Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2006 г. N 02АП-2389/06

г. Киров

25 сентября 2006 г.

Дело N А82-2646/2006-35

Резолютивная часть постановения объявлена 23.08.2006.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.09.2006.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Буториной Г.Г., судей Караваевой А.В., Ольковой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания судьей Буториной Г.Г.

с участием представителя заявителя: Фроловой Е.В. - по доверенности от 19.12.2005 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области на решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.06.2006 года по делу N А 82-2646/2006-35, принятое судьей Чистяковой О.Н.

по заявлению открытого акционерного общества "Славнефть-Ярославнефтепродукт"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, мэрия г. Ярославля

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Славнефть-Ярославнефтепродукт" (далее по тексту - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее - УФРС, Управление, ответчик) с участием третьих лиц - Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля (далее по тексту соответственно - Комитет, Мэрия) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 26.10.2005 г. земельного участка общей площадью 1339 кв.м., расположенного по адресу: г. Ярославль, пр. Октября, 85.

Решением суда от 16 июня 2006 года заявленные требования удовлетворены, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области от 10.02.2006 г. N 01/397/2006-47 признан незаконным.

Управление с указанным решением суда не согласно, просит его отменить, принять новое решение. Как считает ответчик, заявитель утратил право выкупа земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в нарушение абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию представлена доверенность, срок действия которой на момент проведения правовой экспертизы истек. По мнению Управления, судом не исследованы доказательства дела по существу.

Заявитель решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчиком заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, отзывы на апелляционную жалобу не представили, в заседание суда явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 02.12.2003 г. заявителем у общества с ограниченной ответственностью "Березка" приобретено нежилое здание (здание автозаправочной станции) общей площадью 41 кв.м., расположенное по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, 85-б. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2003 г. серии 76АА N 032790. Земельный участок общей площадью 1339 кв.м., кадастровый номер 76:23:011001:0184, на котором расположено здание, принадлежал ООО "Березка" на праве аренды согласно постановлению мэра г. Ярославля от 26.03.2003 г. N 1072 и договору аренды от 05.05.2003 г. N 12953-и. Договор зарегистрирован УФРС 15.07.2003 г.

На основании постановления мэра г. Ярославля от 26.11.2004 г. N 4865 Общество заключило с комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля договор аренды земельного участка от 08.12.2004 г. N 16004-и. Договор зарегистрирован УФРС 11.04.2004 г.

На основании постановления мэра г. Ярославля от 22.09.2005 г. N 4397 Общество заключило с Комитетом договор купли-продажи земельного участка от 26.10.2005 г. общей площадью 1339 кв.м., кадастровый номер 76:23:011001:0184, расположенного по адресу: г. Ярославль, пр. Октября, 85-б. 01.11.2005 г. сторонами подписан акт приема-передачи, расчеты по договору произведены полностью.

08.12.2005 г. представитель заявителя, действующий по доверенности от 11.01.2005 г., реестровый номер 43, обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, с приложением документов, необходимых для ее проведения.

10.01.2006 г. государственная регистрация была приостановлена на срок до 10.02.2006 г. в связи с тем, что Общество, заключив договор аренды на земельный участок, утратило право выкупа в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, основанием для приостановления явилось истечение срока действия доверенности представителя Общества; заявителям предложено в течение срока приостановления устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

10.02.2006 г. УФРС письмом N 01/397/2006-47 сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации прав) со ссылкой на обстоятельства, ранее указанные в сообщении о приостановлении государственной регистрации прав.

Посчитав отказ в регистрации прав неправомерным, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд о признании его незаконным и обязании УФРС провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи от 26.10.2005 г.

Арбитражный суд удовлетворил заявленные требования и признал отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности незаконным. При этом суд первой инстанции исходил из того, что Общество не утратило право выбора режима пользования земельным участком, поскольку выбора как такового не совершало, а было вынуждено заключить договор аренды земельного участка, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с указанной позицией суда в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости новому собственнику передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Новый собственник приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Распространение сферы действия данной нормы разъяснено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

В пункте 7 поименованного акта указано, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Вместе с тем, при реализации собственником здания, строения, сооружения своего исключительного права выбора режима пользования земельным участком, необходимо учитывать следующее. Переоформление прав на земельные участки может осуществляться только на основании волеизъявления собственника находящихся на этих участках зданий, сооружений. В случае, когда по инициативе государственного (муниципального) органа, при отсутствии заявлений со стороны собственника, выносится правоприменительный акт (в рассматриваемом случае - постановление), в соответствием с которым земельный участок закрепляется за пользователем на праве аренды, права землепользователей на выбор титула владения земельным участком нарушается. Документа, подтверждающего волеизъявление собственника на приобретение спорного земельного участка на праве аренды, в дело не представлено.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что Общество не утратило право выбора режима пользования земельным участком, поскольку выбора как такового не совершало, а было вынуждено заключить договор аренды земельного участка исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Управления об отсутствии полномочий представителя Общества на подачу заявления о государственной регистрации по причине истечения срока доверенности судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления лица, уполномоченного на это стороной договора, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Как установлено судом первой инстанции, на государственную регистрацию были представлены необходимые документы, в том числе заявление от имени как продавца, так и покупателя. Так, в соответствии с заявлением о государственной регистрации, заявление подписано от имени Общества Акишевым А.Г., в заявлении указывается, что данный представитель действует по доверенности, удостоверенной нотариусом Шинаковой Ю.В. 11.01.2005 г., реестровый номер 43. В материалах дела имеется данная доверенность, в которой указано, что по доверенности Акишев А.Г. уполномочивается представлять интересы Общества в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросам, в том числе касающимся подачи заявления о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. На дату подачи заявления срок действия указанной доверенности не истек.

С учетом материалов дела выводы суда первой инстанции о том, что с заявлением на государственную регистрацию обратилось надлежащее лицо, и истечение срока его доверенности после обращения в УФРС с заявлением не является основанием для отказа в государственной регистрации, являются обоснованными.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос по уплате государственной пошлины не рассматривается.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ярославской области от 16 июня 2006 года по делу N А82-2646/2006-35 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Т.М. Олькова