Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2015 г. N 09АП-17623/15

г. Москва

26 мая 2015 г.

Дело N А40-60717/14

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей: Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "04" марта 2015 г. по делу N А40-60717/14, принятое судьей Г.С. Александровой, по иску ООО "Квант-98" (ОГРН 1037739035388) к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ильина Н.Н. по дов. от 15.04.2015; Ермаков И.М. по дов. от 15.04.2015; Панин А.И. по дов. от 15.04.2015 от ответчика: Пексимова В.К. по дов. от 30.12.2014

УСТАНОВИЛ:

ООО "Квант-98" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между ООО "Квант-98" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 98, корп.2, общей площадью 324,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн.1-4, 4а, 5-19), изложив п.3.1. договора в редакции изложенной истцом по цене объекта 29.502.000 руб. 00 коп., в соответствии с заключением судебной экспертизы проведенной в рамках настоящего дела без учета НДС, а также учетом принятых судом уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обосновании заявленных требований, заявитель указывает на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. Истец считает, что указанная ответчиком в договоре купли-продажи цена помещения завышена, в связи с чем, договор подписан истцом с протоколом разногласий и с указанием иной цены.

Решением от "04" марта 2015 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик ДГИ г. Москвы с решением не согласился, подал апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд, которой просил решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ООО "Квант-98" арендует нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Москвы, расположенные по адресу: г.Москва, Волгоградский проспект, д. 98, корп.2, общей площадью 324,2 кв.м. на основании договора аренды от 26.11.1999 г. N 05-00414/99. Настоящий договор заключен с учетом дополнительных соглашений к нему.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец письмом от 30.07.2013 г. N 03/07/13 обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений. Данное письмо было получено Департаментом 06.08.2013г.о чем имеется штамп входящей корреспонденции на письме.

Департамент городского имущества г. Москвы письмом от 14.02.2014 г. N ДГИ-И-3003/14 (т.2, л.д. 1) направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 98, корп.2, общей площадью 324,2 кв.м. по цене 64.338.856 руб. 00 коп. (т.2, л.д. 2-5).

В обоснование стоимости выкупаемого имущества ответчик ссылается на отчет N 11-К/2013/589 от 03.12.2013 г., выполненный ООО "Пенни Лэйн Коммерц", согласно которому, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 64.338.856 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

17.03.2014 г. истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений с протоколом разногласий от 17.03.2014 г. с указанием цены 17.800.000 руб. 00 коп. ссылаясь на отчет N 315 (т.2, л.д. 6-16).

Письмом от 09.04.2014 г. Департамент выразил несогласие с представленным протоколом разногласий. (т.2, л.д. 17-18).

Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по спорным пунктам договора, истец на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал на рассмотрение суда возникшие разногласия.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 06.10.2014 г. была назначена судебная экспертиза на предмет установления стоимости вышеуказанного объекта недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено ООО "Центр экспертизы соответствия" по адресу: г.Москва, ул. Петрозаводская, д. 9, корп. 2, офис N 8, эксперту Васину Алексею Алексеевичу, либо Ларкину Алексею Александровичу. Перед экспертом был поставлен вопрос о рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 06.08.2013 года.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр экспертизы соответствия" эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По оценке эксперта от 31.10.2014 года рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 06 августа 2013 года составляла 29.502.000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Истец в судебном заседании исковые требования уточнил, согласившись с рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимого имущества, установленной судебной экспертизой.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО "Центр экспертизы соответствия" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, обязав стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "04" марта 2015 г. по делу N А40-60717/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Е. Кузнецова Н.И. Панкратова