Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2015 г. N 07АП-3954/15

г. Томск

29 мая 2015 г.

Дело N А27-12078/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л.И.

судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.

при участии:

от истца: Кузьмин М.В. по доверенности от 03.09.2014,

от ответчика: Семченко П.А. по доверенности N 21-25 от 04.02.2015,

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом города Кемерово (07АП-3954/2015) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.03.2015 по делу N А27-12078/2013 (судья Засухин О.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "КОНВЕНТ ПЛЮС" (ОГРН 1024200712447, ИНН 4205022394), город Кемерово

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (ОГРН 1024200712161, ИНН 4209014443), город Кемерово

третье лицо: общества с ограниченной ответственностью "Аспекты бизнеса", город Кемерово

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КОНВЕНТ ПЛЮС" (далее - ООО "КОНВЕНТ ПЛЮС") обратилось с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, с кадастровым номером 42:24:0501002:1334, указанную в проекте договора купли-продажи от 26.07.2013, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, с кадастровым номером 42:24:0501002:1334, по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости указанного имущества

К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аспекты бизнеса" (далее - ООО "Аспекты бизнеса").

ООО "КОНВЕНТ ПЛЮС" обратилось с иском к комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, а именно: определении спорных условий договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, подлежащего заключению между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и ООО "Конвент Плюс" (дело N А27-15693/213).

Определением от 06.03.2014 дела N А27-12078/2013 и N А27-15693/2013 объединены в одно производство, делу присвоен номер А27-12078/2013.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил исковые требования, исключив требования о признании недостоверной оценки объекта недвижимости, произведенной ООО "Аспекты бизнеса"; считает, что цена продажи имущества должна составлять 12 154 981 руб. (27 110 000 руб. - 14 950 019 руб.).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13.03.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме: спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, подлежащего заключению между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и обществом с ограниченной ответственностью "Конвент Плюс" изложены в редакции истца:

пункт 2.1.: цена продажи имущества составляет 12 154 981 руб., в том числе НДС в размере 1 854 150 руб. 95 коп. (с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 14 955 019 руб. с НДС);

пункт 2.3.: первый платеж оплачивается покупателем в течение 30 календарных дней со дня подписания договора. Выплата оставшейся суммы по договору производится покупателем ежемесячно равными платежами до 10 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем внесения первого платежа, в соответствии с графиком платежей;

пункт 2.4.: исключен;

пункт 2.5.: ежемесячный платеж, предусмотренный п. 2.3. договора, включает в себя часть платежа по основному долгу, на который предоставлена рассрочка, и проценты;

пункт 2.6.: на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора;

пункт 2.7.: срок рассрочки оплаты по настоящему договору составляет пять лет.

Не согласившись с решением, комитет в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование подателем указано, что норма части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение цены выкупаемого имущества. Ни один из представленных в материалы дела отчетов не содержит указание на стоимость имущества в размере 12 154 981 руб. В материалах дела отсутствуют доказательства дачи арендодателем согласия на производство арендатором неотделимых улучшений имущества. Распоряжение администрации г. Кемерово от 21.11.2003 N 3548 не может быть признано доказательством по делу, так как получено в рамках правоотношений, регламентирующих реконструкцию объекта капитального строительства, и регулируется градостроительным законодательством РФ. К зачету в счет стоимости помещения, арендуемого по договору от 18.08.2003, истцом заявлены расходы, возникшие до заключения договора.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Истец в отзыве и его представитель в судебном заседании доводы жалобы отклонили, решение просили оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Аспекты бизнеса", участвующее в деле, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО "КОНВЕНТ ПЛЮС" в течение длительного периода являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) будучи субъектом малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение указанного нежилого помещения.

Администрацией города Кемерово 17.07.2013 принято постановление N 2201 "Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7".

Указанным постановлением утверждено принятое комиссией по приватизации решение об условиях приватизации вышеуказанного нежилого помещения в соответствии с протоколом заседания комиссии по приватизации от 11.07.2013 N 03/2013-ЛП.

Арендатору нежилого помещения - ООО "КОНВЕНТ ПЛЮС" предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в размере 32 850 000 руб.

Во исполнение указанного постановления комитет (продавец) направил ООО "КОНВЕНТ ПЛЮС" (покупателю) проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7.

Указывая, что указанная в договоре купли-продажи нежилого помещения не является рыночной, а кроме того, подлежит уменьшению на стоимость произведенных неотделимых улучшений, при заключении договора купли-продажи названного помещения между сторонами возникли разногласия в части редакции пунктов 2.1 (цена продажи имущества); 2.3 (порядок внесения первого платежа); 2.4 (сумма первого платежа); 2.5 (состав ежемесячного платежа); 2.6 (определение ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации); 2.7 (срок рассрочки оплаты) договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что предложенная ООО "КОНВЕНТ ПЛЮС" редакция пунктов 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7 договора соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Следовательно, в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

Так, редакция пункта 2.3, предложенная истцом, основана на положениях пунктов 1 и 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которыми оплата недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ осуществляется единовременно или в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

При этом право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации его преимущественного права на приобретение имущества.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно из текста договора купли-продажи исключил пункт 2.4, согласно которому "первый платеж составляет 4 175 847 руб. 46 коп.", а пункт 2.5 договора изложил в редакции покупателя: "ежемесячный платеж, предусмотренный п. 2.3. договора, включает в себя часть платежа по основному долгу, на который предоставлена рассрочка, и проценты".

Пункт 2.6 договора также обоснованно принят в редакции покупателя, поскольку редакция, предложенная продавцом - комитетом, содержит условие о применении при исчислении процентов ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент публикации предложения о продаже арендуемого имущества, в то время как такая публикация отсутствовала, что не оспорено ответчиком.

В связи с тем, что в соответствии с Законом Кемеровской области от 30.09.2008 N 85-ОЗ, срок рассрочки оплаты субъектами арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у них возникает преимущественное право на его приобретение, устанавливается до пяти лет (в редакции предложенной продавцом - три года), пункт 2.7 договора обоснованно принят в редакции покупателя - общества: "срок рассрочки оплаты по настоящему договору составляет пять лет".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и, как следствие, подлежат применению к спорным правоотношениям.

Согласно положениям пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ субъект малого предпринимательства имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения в счет оплаты арендуемого имущества.

Вышеуказанная императивная норма закона направлена на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятий малого и среднего бизнеса.

Нормы Закона N 159-ФЗ являются специальными по отношению к общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, носят императивный характер, поэтому подлежат применению к настоящему спору.

Заключением от 17.02.2014 независимого эксперта некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков" N 007э/02/14, составленного по результатам проведенной по делу судебной экспертизы достоверности отчета, установлено, что отчет от 09.07.2013 N 03\07-2013 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки и других актов, уполномоченного федерального органа, осуществляющему функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта Сычева В.Ю. от 30.04.2014 рыночная стоимость объект экспертизы составляет 27 110 000 руб.

Согласно заключению эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты Никитиной Л.Б. от 19.12.2014 N 4/258 стоимость неотделимых улучшений спорного нежилого помещения, произведенных обществом с ограниченной ответственностью "КОНВЕНТ ПЛЮС", составляет 14 950 019 руб.

На основании изложенного, суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу, что цена продажи имущества должна составлять 12 154 981 руб. (27 110 000 руб. - 14 950 019 руб.).

Поскольку материалы дела содержат Распоряжение Администрации города Кемерово от 21.11.2003 N 3548 "О реконструкции ресторана, об утверждении проекта границ и предоставлении земельных участков обществу с ограниченной ответственностью "КОНВЕНТ ПЛЮС" по ул. Притомская Набережная, 7", в котором обществу с ограниченной ответственностью "КОНВЕНТ ПЛЮС" разрешена реконструкция арендуемого помещения ресторана при гостинице "Томь" на 125 посадочных мест с пристройкой дополнительных помещений, размещение заездного кармана для кратковременной стоянки автотранспорта по ул. Притомская Набережная, 7, Центрального района города Кемерово, а согласно пункту 7 вышеуказанного распоряжения контроль за его исполнением возложен, в том числе, на председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово Прокопьева С.Н. - руководителя организации, являвшейся арендодателем вышеуказанного помещения, работы, которые выполняло в арендуемом помещении ООО "КОНВЕНТ ПЛЮС", были приняты по акту государственной приемочной комиссии о приемки в эксплуатацию законченного строительством объект, утвержденным Распоряжением Администрации города Кемерово от 13.08.2004 N 2532, суд первой инстанции обоснованно согласился с доводом истца о наличии разрешения арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Апелляционный суд принимает во внимание также то, что в соответствии Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, утв. Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27.06.2014 N 345, заключая договоры аренды муниципального имущества, комитет действует от имени администрации.

Довод подателя жалобы о том, что к зачету в счет стоимости помещения, арендуемого по договору от 18.08.2003, истцом неправомерно заявлены расходы, возникшие до заключения указанного договора, апелляционным судом отклоняется, поскольку из материалов дела следует, не оспаривается сторонами, что до заключения договора от 18.08.2003 между сторонами действовал договор аренды N 995 от 11.03.2002 на аналогичных условиях.

Иные доводы подателя не влияют на вывод суда по существу спора, апелляционным судом отклоняются.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.03.2015 по делу N А27-12078/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е.В. Кудряшева Н.Н. Фролова