Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2015 г. N 02АП-2271/15

г. Киров

25 мая 2015 г.

Дело N А31-11644/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,

в отсутствие представителей сторон и третьих лиц,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТОУН"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 02.02.2015 по делу N А31-11644/2014, принятое судом в составе судьи Максименко Л.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТОУН" (ОГРН 1064401036347; ИНН 4401066599)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "DNS-Вологда", закрытое акционерное общество "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК", общество с ограниченной ответственностью "Патэрсон-Инвест",

о признании действий незаконными,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СТОУН" (далее - заявитель, Общество, ООО "СТОУН") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - ответчик, Управление, Управление Росреестра) по прекращению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 07.10.2010 нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общей площадью 2675,3 кв.м., этаж 1, 2, подвал, расположенного в помещении общей площадью 3320,2 кв.м., этаж 1, 2, подвал по адресу: Костромская область, г. Кострома, просп. Мира, д. 21, а также об обязании ответчика отменить решение о государственной регистрации прекращения обременения.

Определениями суда первой инстанции от 05.12.2014 и от 24.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "DNS-Вологда" (далее - третье лицо, ООО "DNS-Вологда"), закрытое акционерное общество "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (далее - третье лицо, ЗАО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК"), общество с ограниченной ответственностью "Патэрсон-Инвест" (далее - третье лицо, ООО "Патэрсон-Инвест").

Решением Арбитражного суда Костромской области от 02.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "СТОУН" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, обжалуемое решение основано на неправильном применении норм материального права, несоответствии изложенных в нем выводов фактическим обстоятельствам дела, а также на неполном выяснении имеющих значение для дела обстоятельств. Ссылаясь на положения пунктов 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (далее - Инструкция N 135), статьи 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а также на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 11 Постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", Общество находит неправомерными действия Управления по прекращению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 07.10.2010. Расторжение договора аренды, а также снятие обременения с имущества по договору в данном случае возможно только с согласия обеих сторон или на основании решения суда по исковому заявлению о расторжении договора, поскольку имеет место споре о надлежащем исполнении договора.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.10.2010 между ООО "Патерсон-Инвест" и ООО "СТОУН" заключен договор аренды нежилого помещения (л.д.10-13), согласно которому ООО "Паттерсон-Инвест" (арендодатель) передает ООО "Стоун" (арендатор) во временное пользование нежилое помещение общей площадью 2675,3 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Кострома, проспект Мира, д. 21, которое состоит из: комнат N N 10, 11, 12, 21, 22, 31, 57, 58, 59 помещения N 1 первого этажа; комнат NN 12, 14, 21, 26, 31, 36, 41, 42 помещения N 1 второго этажа; комнат NN 1, 4, 13, 14, 15, 16, 20, 21 подвала.

Указанный объект недвижимости принадлежал арендодателю на праве собственности, о чем 13.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись регистрации N 44-44-01/038/2007-391, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 44-АБ N 124992 от 13.02.2007.

Согласно пункту 5.4 договора от 07.10.2010 в случае неуплаты либо уплаты не в полном объеме арендной платы в порядке и сроки, установленные настоящим договором (непоступление денежных средств в размере арендной платы на корреспондентский счет банка арендодателя, указанный в настоящем договоре), арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендатору уведомление о таком отказе ценным письмом с описью вложения по адресу арендатора, указанному в настоящем договор. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении 7 (семи) календарных дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в настоящем пункте. Стороны подтверждают, что уведомление, указанное в настоящем пункте считается направленным надлежащим образом арендатору, если оно направлено по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре. Для целей настоящего пункта под неуплатой либо уплатой не в полном объеме арендной платы понимается любая просрочка, в том числе разовая, уплаты арендатором арендной платы в любой момент действия настоящего договора.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 18.06.2012 (л.д.159-164) право собственности на нежилое помещение по адресу: г. Кострома, проспект Мира, д. 21, куда входили арендуемые ООО "СТОУН" площади, перешло ЗАО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК". Выдано свидетельство о государственной регистрации права от 05.09.2012 серии 44-АБ N 593102 (л.д.34). Зарегистрировано обременение права - аренда (запись о регистрации N 44-44-01/083/2012-771. Согласно пункту 1.3 договора ООО "Патэрсон-Инвест" уведомило ЗАО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК" о зарегистрированном ограничении (обременении) на недвижимость в виде договора аренды от 07.10.2010, заключенного с ООО "Стоун" сроком до 19.11.2020.

27.12.2013 ООО "СТОУН" заключило с ООО "DNS-Вологда" договор субаренды N 25-13 (л.д.125-148), по условиям которого в аренду передано помещение общей площадью 640 кв. м., расположенное в цокольном этаже (подвале) здания по адресу: г. Кострома, пр. Мира, д. 21.

06.08.2014 ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" от имени ООО "Патэрсон-Инвест" на основании договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющему от 19.03.2014 и ЗАО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК" уведомили ООО "СТОУН" об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.10.2010 на основании пункта 5.4 договора в связи с наличием со стороны ООО "СТОУН" задолженности по уплате арендных платежей (л.д.28).

Указанное уведомление получено ООО "Стоун" 02.09.2014.

14.10.2014 ЗАО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении аренды в виду отказа от исполнения договора аренды (л.д.69-71). К заявлению приложен договор аренды от 07.10.2010 и уведомление собственника в соответствии с пунктом 5.4 договора.

31.10.2014 Управлением внесена запись о прекращении договора аренды от 07.10.2014 нежилого помещения N 1 (комнаты NN 10, 11, 12, 21, 22, 31, 57, 58, 59 - на 1-ом этаже; комнаты NN 12, 14, 21, 26, 31, 36, 41, 42 - на 2-ом этаже, комнаты 1, 4, 13, 14, 15, 16, 20, 21 - в подвале), назначение: нежилое, общая площадь 2675,3 кв. м., этаж 1, 2, подвал, расположенного в помещении общей площадью 3320,2 кв. м., этаж 1, 2, подвал по адресу: г. Кострома, пр. Мира, д. 21.

Полагая, что действия Управления по прекращению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 07.10.2010 не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя, ООО "СТОУН" обратилось в Арбитражный суд Костромской области с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, принимая во внимание обстоятельства дела и положения действующего законодательства, исходил из правомерности оспариваемых действий Управления.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 310 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для одностороннего отказа от исполнения договора аренды необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08).

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).

Таким образом, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Как следует из материалов дела, 06.08.2014 ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" от имени ООО "Патэрсон-Инвест" на основании договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющему от 19.03.2014 и ЗАО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК" уведомили ООО "СТОУН" об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.10.2010 на основании пункта 5.4 договора в связи с наличием со стороны ООО "СТОУН" задолженности по уплате арендных платежей (л.д.28). Указанным уведомлением Обществу сообщено, что договор аренды считается расторгнутым по истечении 7 (семи) календарных дней после получения уведомления, в связи с чем ООО "СТОУН" было предложено освободить и вернуть арендуемое помещение по акту приема-передачи в день его расторжения.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды получено ООО "СТОУН" 02.09.2014, что подтверждается отметкой представителя организации на тексте уведомления и самим Обществом по существу не оспаривается.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что действия арендодателя совершены в пределах предоставленных ему договором полномочий, не противоречат его положениям, а также нормам действующего законодательства, регулирующих арендные отношения.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре, органами, осуществляющими государственную регистрацию прав недвижимости и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (абзац 1). Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (абзац 2).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким основаниями являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Отказ в государственной регистрации прав может быть осуществлен, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 22 Инструкции N 135 (действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

В силу пункта 23 Инструкции N 135, внесение в ЕГРП записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Поскольку к заявлению ЗАО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК" о прекращении аренды были приложены доказательства досрочного расторжения договора в виде одностороннего отказа от его исполнения в соответствии с пунктом 5.4 договора, Управление правомерно осуществило регистрационное действие по прекращению регистрационной записи о государственной регистрации аренды.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела не усматривается.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемые действия Управления соответствуют положениям действующего законодательства и, как следствие, не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем в данном случае отсутствуют в совокупности условия, предусмотренные статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимые для признания их незаконными.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал ООО "СТОУН" в удовлетворении заявленных требований.

Доводы Общества об обратном подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и неверной оценке фактических обстоятельств дела.

Ссылка Общества на разъяснения, данные в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку факт существования задолженности по арендной плате и, следовательно, наличие оснований для расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке подтверждается письмом ООО "СТОУН" от 04.09.2014 исх. N 94 (л.д. 29), направленным в ответ на поступившее уведомление от 06.08.2014. Из содержания пункта 5.4 договора аренды от 07.10.2010 следует, что любая просрочка внесения арендной платы, вне зависимости от причин неуплаты, является основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют об ошибочности обжалуемого решения.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Костромской области от 02.02.2015 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на ее заявителе. Излишне уплаченная госпошлина на основании статьи 333.40 Налогового Кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 02.02.2015 по делу N А31-11644/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТОУН" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СТОУН" из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 27.02.2015 N 8.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина М.В. Немчанинова