы".

В указанной части Отчет не соответствует п.22б ФСО-7 (в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным) и п.14 ФСО-1 (объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость).

Оценщик применяет одну корректировку сразу на два существенных ценообразующих фактора (элемента сравнения): местоположение и разрешенное использование.

В рамках сравнительного подхода по методу сравнительных продаж Оценщик использует в расчетах объекты-аналоги, различающиеся по разрешенному использованию (для размещения объектов промышленного назначения, для размещения общественно-деловых центров, для размещения объектов торговли) и местоположению (в СЗАО, САО, СВАО). При этом к объектам аналогам применяется одна корректировка на разрешенное использование и местоположение, которая рассчитывается "с использованием методологии сравнения удельного значения кадастровой стоимости объекта оценки по отношению к удельным значениям кадастровой стоимости для вида разрешенного использования и кадастрового квартала объектов-аналогов" (л.д. 84 том 2).

Одновременный учет одной корректировкой сразу двух существенных ценообразующих факторов (элементов сравнения) является некорректным. При применении метода корректировок каждый объект-аналог должен сравниваться с объектом оценки по каждому выделенному элементу сравнения.

Кроме того, как указано выше объект оценки и объекты-аналоги имеют различный состав ценообразующих факторов. Использование представленной в Отчете методологии учета фактора местоположения по удельным значениям кадастровых стоимостей кварталов в принципе некорректно для объектов, имеющих различный состав ценообразующих факторов и принадлежащих к различным сегментам рынка.

В указанной части Отчет не соответствует п.22б ФСО-1 (применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иными).

Объекты-аналоги N 2, 4, используемые в расчетах при применении метода прямого сравнения продаж, представляют собой единые объекты недвижимости (земельные участки с улучшениями), тогда как объектом оценки является земельный участок.

Например, в качестве аналога N 2 выступает "земельный участок, 0,53 га, на участке три 1-этажных строения 716 кв.м+14 кв.м+389 кв.м (под рек.)", аналога N4 - "участок 1,42 га, Хорошевское шоссе, 1-я линия, 100 м от метро, 8 зданий площадью 4458 кв. м". При этом корректировка на наличие улучшений на данных земельных участках в расчетах отсутствует.

В указанной части Отчет не соответствует п.22б ФСО-1 (применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому).

Для расчета корректировки на местоположение "с использованием методологии сравнения удельного значения кадастровой стоимости объекта оценки по отношению к удельным значениям кадастровой стоимости для вида разрешенного использования и кадастрового квартала объектов-аналогов", Оценщик относит каждый объект-аналог к определенному виду разрешенного использования (л.д.83 том 2). По четырем объектам-аналогам вид разрешенного использования не соответствует информации, представленной в объявлениях. Кроме того, в объявлениях перечислено несколько возможных видов использования участков. Принцип, по которому Оценщик выбирает для расчетов корректировки один из перечисленных видов, в Отчете не объяснен. Таким образом, корректировка на местоположение и вид разрешенного использования по данным объектам-аналогам определена не правильно, что искажает результаты оценки.

С учетом изложенного, достоверность сведений о ценах, положенных в обоснование отчета, со ссылкой на который Истцом предъявлен иск, не доказана.

Установление сведений о сложившихся ценах за приобретение в пользование или собственность имущества, аналогичного тому, в отношении которого Истец доказывает его рыночную стоимость, не требует специальных познаний оценщика; такие сведения, т.к. они относятся к фактическим обстоятельствам, подлежат доказыванию самим Истцом.

Именно Истец, ссылающийся на то, что его имущество имеет рыночную стоимость иную, нежели объявлено в кадастре, должен доказать по меньшей мере факты реально совершенных сделок с аналогичным имуществом, за которое взимается цена меньшая той, в которую оценена кадастровая стоимость имущества Истца.

Отсутствие у Истца таких доказательств существования фактических обстоятельств, которые могли бы быть представлены в т.ч. оценщику с тем, чтобы он с использованием уже специальных методов корректировки, позволяющих привести частный случай в конкретному, мог определить действительную рыночную цену имущества Истца применительно к п. 3 ст. 424 ГК РФ, означает, что Истец не доказал факт нарушения своего права, не доказал обоснованность предъявленного иска.

По спору о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении него рыночной стоимости законом не предусмотрена обязанность суда определять действительную рыночную стоимость самому, т.е. если Истец рыночную стоимость не доказал, суд не должен устанавливать ее сам любыми способами в рамках своей компетенции (в отличие, например, от прямо предусмотренных законом споров о выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества участнику, обратившемуся с заявлением о выходе из состава участников общества, или споров о приобретении в собственность или аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, и необходимых для эксплуатации расположенных на них зданий, находящихся в частной собственности, др.).

По настоящему делу ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлялось; оснований для назначения судом экспертизы по своей инициативе (ч. 1 ст. 82 АПК РФ) не имеется, т.к. назначение экспертизы по подобной категории дела законом не предписано.

Тем не менее, сложившаяся правоприменительная практика суда кассационной инстанции по аналогичным делам признает доводы, аналогичные вышеизложенным, не существенными, не свидетельствующими о недоказанности заявленных исковых требований (дела N N А40-148757/2013, А40-44520/14, А40-73163/14, А40-62188/2014, А40-81959/13, А40-172229/2013, А40-183041/2013, А40-78542/2013).

Поскольку иных оснований, помимо вышеизложенных, которые могли бы свидетельствовать о необоснованности решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционных жалоб Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы не имеется.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2014 года по делу N А40-65078/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

О.В. Савенков М.С. Кораблева